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LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS OBLIGATOIRES EN CAS DE VENTE : CE QU’IL FAUT SAVOIR

 
LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS OBLIGATOIRES EN CAS DE VENTE : CE QU’IL FAUT SAVOIR .jpg


Vous prévoyez de vendre une maison ou un appartement ? Retenez qu'il est obligatoire de présenter à l'acheteur certains diagnostics immobiliers. L'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation informe exhaustivement des diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente. Les diagnostics immobiliers permettent aux futurs acquéreurs de se faire une idée juste sur les qualités et les défauts d'un bien immobilier. Découvrons maintenant quels sont les diagnostics obligatoires pour vendre un logement en France.
 

QUAND FAIRE LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS ?

 

Vous avez décidé de vendre votre maison et vous n’avez pas envie d’engager le moindre frais. Vous pensez que vous commanderez les diagnostics quand un acquéreur se sera présenté. Grosse erreur !

 

Après plusieurs jours, semaines ou mois de mise en vente, vous recevez une offre d’achat que vous acceptez. Vous pensez la négociation terminée. Vous sollicitez un diagnostiqueur et celui-ci délivre son rapport.

 

Bien souvent votre bien présentera des anomalies en matière électriques ou de gaz. Idem pour l’assainissement individuel. Ces informations négatives présentées au dernier moment à l’acquéreur vont induire un malaise dans l’opération de vente et l’acquéreur va vouloir négocier à nouveau le prix.

 

En réalité, vous aurez perdu du temps et de l’argent. Un sentiment négatif va se dégager au moment de la signature de l’avant contrat. Votre acquéreur va suspecter d’autre manquements à l’information sur la vente.

 

Par ailleurs, il est obligatoire de présenter sur toute annonce immobilière le diagnostic de performance énergétique. Il est préférable d’établir dès le départ la totalité des diagnostics.

Certes l’état parasitaire et l’état des risques et pollution ont une durée de validité limité à six mois mais généralement les professionnels acceptent de les renouveler sans frais donc autant réaliser le rapport complet dès le début de l’opération de mis en vente. Votre crédibilité de vendeur sera améliorée dans l’intérêt des parties et des divers intervenants (agence, notaires).

 

 

1. Tableau recapitulatif de durée de validité des diagnostics immobiliers obligatoires pour une vente. 

 

TYPE DE DIAGNOSTIC

DURÉE DE VALIDITÉ

Loi carrez

Valable aussi longtemps que de nouveaux travaux n’ont pas été entrepris
Diagnostic termite 6 mois
Diagnostic amiante 3 ans si présence d’amiante détecté. Définitif dans le cas contraire
Diagnostic plomb 1 an si présence deplomb détecté. Définitif dans le cas contraire
Diagnostic ERP 6 mois
Diagnostic de performance énergétique (DPE) 10 ans
Diagnostic gaz 3 ans
Diagnostic électrique 3 ans
Diagnostic assainissement 3 ans

 

 

 

 

LES DIFFERENTS DIAGNOSTICS TECHNIQUES OBLIGATOIRES :

 

  • Le diagnostic Plomb

L’expertise plomb est une recherche de la présence de plomb dans les revêtements et les peintures.

L’obligation d’expertise plomb s’applique à tous les biens immobiliers à usage d’habitat construits avant 1949.

Les risques pour la santé sont représentés par l’ingestion de particules de plomb qui provoquent des retards mentaux infantiles, des malformations fœtales, des avortements et le saturnisme. 

L’expertise plomb ou Constat d’Exposition au Plomb (CREP) est obligatoirement conduite par un diagnostiqueur immobilier certifié à l’aide de l’appareil spécifique normalisé et correctement étalonné.

En l’absence de plomb décelé, l’expertise plomb ou Constat d’Exposition au Plomb (CREP) n’est pas limitée dans sa durée de validité

 

  • Le diagnostic Amiante

 En raison de ses capacités d’isolation thermique, l’amiante a longtemps été utilisé dans la construction. A la découverte de sa dangerosité importante pour la santé des personnes exposées, l’usage de l’amiante a été interdit dans le bâtiment en juillet 1997.

