Compromis de vente du notaire : tout comprendre sur cet avant-contrat

Le compromis de vente est une étape décisive dans un projet immobilier. Cet avant-contrat formalise l’engagement du vendeur et de l’acquéreur à conclure la vente. Savez-vous vraiment ce qu’est le compromis de vente ? Doit-on impérativement le signer devant un notaire ? Quelle différence avec une promesse de vente ? Quelles erreurs éviter à tout prix ? Vous hésitez ? Vous êtes en proie au doute ? Pas de panique, on vous explique tout.

Tout d’abord, définissons ce qu’est vraiment le compromis de vente en immobilier

Avant de définir à proprement parler ce qu’est le compromis de vente, il importe de comprendre dans quel processus il s’inscrit.

Après la visite d’un appartement ou d’une maison, un candidat acheteur peut rédiger une proposition s’il est intéressé :

• Directement auprès du vendeur, s’il s’agit d’une vente de particulier à particulier ;
• Auprès du professionnel le représentant, un agent immobilier, par exemple.

Cette promesse unilatérale d’achat, plus connue sous le nom d’offre d’achat ou de prix, engage l’acquéreur à acheter le bien au prix défini si le vendeur accepte sa proposition. Généralement, ce type d’offre comporte une date de validité après laquelle l’offre devient caduque.

Trois choix s’offrent au propriétaire recevant ce type d’offre :

1. Accepter l’offre de prix. La vente est alors réputée conclue ;
2. Faire une contre-proposition de prix à l’acheteur. Ce dernier peut l’accepter ou en proposer une autre à son tour jusqu’à entente, ou non, des deux parties ;
3. Rejeter l’offre, tout simplement.

Le compromis de vente scelle l’accord entre le vendeur et l’acheteur

Une offre d’achat ne précise aucune autre information que le prix concernant l’accord entre vendeur et acheteur.

Quant au compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, il précise toutes les conditions de la vente et vaut engagement définitif et réciproque du vendeur comme de l’acquéreur :

• Le vendeur ne peut plus renoncer à la vente ;
• L’acquéreur non plus, sauf durant le délai légal de rétractation ou si l’une des conditions suspensives le prévoit.

Si l’une des parties renonce à ses engagements, l’autre peut saisir la justice pour l’y contraindre et/ou demander des dommages et intérêts.

Un notaire est-il obligatoire pour la signature du compromis de vente ?

L’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire pour la rédaction du compromis de vente. Il est tout à fait possible de le signer directement entre particuliers ou par l’intermédiaire d’une agence. Dans les deux cas, on évoquera un acte sous seing privé.

Étant donné la complexité juridique d’un tel acte, et les enjeux financiers qui en découlent, il est plus prudent de faire appel à un notaire ou à une agence immobilière. Chez Immo Pop, le compromis de vente, ainsi que tout le dossier destiné au notaire, est parfaitement sécurisé et compris dans notre forfait fixe.

La rédaction est importante, tant sur la forme que sur le fond. Les annexes à joindre au compromis de vente sont primordiales : comprenez bien que l’absence d’une pièce retarde l’application du délai de rétractation. Si tel devait être le cas, soyez assuré que cela générera de l’incertitude et des tensions, tout en fragilisant l’engagement de l’acquéreur qui est alors en droit de tout annuler.

Enfin, il faut savoir que le compromis détaille l’ensemble des conditions de la vente, en principe reprises lors de la signature de l’acte de vente authentique quelques mois plus tard. S’il est juridiquement bancal, il n’aura aucune valeur et deviendra certainement une source de tensions et de conflits entre les deux parties. En outre, il allongera le délai de vente dans la mesure où le notaire aura pour mission de corriger toutes les erreurs commises, si cela est encore possible, bien sûr.

À noter que le recours à un notaire est obligatoire si la durée de validité du compromis excède 18 mois. Ce cas de figure se produit si vous achetez un logement neuf sous le statut de VEFA, par exemple.

Veillez à bien vous organiser car, d’une manière générale, quelques semaines sont nécessaires pour signer le compromis chez le notaire. Par la suite, 2 à 3 mois supplémentaires vous séparent de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.

Qui paye le compromis de vente chez le notaire ?

Le compromis de vente chez le notaire peut-être payé par l'acquéreur ou le vendeur. En principe, c'est l'acheteur qui se charge de régler l'addition à hauteur de 300€ environ.

Quels sont les points importants du compromis de vente ?

Comme nous venons de le découvrir, le compromis de vente doit respecter un certain formalisme.

Voici les points les plus importants.

Le dépôt de garantie

Pour être parfaitement exact, on parle d’acompte de vente s’il s’agit d’une avance versée dans le cadre de l’acquisition. Cette somme sera déduite du prix de vente final. Au même titre que les frais d’acquisition sont improprement nommés frais de notaire, l’acompte de vente est souvent réduit à l’expression « dépôt de garantie ».

