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Compromis de vente ou promesse de vente : quelles différences ?

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Avant la signature de l’acte de vente définitif, un délai est souvent nécessaire, notamment pour permettre à l’acheteur de finaliser son prêt immobilier. Dans l’attente, les deux parties peuvent s’engager via un « avant-contrat ». Délais de rétractation, dépôts de garantie, conditions suspensives… il est plus sûr de bien se renseigner avant de signer. Appartement, maison ou terrain, de particulier à particulier, avec une agence ou un notaire, découvrez toutes les différences entre compromis et promesse de vente et soyez informé avant de vous engager !

Les "avant-contrats", c'est-à-dire ?

On les appelle avant-contrats car ils sont signés avant le contrat authentique de vente chez le Notaire - Acte de vente définitif = paiement du prix, transfert de propriété. Cet acte est essentiel, c’est à ce moment-là que les conditions sont fixées, l’acte définitif constatant le transfert de propriété ne fera que reprendre et confirmer les conditions initiales. Le Code Civil propose deux types d’avant-contrat : la promesse unilatérale de vente qui est peu appliquée et la promesse synallagmatique de vente, appelé plus fréquemment compromis de vente par les professionnels.


Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

Un compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente est un avant-contrat dans lequel le vendeur et l’acquéreur s’engagent en vue de la signature de l’acte de vente définitif. Le compromis de vente est un acte symétrique/bilatéral, il engage les deux parties réciproquement pour l’une à vendre, et pour l’autre à acheter le bien immobilier.

Le compromis de vente fixe la transaction : le prix du bien, les conditions de vente, la date de la signature de l’acte notarié constatant le transfert de propriété. En contrepartie du fait que le vendeur est tenu pour une certaine durée de vendre, il est d’usage pour l’acquéreur de verser une somme appelée dépôt de garantie d’un montant de 5% du prix afin de matérialiser son engagement. Cette somme est restituée à l’acquéreur en cas de rétractation ou en cas de non réalisation des conditions suspensives.

Les deux parties étant engagées, en cas de refus de l’une d’elles de réitérer, le Tribunal pourra constater la vente et se substituer à l’acte de vente définitif. Il sera plus évident pour un acquéreur de contraindre un vendeur à vendre que pour un vendeur de contraindre un acquéreur à acquérir, en effet le vendeur voudra recevoir son prix et ne sera pas intéressé de constater la vente sans réception du prix du bien.


Qu'est-ce qu'une promesse unilatérale de vente ?

Il s’agit d’un avant-contrat par lequel le vendeur appelé promettant confère à l’acquéreur appelé bénéficiaire, l’option de se porter acquéreur sans y être contraint.

  • Il lui donne ainsi, en exclusivité, une "option" pour un temps limité (généralement deux à trois mois).

  • Si l’acquéreur/bénéficiaire ne lève pas l’option, le Tribunal ne pourra pas constater la vente et le contrat sera dénoué par l’attribution de l’indemnité d’immobilisation au vendeur/promettant.

Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. Le candidat acheteur bénéficie, lui, de la promesse pour décider s'il souhaite acheter ou non. En contrepartie de cet avantage, il verse au vendeur une indemnité d'immobilisation en principe égale à 5 % du prix de vente. S'il se décide à acquérir, cette indemnité s'imputera sur la somme à régler. Mais s'il renonce à acheter ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d'option, l'indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement.

  • Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature. Les droits d’enregistrement, payés par l'acquéreur, s'élèvent à 125 € et ils ne sont pas restitués en cas de rétractation.

À noter : suivant les régions de France, les usages sont différents. Le compromis de vente est utilisé dans les régions du sud et la promesse unilatérale de vente à Paris et dans les régions du nord !


Qui établit l'avant-contrat ?

Le recours à un professionnel, bien que n’étant pas obligatoire, sera en pratique le seul moyen pour assurer efficacité à l’engagement des parties.

L’avant-contrat peut être rédigé et signé par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou plus généralement par un notaire, qu’il y ait ou non négociation par un professionnel.