Le diagnostic amiante est une recherche d’amiante dans les bâtiments et notamment dans les isolations par flocage et calorifugeage ainsi que dans les revêtements et les faux-plafonds.

L’obligation de diagnostic amiante s’applique à tout bien immobilier dont le premier permis de construire a été délivré antérieurement au 1er juillet 1997.

Le diagnostic amiante ou diagnostic technique amiante (DTA) est obligatoirement conduit par un diagnostiqueur immobilier certifié qui peut être amené à prélever des échantillons de matériaux en vue d’analyses complémentaires en laboratoire.

En l’absence d’amiante décelé, le diagnostic amiante ou diagnostic technique amiante (DTA) n’est pas limité dans sa durée de validité.

 

  • Le diagnostic électricité

Afin de limiter les risques présentés par une installation électrique défectueuse ou vétuste, le diagnostic électricité est obligatoire lors de la vente d’un bien immobilier destiné à l’habitat lorsque son installation électrique date de plus de 15 ans.

Le diagnostic électricité consiste en un contrôle par un diagnostiqueur immobilier certifié de l’intégralité de l’installation électrique depuis le compteur individuel jusqu’aux prises, interrupteurs et raccordements d’appareils électriques en passant par les tests des dispositifs de coupure de sécurité et le contrôle des volumes de protection électrique.

La durée de validité est de 3 ans.

 

  • Le diagnostic gaz

 Afin de limiter les risques présentés par une installation au gaz ancienne ou défaillante, le diagnostic gaz est obligatoire lors de la vente d’un bien immobilier destiné à l’habitat lorsque l’installation au gaz date de plus de 15 ans et qu’elle alimente des appareils fixes.

Le diagnostic gaz consiste en un contrôle par un diagnostiqueur immobilier certifié de l’intégralité de l’installation au gaz depuis le compteur ou la distribution jusqu’aux brûleurs et sécurités des appareils fonctionnant au gaz en passant par les tuyaux souples et rigides, les robinets et vannes d’arrêt.

L’obligation de diagnostic gaz s’applique :

 - Aux distributions collectives de gaz de ville

 - Aux distributions individuelles par bouteilles ou citerne

La durée de validité du diagnostic gaz est fixée à 3 ans maximum.

 

  • Le diagnostic E.R.P (etat des risques & pollution)

Tout bien immobilier est soumis à des risques de catastrophes naturelles et bien souvent de catastrophes technologiques.

Le vendeur est tenu par la Loi de fournir à l’acheteur un Etat des Risques et Pollutions (ERP).

Les risques naturels sont principalement le risque sismique, les feux de forêt, les inondations ainsi que les mouvements, glissements et affaissements de terrain et tous ceux dus à des phénomènes naturels.

Les risques technologiques sont ceux liés à la proximité d’entreprises ou d’industries, stockant, manipulant ou utilisant des matières dangereuses ainsi que par le voisinage avec les voies maritimes, fluviales, ferroviaires et routières par lesquelles transitent des marchandises dangereuses.

Pour dresser l’Etat des Risques et Pollutions (ERP), le diagnostiqueur immobilier les recense et les fait figurer sur un plan coté en précisant la distance du bien par rapport au risque naturel ou technologique et notifie les dégâts déjà subis par le bien lors d’une précédente catastrophe naturelle ou technologique même si ces dégâts ont donné lieu à des réparations.

L’ERP précise la localisation de l’immeuble par rapport au risque sismique et classe la commune concernant le radon.

L’ERP a une durée de validité de 6 mois maximum 

 

  • Le diagnostic termites

Le diagnostic termites ou état parasitaire est une détection des termites et parasites de la construction obligatoire en cas de vente de tout bien immobilier (bâtiment ou terrain) situé dans une zone d’infestation.

Le diagnostic termites est obligatoirement conduit par un diagnostiqueur immobilier certifié qui recherche la présence de termites ou la trace du passage de ces insectes à l’aide d’outils de poinçonnage ou par détection sonore ou hygrométrique. Les galeries creusées par les termites étant à l’intérieur des matériaux loin de la lumière, elles sont indécelables à l’œil nu.

En cas de présence de termites dans le bien immobilier, le vendeur a l’obligation d’en informer la Mairie.

