Comment estimer le prix de vente d'un bien immobilier ?

Estimer bien immobilier


Acheteur ou vendeur, même combat : estimer le juste prix de vente d'un bien immobilier. On vous explique comment calculer le prix de vente d'un bien avec précision.

Estimer le juste prix de vente d’un bien immobilier conditionne tout projet d’achat ou de vente. Si l’estimation du prix d’un logement semble relever d’une simple formalité, il s’agit pourtant d’une étape fondamentale.

Objectif : déterminer le prix de marché d’un logement afin qu’il convienne au vendeur comme à l’acheteur. Quels critères entrent en ligne de compte dans la fixation du prix d’un logement ? Quelles sources utiliser pour réaliser une estimation ? Comment affiner ladite estimation immobilière ? Cet article vous livre toutes les clés pour calculer un prix de vente avec précision.


Pourquoi estimer correctement le prix de vente d’un bien immobilier est capital ?

Estimer le prix d’un bien immobilier ne répond pas aux mêmes enjeux selon que l’on se place du côté du vendeur ou de l’acheteur.


Les enjeux de l’estimation pour le vendeur

Tout vendeur souhaite vendre son logement au meilleur prix, ce qui est parfaitement légitime. Parfois, l’appât du gain peut amener à commettre une erreur lourde de conséquences : surestimer le prix du logement. Dans un tel cas, le risque est double :

  • Passer inaperçu dans les annonces. Les acheteurs ne prendront pas la peine de vous contacter pour programmer une visite s’ils estiment le prix de votre logement surévalué, entendez hors marché. Comme la plupart des sites d’annonces proposent un indicateur de prix au m², vérifier qu’un bien se situe dans la moyenne des prix du marché est une tâche on ne peut plus aisée ;

  • Décrédibiliser son offre. Surévaluer le prix de votre appartement ou de votre maison aura pour effet d’engendrer peu de visites et, c’est fort probable, zéro offre d’achat. La suite logique ? Un bien qui s’éternise à la vente. Et son incontournable lot de questions : y a-t-il un problème avec votre logement ? Avec le voisinage ? L’environnement du bien est-il sûr ? Quelles sont les nuisances existantes ? Autant de questions qui sèmeront le doute chez de potentiels acheteurs. Résultat, votre offre sera définitivement hors-jeu.

Estimer le prix de vente d’un bien immobilier doit donc s’appuyer sur une méthodologie sans faille. Dans le cas contraire, la vente de votre logement serait compromise dès le départ.


Les enjeux de l’estimation côté acheteur

À la genèse d’un projet d’achat, l’estimation aiguille l’acheteur vers un secteur géographique correspondant à son budget. Dans ce cas-là, un prix au m², sur un secteur donné, permettra de choisir une commune plutôt qu’une autre.

Une fois la phase de ciblage géographique précisée, la plus grande interrogation d’un acheteur est la suivante : achète-il au bon prix ? Autrement dit, risque-t-il de perdre de l’argent en surpayant le bien ? C’est ce critère économique qui motive le besoin d’estimer un bien immobilier chez l’acheteur : va-t-il faire une bonne affaire ou y laisser des plumes ?


La clé pour estimer le prix d'un bien immobilier avec justesse

Vendeurs comme acheteurs doivent se glisser dans la peau de l’autre et faire preuve d’empathie commerciale.

L’estimation consiste à trouver le bon équilibre tarifaire en fonction des spécificités propres à chaque bien immobilier.

Admettons que le bien que vous désirez mettre en vente nécessite de nombreux travaux. Votre prix de vente doit tenir compte de cette particularité afin d’intéresser un ou plusieurs acheteurs potentiels.


Quels critères déterminent le prix d’un logement ?

Estimer le prix de vente d’un bien immobilier implique de passer en revue de nombreux paramètres. En voici les principaux :


La localisation

Comme chacun sait, les prix immobiliers diffèrent d’une commune à une autre. Situation économique, impôts locaux réduits, image valorisante, équipements et services publics en nombre, offre de transports en communs (métro, gare, tramway) étoffée, absence de délinquance… Autant de paramètres pouvant expliquer une demande soutenue et des prix immobiliers plus élevés que la moyenne.


L’environnement du bien

On observe fréquemment des écarts de prix au sein d’une même commune. Le magazine Capital propose d’ailleurs un observatoire tarifaire analysant plusieurs grandes villes françaises. Et que constate-on ? Des écarts de prix conséquents d’un quartier à un autre. Si l’on étudie des villes comme Clamart ou Meudon, localisées en région parisienne, on observe que les zones pavillonnaires jouxtant le bois offrent un compromis agréable aux acheteurs en quête de facilités urbaines avec une touche de nature : les prix grimpent en conséquence.

Les nuisances influent également sur le prix d’un bien immobilier. Bien entendu, elles s’apprécient en fonction du contexte. Si une circulation dense n’a rien de choquant à Paris ou à Lyon, c’est une tare rédhibitoire pour une maison supposée être au calme dans un petit village du Loiret.