Ces précisions terminologiques étant faites, il est d’usage que l’acquéreur verse un acompte à la signature du compromis de vente. Ledit acompte représente 5 à 10% du prix de vente sachant qu’il n’est en aucun cas obligatoire, la loi ne prévoyant ni son versement, ni son montant.

Considérez plutôt cette somme provisionnelle comme un gage de bonne volonté de la part de l’acheteur, le but étant de rassurer le vendeur quant à la solvabilité de l’acheteur et, partant, de son intention réelle d’acquérir le bien. L’acompte sert alors à « valider » l’engagement de l’acheteur au cas où il voudrait se rétracter, hors dispositions légales et conditions suspensives prévues au contrat.

Les intérêts du vendeur ne sont pas les mêmes que ceux de l’acheteur. Raison pour laquelle il est plus que judicieux que chaque partie opte pour son propre notaire. Bon à savoir, cela n’impacte aucunement le montant des frais de notaire puisque les honoraires seront partagés à parts égales entre les deux notaires. Le montant du dépôt de garantie fait partie des points du compromis pouvant être négociés.

À qui doit être versé le dépôt de garantie ?

Le versement de l’acompte est encadré par l’article L271-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Il peut être payé par chèque, et obligatoirement par virement bancaire si son montant excède 3.000 €.

L’acompte peut être versé :

• Au notaire ;
• À un mandataire professionnel ;
• Voire directement au vendeur.

Le versement de l’acompte ne peut pas être exigé pendant le délai légal de rétractation sauf si deux conditions sont réunies :

• Le compromis doit être conclu par l’intermédiaire d’un professionnel mandaté (agent immobilier par exemple) ou d’un notaire ;
• Le versement doit être consigné (mise sous séquestre) chez un professionnel disposant d’une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés.

En dehors de ces deux conditions strictement définies, le fait d’exiger ou de recevoir un versement ou un engagement de versement pendant le délai de rétractation est puni de 30.000 euros d’amende.

Afin de sécuriser le processus de vente, nous vous déconseillons de verser l’acompte directement au vendeur. Dans le cas d’un versement auprès de l’agent immobilier ou du notaire, nous vous recommandons de vérifier qu’il dispose d’une garantie financière.

Si l’acheteur se rétracte pendant le délai légal, le professionnel doit lui restituer l’acompte sous 21 jours à compter du lendemain de sa rétractation légale.

L’acompte sera également reversé à l’acheteur s’il annule la vente en raison d’une condition suspensive.

Les documents à annexer au compromis de vente

Le vendeur est tenu d’informer l’acheteur sur l’état du bien vendu. Le compromis de vente doit donc comporter plusieurs pièces et documents, notamment le dossier de diagnostics techniques (DDT).

Le DDT contient différents diagnostics. Exemples : le DPE, l’état de l’installation de gaz, d’électricité, le métrage Carrez, le constat amiante, termite, mérule, etc. Ils ne sont pas tous exigibles et dépendent de l’ancienneté du bien, des installations, de la localisation géographique, de la nature du bien, etc.

C’est l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation qui stipule les diagnostics à fournir.

La loi ALUR est venue ajouter des documents spécifiques aux biens relevant du régime de la copropriété. Ainsi, dans le cas des logements en copropriété, le vendeur est tenu de fournir les pièces suivantes :

• Règlement de copropriété ;
• État descriptif de division ;
• Trois derniers procès-verbaux des assemblées générales ;
• Fiche synthétique de la copropriété ;
• Carnet d’entretien de l’immeuble ;
• Montant des charges courantes, et hors budget prévisionnel, acquittées par le vendeur lors des deux derniers exercices comptables ;
• Montant du fonds travaux rattaché au lot, si la copropriété est concernée ;
• Sommes à verser pour le futur acquéreur / propriétaire ;
• État global des impayés de la copropriété et de la dette fournisseur ;
• Conclusion du diagnostic technique global (DTG) s’il existe ;
• Notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété (dès qu’un arrêté en aura fixé les modalités).

Lorsque l’acheteur est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la copropriété, le vendeur n’est pas tenu de lui transmettre l’intégralité des documents. Seuls ceux concernant le lot doivent être communiqués.

La transmission des documents est également simplifiée si l’acquisition porte sur un lot annexe de la copropriété (emplacement de parking, cave, grenier, débarras, remise, garage, etc.).

La transmission de ces documents à l’acheteur est capitale. Si tous les documents n’ont pas été remis à l’acheteur, au plus tard le jour de la signature du compromis de vente, la date de prise d’effet du délai de rétractation est reportée au lendemain de la remise des éléments manquants.

