La surface d’un logement est un des éléments majeurs entrant dans la fixation du prix de vente. La loi Carrez encadre le calcul de la superficie, mais uniquement dans certains cas. Savez-vous lesquels ? Est-elle obligatoire ? Quels types de biens sont concernés ? S’applique-t-elle lors d’une vente ou d’une location ? Qui peut procéder au mesurage ? Quels sont les risques ? Décryptage.
Qu’est-ce que la loi Carrez ?
L’objectif de la loi Carrez, entrée en vigueur le 19 juin 1997, est louable puisqu’il consiste à améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété. Elle oblige le vendeur d’un lot ou d’une fraction de lots de copropriété à mentionner la superficie privative dans les :
- Promesses unilatérales de vente et d'achat ;
- Compromis de vente ;
- Actes de vente ;
- Contrats de location-accession et de location-vente ;
- Ventes en viager.
La loi détaille précisément ce qui entre dans le calcul de la superficie habitable privative et ce qui doit en être exclu. Tous les biens concernés par la loi Carrez voient ainsi leur surface calculée selon les mêmes règles mathématiques.
La surface en loi Carrez doit obligatoirement être mentionnée lors d’une vente en copropriété verticale (appartements) et/ou en copropriété horizontale (maisons), quel que soit le lot concerné, sauf exceptions prévues par la loi.
Elle concerne aussi bien les lots résidentiels que les locaux commerciaux, d’activités ou les bureaux, pour autant qu’ils soient rattachés à une copropriété.
En revanche, la loi Carrez ne s’applique pas dans les deux cas suivants :
- Maisons individuelles ;
- Logements en VEFA.
Quels sont les éléments pris en compte dans la superficie loi Carrez ?
Le calcul prend en compte la surface des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres.
Ne sont pas pris en compte les :
- Planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ;
- Lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés.
Les espaces suivants ne sont pas non plus pris en compte dans le calcul d’une superficie loi Carrez :
- Cave ;
- Terrasse ;
- Balcon ;
- Garage ;
- Parking ;
- Box.
Dès lors que la surface minimale et la hauteur sous-plafond sont respectées, les pièces suivantes entrent dans le calcul de la superficie loi Carrez :
- Véranda ;
- Remise ;
- Réserve ;
- Grenier ;
- Combles aménagés ou non aménagés ;
- Autres sous-sols.
De multiples subtilités existent dans ce qui entre ou pas dans le calcul de la surface. Par exemple, les placards mesurant plus de 1,80 m répondent, a priori, aux critères… si et seulement si le plancher est au même niveau que le reste de la pièce. Y a-t-il la présence d’un socle ? Il ne rentre alors pas dans le calcul de la surface. Fâcheux si votre appartement dispose de nombreux placard intégrés : vous perdrez de précieux mètres carrés dans la surface habitable déclarée.
Qui doit réaliser un mesurage loi Carrez ?
La loi n’impose pas d’avoir recours à un professionnel pour calculer la surface privative. Le propriétaire peut donc s’en charger lui-même s’il le souhaite.
Cependant, il est vivement conseillé de faire appel à un diagnostiqueur car le calcul peut s’avérer extrêmement complexe. Les pièces peuvent présenter des spécificités (décrochement, courbe, mansardé, etc.) rendant les calculs délicats, les exceptions dans les pièces à mesurer étant légion.
À l’issue de son mesurage, le professionnel vous remet une attestation de surface privative loi Carrez. Elle a une durée de vie illimitée dès lors que rien ne vient modifier l’état des lieux (travaux, notamment). Le coût d’un mesurage est variable, de moins de 100 € à 250 € en fonction du caractère atypique du bien et de sa superficie.
En théorie, le professionnel engage sa responsabilité civile en cas de litige. Toutefois, les décisions des tribunaux sont plus nuancées dans l’interprétation de la loi, la responsabilité du professionnel et la notion de préjudice subi par le vendeur. La loi tolère une marge d’erreur de 5% dans le calcul de la superficie.
Quels sont les risques en cas de litige avec l’acquéreur ?
Le formalisme exigé par la loi Carrez dans l’information délivrée à l’acquéreur peut conduire l’acheteur à deux types d’action. L’acquéreur est en droit d’agir en nullité en cas d’absence d’une mention de surface ou en diminution du prix de vente en cas d’erreur mathématique.
Action en nullité
En cas d’absence d’une mention de la superficie dans l’avant-contrat, l’acheteur peut exiger la nullité du contrat. La signature de l’acte authentique de vente comportant l’absence de cette mention permet à l’acquéreur d’intenter une action en nullité de l’acte de vente dans un délai d’un mois après la signature.
Dans les faits, ce cas de figure est très peu probable car même si la vente se réalise de particulier à particulier et peut engendrer un certain manque de rigueur dans les procédures, le notaire reste un passage obligatoire ; il est peu probable que ce dernier rédige un acte sans que cette mention y figure.
En revanche, la signature de l’acte authentique stipulant cette information entraîne la déchéance du droit à engager une action en nullité.
Diminution du prix de vente en cas d’erreur concernant la superficie réelle
L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »
La loi Carrez s’applique-t-elle dans le cadre d’une mise en location ?
La loi Carrez ne concerne que les ventes de lots ou de fraction de lots de copropriété.
Pour mettre en location un logement, le contrat de bail doit préciser la surface habitable. C’est la loi Boutin, plus restrictive, qui encadre la location de biens immobiliers. La loi ALUR de 2014 est venue la compléter en permettant au locataire de demander une diminution du prix de la location en cas d’erreur de superficie supérieure à 5 %.
En résumé
A priori, rien de plus simple que de calculer la superficie d’un logement. Dans les faits, le calcul de surface diffère selon l’opération immobilière et la finalité.
La loi Carrez s’applique dans le cas spécifique de vente de lots de copropriété. Étant donné la complexité du calcul, nous vous conseillons de sécuriser votre mise en vente en faisant appel à un agent immobilier ainsi qu’à un professionnel du diagnostic pour le mesurage. Ils vous guideront dans ce dédale règlementaire. Si la jurisprudence montre que ce n’est pas une garantie absolue en cas de litige avec l’acquéreur, cela vous évitera de commettre encore plus d’erreurs potentiellement coûteuses à plus ou moins brève échéance.
Au-delà des interprétations juridiques, la loi Carrez revêt une importance capitale dans un projet immobilier. La détermination du prix d’un bien immobilier repose en grande partie sur cet élément. Les erreurs sur cette information, capitale, peuvent compromettre une mise en vente.
En cas de doute sur le mesurage, et considérant le coût modéré d’un professionnel, n’hésitez pas à effectuer un nouveau diagnostic.
Immo-Pop
le 18 janv. 2022