Le type de bien

Il peut s’agir d’un appartement classique ou d’une maison traditionnelle, bien sûr. Certains acheteurs recherchent parfois des objets immobiliers très spécifiques : terrain constructible, manoir, château, loft, duplex, grange, corps de ferme, etc.


Estimer un bien immobilier selon ses caractéristiques intrinsèques

Pour un appartement, les points critiques seront :

  • La superficie ;
  • Le nombre de pièces ;
  • La classification énergétique du logement (DPE) ;
  • L’étage ;
  • L’orientation ;
  • Si le logement est traversant ou pas ;
  • Le vis-à-vis ;
  • Une vue exceptionnelle ;
  • L’existence d’une terrasse, d’un balcon, d’un jardin ;
  • La présence d’une cave, d’une place de stationnement et/ou d’un box ;
  • Le nombre de lots dans la copropriété ;
  • L’âge de la copropriété ;
  • La bonne tenue de la copropriété (comptes, bâtiment, parties communes, etc.).

L’état du bien

Les travaux de rénovation ont un impact significatif sur le prix d’un bien immobilier. Dans le cas d’un terrain, un acheteur avisé ne manquera pas de se poser plusieurs questions : est-il constructible ? Borné ? Viabilisé ? Plat ? De forme plutôt homogène (ni en triangle, ni tout en longueur) ? Et ainsi de suite.


Singularité du bien dans le marché local

Pour estimer le prix d’un bien immobilier, une méthode fréquemment employée consiste à dresser un comparatif avec plusieurs biens similaires vendus récemment.

Ainsi, il convient de faire l’inventaire des points forts et des points faibles d’un bien avant sa commercialisation :

  • Votre appartement bénéficie d’une terrasse en attique alors que les biens concurrents en sont privés ? Voilà un argument de poids lorsqu’il s’agira de justifier un prix élevé ;

  • Vous êtes l’heureux propriétaire d’une maison de ville disposant d’un petit jardin et/ou d’une cour dans un environnement 100% urbain ? Un objet rare à la vente qui va se négocier en conséquence ;

  • A contrario, une maison de ville située dans un petit village rural présentera peu d’intérêt dans un marché où les maisons avec jardin sont reines ;

  • Un appartement de type haussmannien (grande hauteur sous plafond, parquet, moulures, cheminées), dans un environnement composé de logements standardisés, aura plus de cachet, et donc plus de valeur, à surface équivalente, ça va de soi.


Dynamique économique nationale et locale

Estimer un bien immobilier, c’est aussi tenir compte du dynamisme du marché, de la situation économique et de facteurs affectant le moral des acheteurs.

Dans un contexte économique florissant, les acheteurs ont confiance en l’avenir. Il est alors plus probable qu’un bien immobilier se valorise au fil des ans, la demande étant soutenue.

En revanche, si l’activité économique est sinistrée, que les entreprises locales ferment les unes après les autres, cela aura des conséquences néfastes sur les prix immobiliers locaux. Certaines régions autrefois industrialisées en ont fait les frais. C’est un jeu de dominos : une grande entreprise ferme ses portes, puis c’est au tour des commerces de proximité et ainsi de suite, laissant place à un marché immobilier moribond.


Adéquation du bien par rapport à une cible d’acheteurs

Appartement ou maison, la superficie doit être cohérente par rapport au nombre de pièces. En d’autres termes, le logement doit proposer une répartition optimale des pièces ainsi qu’un nombre de chambres adapté à la taille de la cellule familiale à laquelle il est destiné.

Autre exemple. Un terrain de 2000 m² dans un environnement urbain où le prix du foncier atteint des sommets vous écartera sans doute des particuliers, sauf à réaliser une division parcellaire. Le budget alloué au seul terrain serait en effet trop élevé pour un porteur de projet non professionnel. Dans ce contexte, la vente à un promoteur serait sans doute plus indiquée.

Dans le même esprit, tenter de vendre un appartement nécessitant beaucoup de travaux à des primo-accédants est un pari risqué. En effet, un projet de rénovation totale est très ambitieux pour un premier achat, c’est un euphémisme ; ce qui peut effrayer les candidats à l’achat.

Enfin, gardez à l’esprit que l’envie et les besoins des acheteurs évoluent. Ce qui séduit aujourd’hui sera peut-être passé de mode demain, faisant chuter la valeur de votre logement au passage. Ainsi, depuis le début de la crise du Covid, les prix à Paris intra muros ont moins vite augmenté que ceux de la petite couronne. Les acheteurs briguent à présent de plus grandes surfaces afin de s’octroyer un espace dédié au télétravail. Ils souhaitent également la présence d’agréments extérieurs ; les recherches de grands appartements avec terrasses ainsi que les maisons avec jardins en banlieue ont explosé.


Le phénomène de saisonnalité

Certains types de biens sont soumis à un phénomène de saisonnalité.

Un bien familial se vend mieux en mars/avril. Étant donné que le laps de temps entre le compromis de vente et la signature définitive chez le notaire est généralement de trois mois, les acquéreurs pourront alors effectuer les formalités de changement d’établissement scolaire avant la rentrée de septembre.