Le compromis de vente

  1. Bilatéral / symétrique : il engage les 2 parties
  2. Le vendeur s'engage à vendre le bien à l'acheteur qui lui s'engage à l'acheter
  3. Le vendeur ne peut se rétracter s'il accepte une somme précise ou une offre au prix de l'acquéreur
  4. Il est d'usage de verser un dépôt de garantie de l'ordre de 5% du prix
  5. Le compromis comprend outre les conditions générales de la vente, les conditions suspensives

La promesse de vente (PUV)

  1. Unilatérale, elle n'engage que le vendeur
  2. Le vendeur réserve le bien à l'acheteur en échange d'une indemnité d'immobilisation de 10% du prix du bien
  3. La promesse unilatérale de vente comprend outres les conditions générales de la vente, les conditions suspensives

Compromis et promesse unilatérale de vente : quel délai de rétractation ?

Le délai de rétractation de l'acquéreur ou du bénéficiaire

  • L’acquéreur qui a signé un compromis ou le bénéficiaire qui a signé une promesse unilatérale de vente bénéficient tous deux d’un délai de 10 jours pour changer d’avis.

  • Si une somme a été versée (dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation), elle devra être restituée dans un délai maximum de 21 jours.

Pas de rétractation possible pour le vendeur ou le promettant

  • Le vendeur ne peut plus changer d'avis après signature de l'avant-contrat.

Comment exercer son droit de rétractation sur une promesse de vente ?

Il suffit à l’acquéreur d’envoyer une lettre recommandée avec avis de réception au vendeur (plus généralement au notaire) dans le délai des 10 jours, (le cachet de la poste faisant foi) dans laquelle sera expliqué que le bénéficiaire de la promesse de vente renonce à l’avant-contrat selon les modalités prévues par la loi. Il n’est pas nécessaire de stipuler un quelconque motif.

Lettre-type : rétractation promesse de vente

Objet : rétractation sur une promesse de vente

Le [...], nous avons signé une promesse de vente concernant le logement situé à l'adresse [...]. J'ai reçu un exemplaire de la promesse de vente le [...].

J'ai le regret de vous informer par la présente de ma décision de ne pas donner suite à ce projet d'achat.

Comme prévu par les articles L 271-1 et L 272-2 du Code de la Construction et de l'Habitation, cette rétractation intervient dans un délai de 10 jours ou moins à compter de la réception de la lettre recommandée de promesse de vente.

En conséquence, je vous prie de bien vouloir me rembourser la somme de [...] euros que je vous ai remise par chèque N°[...] lors de la signature de cet avant-contrat.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes sentiments distingués.

À noter : le délai de rétractation inclut les dimanches et les jours fériés. Toutefois si le 10ème jour tombe sur un jour chômé, le délai est repoussé jusqu’au jour ouvrable suivant à minuit.

Lettre-type : rétractation compromis de vente

Objet: rétractation sur un compromis de vente

Le [...], nous avons signé un compromis de vente concernant le logement situé à l'adresse [...]. J'ai reçu un exemplaire du compromis de vente le [...].

J'ai le regret de vous informer par la présente de ma décision de ne pas donner suite à ce projet d'achat.

Comme prévu par les articles L 271-1 et L 272-2 du Code de la construction et de l'habitation, cette rétractation intervient dans un délai de 10 jours ou moins à compter de la réception de la lettre recommandée du compromis de vente.

En conséquence, je vous prie de bien vouloir me rembourser la somme de [...] euros que je vous ai remise par chèque N°[...] lors de la signature de cet avant-contrat.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes sentiments distingués.


Les clauses suspensives

Qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente, acheteur et vendeur peuvent décider d’y insérer en commun des clauses suspensives. Ces clauses permettent de prévoir la caducité de l’avant-contrat si certains événement survenaient ou pas avant la vente définitive. Dans ce cas, les sommes qui avaient été versées par l’acquéreur lui sont restituées dans la totalité.

Les principales clauses suspensives :

  • Obtention d'un crédit
  • Vente immobilière (logement précédent)
  • Absence de préemption d'une Collectivité Territoriale
  • Absence de servitude
  • Obtention d'un permis de construire

Autres conditions négociables :

  • Indemnité d'immobilisation/dépôt de garantie
  • Date-butoir de la vente
  • Répartition des charges
  • Date de jouissance de propriété


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