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DVF : le vrai prix de l'immobilier pour réussir son estimation

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Dessin d'une personne analysant des fichiers en papier. Image de l'article "DVF : le prix de l’immobilier pour réussir son estimation" par Immo-pop.


✅ Qu'est-ce que le fichier DVF ? Quels biens immobilier concerne-t-il ? Le DVF est-il suffisant pour réaliser une estimation de mon bien ? Immo-pop répond à vos questions à travers le blog

Depuis 2011, le service des Demandes de Valeurs Foncières ou DVF est mis à disposition du public. Il permet de connaître les transactions immobilières réalisées lors des cinq dernières années. À des fins de transparence, ces données permettent aux acheteurs d’éviter de s’intéresser aux biens surestimés. Ce DVF offre également des moyens de négociation importants.

Un référentiel commun sur le domaine foncier

Depuis sa mise en place, les utilisateurs de ce fichier ne cessent d’être plus importants. Pour connaître les prix des biens immobiliers sur un territoire, le DVF est désormais devenu la source la plus fiable dans le domaine foncier, immobilier et dans l’urbanisme. Depuis 2011, toutes les transactions y sont référencées.

Des données issues des actes notariés

Le DVF a été constitué grâce au recensement des actes notariés et des informations cadastrales. Elles sont mises à disposition par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFP). Elles sont ensuite complétées par des données immobilières et foncières afin de gagner en fiabilité et être mises à jour régulièrement.

Afin qu’elles profitent aux acheteurs mais aussi aux vendeurs qui souhaitent fixer un prix juste pour leur bien immobilier, cette source est disponible pour tous sur Demande de Valeur Foncière. Régulièrement utilisée par les professionnels de l’immobilier, elle permet de connaître précisément l’évolution du marché.

Vers une meilleure connaissance et transparence

Comprendre les marchés fonciers est primordial pour les pouvoirs publics afin de mettre en œuvre les projets d’aménagement nécessaires à la population. Avant toute chose, cet outil a donc été pensé comme une aide à la décision en matière d’urbanisme et d’aménagement du territoire.

Si le projet a été initié en 2006, la difficulté était de récolter des données fiables. Grâce à l'administration fiscale, elles sont exhaustives. Elles peuvent donc aussi bien être utilisées par des particuliers que des professionnels.

Les avantages du DVF

Source gratuite, ce référentiel peut être utilisé librement. La fiabilité des données fait bien entendu partie des points importants sur le sujet. Mais les avantages supplémentaires sont également à prendre en compte :

  • Connaissance et transparence des prix et des transactions
  • Base de cartographie des mutations sur un territoire
  • Analyse des différents aspects du marché immobilier
  • Meilleure compréhension de l’évolution des territoires
  • Référentiel commun pour les particuliers et professionnels

Qui peut consulter les données du DVF ?

Dans un premier temps ces données étaient réservées à des ayants-droits. Depuis le 10 août 2018, le fichier est désormais disponible en open data au grand public. Tout le monde peut donc les consulter librement.

Elles concernent l’ensemble du territoire français, à l’exception de l’Alsace et de la Moselle. Les départements et régions d’outre-mer possèdent également leurs sources, à l’exception de Mayotte. Dans les autres départements, il est donc possible d’en savoir plus sur les transactions effectuées et donc avoir un portrait fiable du marché immobilier dans une commune et même plus précisément dans un quartier.

Les agences immobilières en France utilisent de plus en plus cet outil afin d'affiner la valeur d'un bien, avec comme seul requis la section cadastrale.

Quelles sont les données contenues dans le DVF ?

Le fichier Demandes de Valeurs Foncières renseigne sur des éléments clés concernant les transactions immobilières réalisées lors des cinq dernières années :

  • Date de la transaction
  • Nature : adjudication, vente, vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), vente de terrain à bâtir
  • Prix de cette cession
  • Adresse du bien immobilier
  • Références cadastrales
  • Description du bien : mesurage loi Carrez, surface réelle, type de bien, nombre de pièces principales, surface du terrain et nature de culture pour les terrains non bâtis.

Depuis 2019, des informations supplémentaires ont été ajoutées, comme la référence de l’acte dans le cadre de procédures judiciaires, les articles CGI afin de connaître la qualité du vendeur ou de l’acheteur ainsi que l’identifiant du local ou du bien bâti.

La transparence pour une meilleure estimation de base

Le DVF est utile à tous les vendeurs. Sachant que la majorité d’entre eux a tendance à surestimer son bien, cette source est précieuse. Une consultation de ce fichier permet de connaître les tarifs pratiqués sur des biens similaires. Ils peuvent donc s’en servir pour fixer un prix de vente conforme au marché immobilier.

En prenant comme référence le type de bien et le quartier, les vendeurs peuvent décider quel tarif indiquer sur leur annonce immobilière pour attirer les acheteurs. Ce référentiel évite donc les surestimations qui empêchent de réaliser une vente rapide.

Cette démarche est primordiale puisque les acquéreurs ont également accès au DVF. Avant de réaliser une visite ou de proposer une offre d’achat, ils peuvent vérifier les prix pratiqués des biens pour des biens identiques. Si un logement est surestimé, il est certain que les candidats à la propriété se tourneront vers d’autres opportunités. Le DVF évite donc de perdre du temps et de faire fuir les acheteurs.

Une estimation immobilière à affiner avec un professionnel de l'immobilier.

Si le DVF donne des indications utiles, il ne permet pas de réaliser une estimation affinée. Il donne une base à partir d’une fourchette de prix mais ne prend pas en compte les atouts du bien ou ses défauts. Pour pouvoir vendre son bien à sa juste valeur, chacun de ces points doit être pris en compte.

La présence d’un jardin, d’une cave font partie des éléments qui jouent en faveur de votre bien. Mais une estimation affinée va prendre en compte la présence d’une cheminée, de poutres apparentes, de salle d’eau supplémentaire. Ce sont autant de points qui doivent être évalués sur place par un professionnel. L’absence de vis-à-vis, la proximité avec les commodités font partie des critères qui permettent de comparer les biens. Pourtant, ces éléments ne sont pas recensés dans le DVF qui possède des limites évidentes.

De la même façon, les points faibles doivent être comptabilisés pour que l’acheteur ne se positionne pas sur un bien dont le prix est injustement élevé. Après avoir établi une base, le vendeur peut donc savoir dans quelle fourchette de prix il peut se situer. Ensuite, il lui faudra prendre rendez-vous avec des professionnels pour aller plus loin. Cette étape est indispensable afin de vendre selon la véritable valeur du bien. Il maximise donc ses chances de trouver un acheteur dans les meilleurs délais.


Si vous avez un projet de vente, notre équipe d'experts en immobilier peut prendre en charge votre bien. Vous pouvez nous contacter ou encore faire une demande d'estimation directement sur notre site internet.



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