Un chalet ou un appartement au cœur d’une station de ski séduira davantage de potentiels acquéreurs en pleine saison hivernale.

Idem pour un logement situé en zone balnéaire qui aura plus de chances de se vendre rapidement lorsque la saison estivale bat son plein.


Estimer un bien immobilier sur internet

Internet a démocratisé l’estimation tarifaire des biens immobiliers en facilitant l’accès à une information fiable, immédiate et, le plus souvent, gratuite.

Parmi les sites proposant ce type de service, il convient de distinguer deux types d’informations :

  • Le prix moyen au m² dans une commune donnée ;
  • L’estimation personnalisée en fonction de l’adresse précise du bien.

Dans le premier cas, l’idée consiste à dégrossir l’estimation en amont du projet immobilier.

Dans le second cas, on cible une estimation la plus précise possible afin de concrétiser un projet déjà mûrement réfléchi.


Les sites d’estimation en ligne

Le site Meilleurs Agents a longtemps dominé le créneau, mais ce temps est révolu. Tous les sites d’annonces immobilières, tels que Se Loger ou Le bon coin, possèdent désormais leur outil d’estimation en ligne. Tout comme les sites des réseaux d’agences ou de mandataires immobiliers.

Immo Pop dispose également d’un estimateur en ligne grâce auquel vous pouvez préciser tous les paramètres de votre bien (appartement, maison, château, terrain, parking, etc.) afin d’obtenir une estimation fiable.


La base des notaires

Les notaires publient un baromètre des prix de l’immobilier fondé sur 2 critères :

  1. Les prix de vente actés des ventes immobilières ;
  2. Les projections d’évolution basées sur les signatures d’avant-contrats.

Contrairement aux prix figurant sur les sites d’annonces, ce baromètre relaie les prix réellement payés par les acheteurs. L’écart entre prix théoriques (annonces) et prix réels (baromètre) peut monter jusqu’à 10 % selon le type de bien et sa localisation. Il faut savoir que beaucoup de vendeurs optent pour un prix légèrement surestimé afin de se ménager une marge de négociation.


La base DVF pour connaître les prix de vente historiques

Les Demandes de Valeurs Foncières (DVF) émanent de la Direction générale des finances publiques. Elles rendent possible la lecture de l’historique des ventes depuis 2014 dans le secteur où vous habitez ou dans celui que vous convoitez.

Les informations disponibles renseignent sur l’adresse et le type de bien. Pour les logements, sont précisés la surface ainsi que le nombre de pièces. La date de la transaction figure aussi au registre des informations proposées.


Comment affiner l'estimation d'une maison sur internet ?

Estimer un bien immobilier en ligne est certes une petite révolution en soi, mais les outils ont tout de même leurs limites.

Les estimateurs en ligne exploitent des millions de données. Conséquence : ils communiquent un prix théorique exigeant d’être affiné.

Tout d’abord, les estimations différent d’un site à un autre. Voilà pourquoi il est plus que judicieux d’établir une moyenne afin d’obtenir un prix plus réaliste.

Autre bémol, la méthode comparative est moins efficace s’il s’agit de biens atypiques et/ou neufs puisque les données exploitables sont peu nombreuses pour établir une estimation fiable.

Au final, aucun outil en ligne ne remplacera jamais l’expertise humaine. C’est pourquoi chez Immo Pop, nous vous offrons deux options, entièrement gratuites, afin d’estimer la valeur d’un bien immobilier, au plus près des attentes du marché :

1. Le rendez-vous téléphonique

Après avoir fixé un rendez-vous, nous échangeons avec le client pendant une trentaine de minutes afin d’obtenir toutes les informations concernant le bien. Grâce à une méthodologie exclusive, nous sommes capables d’estimer le prix d’un bien avec une précision d’horloger.

2. La visite à domicile

Nos agents peuvent se déplacer à votre domicile pour estimer la valeur de votre logement. Cette méthode est la plus aboutie car elle réunit :

  • Le meilleur de la technologie ;
  • L’expertise humaine ;
  • La visite physique, seule garantie de s’imprégner véritablement de l’environnement et du bien lui-même.

Conclusion

Vous avez désormais toutes les cartes en main pour estimer correctement le prix de vente de votre bien immobilier.

Vous souhaitez être accompagné par un professionnel pour mettre en vente votre bien immobilier ? Sage décision. Nos experts interviennent partout en France métropolitaine.

À toutes fins utiles, nous vous rappelons que nous travaillons à la vente de votre bien moyennant un forfait fixe de 4 900€, quel que soit le prix du bien. Vous nous payez uniquement si nous vendons votre bien.

Si vous recherchez la sécurité et le confort d’une mise en vente par un professionnel aguerri, tout en réalisant de substantielles économies sur les frais de commercialisation, vous avez frappé à la bonne porte.

Estimez votre bien et prenez contact avec un de nos agents afin d’affiner votre projet.


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