 Sa durée de validité est de 6 mois.

 

  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

 La performance énergétique d’un bâtiment, d’une maison ou d’un logement est une indication des consommations en énergie et rejets de gaz à effet de serre produits par les appareils installés pour le chauffer et le rafraîchir et y produire l’eau chaude sanitaire. L’indication de la performance énergétique d’un bien immobilier est obligatoire avant sa mise en vente dès la rédaction de l’annonce.

A l’issue du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) le diagnostiqueur immobilier édite une étiquette énergie, une étiquette énergétique et une liste de recommandations pour réduire les consommations en énergie, diminuer les dépenses en énergie et réduire les émissions de gaze à effet de serre.

L’étiquette énergie du DPE ressemble à celle d’un appareil ménager et indique les consommations en énergie du bien en kilowattheures d’équivalent pétrole par mètre-carré et par an. Cette indication permet alors au bien de s’insérer dans une classe énergie allant de la classe A en vert pour les plus économes, jusqu’à la classe G, en rouge pour les plus énergivores.

La durée de validité d'un DPE est fixée à 10 années.

 

  • Le diagnostic Métrage loi carrez

Le mesurage Loi Carrez est une obligation faite aux vendeurs de lots de copropriété de fournir aux futurs acquéreurs un mesurage exact des parties privatives du lot qu’ils acquièrent. Le mesurage Loi Carrez est effectué selon des normes précises différentes du calcul de la surface habitable d’un bien immobilier (mesurage Loi Boutin).

Les parties privatives du lot de copropriété sont les parties réservées à l’usage exclusif de l’acquéreur alors que le lot comprend également des parties communes à l’usage de l’ensemble des copropriétaires.

L’obligation de mesurage Loi Carrez s’applique à tous les lots de copropriété horizontale ou verticale :

  • Copropriété horizontale : maisons individuelles  
  • Copropriété verticale : appartements en immeuble collectif

En copropriété, seules les ventes sur plan et les ventes de terrain à bâtir sont dispensées du mesurage Loi Carrez. 

Effectué par un diagnostiqueur immobilier certifié, le mesurage Loi Carrez est un diagnostic de surface Loi Carrez bénéficiant de la compétence d’expert.

L’absence de mesurage Loi Carrez obligatoire peut faire annuler la vente du lot de copropriété.

Un mesurage Loi Carrez erroné peut entraîner la baisse et uniquement la baisse du prix de vente et des frais afférents au prorata de l’erreur de surface constatée même après l’entrée dans les lieux de l’acquéreur.

La durée de validité du diagnostic de surface Loi Carrez est illimitée tant que le lot de copropriété ne subit pas de transformations.

 

  • Le dispositif securité piscine 

Le diagnostic sécurité piscine est obligatoire dés lors qu’une piscine extérieure enterrée ou un spa extérieur enterré est construit.

Les dispositifs retenus pour assurer la mise en sécurité de la piscine sont :

  • Des barrières et portillons non manœuvrables par un enfant jusqu’à cinq ans
  • Des abris fermés
  • Des alarmes de chute d’un corps dans la piscine

Le diagnostiqueur est habilité à vérifier la conformité. Il est également possible de fournir la facture d’installation.

Sans modification des dispositifs de mise en sécurité, le diagnostic sécurité piscine est valide sans limitation de durée.

 

  • Le diagnostic assainissement

L’assainissement se compose des systèmes de recueil, de collecte et de traitements des eaux usées, eaux grasses et eaux vannes de l’habitat.

Selon que le bien immobilier est raccordé ou non au réseau d’égout, l’assainissement sera dit ‘collectif’ pour les biens reliés au tout à l’égout ou ‘non collectif’ pour les biens non reliés et disposant d’une station individuelle comme une fosse septique ou un champ d’épandage.

Pour les biens dotés d’un assainissement individuel, le contrôle est obligatoire dès l’avant contrat. Il peut être effectué par un diagnostiqueur ou dans certaines communes par Le SPANC (Service public d’assainissement non collectif). Sa durée de validité est de 3 ans.

Pour les biens dotés d’un assainissement collectif, certaines communes imposent la délivrance d’un certificat qui peut être réalisé par un diagnostiqueur.

 

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