Ce genre d’erreur peut nuire à la réalisation de la vente. Réunir tous les documents nécessaires au respect des obligations légales est si complexe que l’on appréciera d’être accompagné par un professionnel rompu à ce type d’exercice.

Le délai de rétractation

L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours pendant lequel il peut revenir sur son engagement. Ce délai débute au lendemain de la signature du compromis de vente et :

• De sa remise en main propre ;
• De la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l’avant-contrat.

Si le dernier jour du délai de rétractation tombe un jour férié, un samedi ou un dimanche, la fin du délai de rétractation est reportée au premier jour ouvrable suivant.

La renonciation de la vente doit être notifiée à la personne désignée dans le compromis de vente, avant expiration du délai de rétractation, par lettre recommandée avec accusé de réception.

La rétractation exercée dans les délais prévus rend le compromis caduc.

Les informations relatives aux conditions d’exercice du droit de rétractation doivent figurer dans le compromis. Tout manquement à cette obligation d’information est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 15.000 €.

Les clauses suspensives

Les clauses suspensives permettent à l’acheteur comme au vendeur de prévoir la caducité du compromis si certains événements rédhibitoires surviennent. Les conditions suspensives sécurisent la vente car elles anticipent la fin du contrat, simplement et sans formalités excessives.

Acheteur comme vendeur peuvent reprendre leur liberté et continuer leurs projets. Le dépôt de garantie est restitué à l’acheteur et le vendeur ne perçoit aucune réparation.

Pour avoir du sens, l’insertion d’une condition suspensive doit être assortie d’un délai avec une date de début et une date de fin.

L’intérêt de recourir à un notaire réside dans le fait qu’il adapte ces clauses à votre situation, au bien comme à vos projets.

Voici une liste non-exhaustive de clauses suspensives pouvant figurer dans un compromis :

• Obtention d'un prêt immobilier ;
• Réalisation d'une vente immobilière pour financer la transaction ;
• Condition suspensive de survie des parties ;
• Absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique grevant le bien ;
• Confirmation de la surface du bien ;
• Renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien ;
• Absence de préemption du locataire occupant le bien ;
• Purge des hypothèques par le vendeur ;
• Obtention d’un permis de construire ;
• Autorisation de la copropriété de faire des travaux ;
• Obtention d’un changement de destination du bien ;
• Existence d’une assurance dommages-ouvrage (ADO) lorsque le bien a été construit depuis moins de 10 ans ;
• Levée de toute hypothèque ;
• Clause pénale ;
• Clause de dédit ;
• Clause de substitution ;
• etc.

Quelle est la différence entre compromis et promesse de vente ?

Promesse unilatérale de vente

La promesse de vente, ou promesse unilatérale de vente, n’engage que le vendeur qui réserve son logement à l’acheteur pendant un laps de temps donné. Durant cette période, il ne peut ni renoncer à la vente, ni vendre à un autre acheteur.

L’acheteur dispose d’une option d’achat sur le bien. Il la formalise en versant au vendeur une indemnité d’immobilisation de l’ordre de 5 à 10% du prix de vente. Hors délai de rétractation et conditions suspensives, si l’acheteur renonce à acheter le bien, l’indemnité reste acquise au vendeur.

Pour être valable, la promesse de vente doit être établie soit :

• Par un acte authentique notarié ;
• En étant signée sous seing privée et enregistrée dans les 10 jours auprès de la recette des impôts. Les droits d’enregistrement d’élèvent à 125 €.

La différence fondamentale entre le compromis de vente et une promesse de vente est simple. Le compromis vaut vente alors que la promesse est une option sur le bien prise par l’acheteur.

Si, de prime abord, le compromis semble offrir un meilleur équilibre commercial, une promesse peut s’avérer plus adaptée à votre situation. C’est là qu’on réalise que choisir son propre notaire permet de lever ce type de questionnement.

En résumé

Le compromis de vente est une étape cruciale dans un projet immobilier, que l’on se place du côté du vendeur ou selon la perspective de l’acheteur. Chaque partie doit le préparer en amont afin d’éviter de commettre des impairs lourds de conséquences.

Envisager la phase compromis de vente sans l’accompagnement d’un professionnel de l’immobilier semble illusoire. De la même façon, envisager de faire reposer une vente de plusieurs centaines de milliers d’euros sur un compromis tiré d’un modèle type est un pari hautement risqué.

Un projet de vente ou d’achat réussi repose sur votre capacité à vous entourer des bonnes personnes et des bons professionnels. Chez Immo Pop, vous bénéficiez d’un service premium moyennant 4 900 €. Pourquoi vous priver de bien faire les choses ?

Quant au notaire, son expertise sera appréciée tout au long de votre vie, pas seulement pour la rédaction de votre compromis de vente. Son champ d’expertise est large : famille, donation/succession, immobilier, entreprise, fiscalité, etc.

Et si nous parlions de vos projets ?