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Surface utile : définition, calcul et estimation

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Comment calculer la surface utile d'un logement.


Surface pondérée, utile, plancher, les notions en immobilier semblent souvent complexes. La surface utile ou SU est calculée à partir de la surface habitable. Ensuite, la moitié de la superficie des annexes est ajoutée.

Le résultat permet de connaître précisément le loyer maximal qui peut être demandé pour un tel logement. Cette indication s’avère indispensable dans une zone où les loyers sont encadrés.

Présentation de la surface utile

Conformément à l’article R. 111-2 du code de la construction, la surface utile correspond à la surface habitable d’un logement, majorée de 50 % de la superficie des annexes.

Comment calculer la surface utile d’un logement ?

La règle précédente indique donc que pour réaliser ce calcul, il est indispensable de prendre en compte la surface habitable et d’ajouter 50 % de la surface qui correspond aux annexes privatives de ce bien immobilier.

Ce calcul permet de déterminer la valeur utile d’un logement, en distinguant tout de même surface habitable et annexes qui n’ont pas la même affectation. Le coefficient de pondération est donc de 50 %.

Au départ, cette notion de surface utile a été mise en place afin de calculer précisément les loyers aidés dans les HLM et les logements sociaux. Depuis, son utilité s’est accrue et elle peut servir de référence dans de nombreux cas. Dès la construction d’un logement neuf, cette information est délivrée par le promoteur ou le gestionnaire du programme immobilier. Si ce n’est pas le cas, ce calcul reste facile.

La surface habitable d’un logement

La surface habitable, communément appelée surface Boutin, est également soumise au code de la construction et de l’habitation. Elle correspond à la surface totale du plancher, de laquelle sont déduits les murs, cloisons, escaliers, ainsi que toutes les embrasures.

Cette surface correspond donc à la superficie réellement habitable. Elle est transmise lors d’un achat en VEFA. Un acheteur peut également la calculer à partir des plans d’un architecte en additionnant la superficie de chaque pièce qui composent le logement. Pour connaître la surface habitable exacte, il peut être préférable de faire appel à un diagnostiqueur certifié qui se chargera du mesurage : une erreur de 5 % peut en effet avoir des conséquences dramatiques dans le cadre d’une vente.

Les annexes à prendre en compte

Pour connaître la surface utile, il convient d’ajouter 50 % de la surface destinée aux annexes utilisées uniquement par l’occupant des lieux. Elles correspondent aux parties privatives et non communes.

L’arrêté du 9 mai 1995 indique quelles sont les annexes qui doivent être prises en compte. Elles correspondent aux pièces secondaires, externes et qui ne servent pas directement à l’habitation. De plus, elles doivent avoir une hauteur sous plafond de 1,80 m au minimum.

Les annexes qui entrent dans le calcul sont les suivantes :

  • Les caves et les sous-sols
  • Les combles aménageables et les greniers
  • Les ateliers et remises
  • Les celliers ou séchoirs externes
  • Les balcons et loggias
  • Les vérandas
  • Les terrasses, à condition qu’elles soient accessibles à l’étage ou semi-enterrées

Par contre, les surfaces extérieures, comme les garages, les jardins et les cours ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface utile.

Dans quels cas la surface utile doit-elle être connue ?

Cette notion a été au départ créée afin de fixer des loyers justes dans les logements sociaux. Cette donnée permettait de remplacer la surface corrigée dont le calcul était trop complexe. Depuis sa création, cette surface utile a été reprise à de nombreuses occasions dans le cadre de dispositifs immobiliers spécifiques.

En effet, cette surface utile sert de référence pour le calcul des subventions et des prêts aidés pour l’achat d’un bien immobilier ou pour sa rénovation. Cette information sera notamment requise pour les dispositifs PLUS, PLA-I, PLUS-CD ou PLI.

Les politiques de défiscalisation comme Pinel ou Scellier font appel à la surface utile. Étant donné qu’ils imposent des plafonds de loyers, cette donnée est indispensable. Elle permet de savoir quel est le loyer maximal qui peut être demandé pour un logement.

Pour calculer ce loyer plafonné, la surface utile est multipliée par le prix au mètre carré dans une ville ou un arrondissement. De cette façon, le bailleur sait exactement quel est le loyer maximal auquel il peut prétendre. Attention toutefois, car dans le cadre du plafonnement des loyers, la surface des annexes ne peuvent dépasser 16 m2. Le calcul de la surface utile est donc légèrement plus complexe.



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