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Comment se passe la signature d'un compromis de vente ?

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Tout comprendre sur le compromis de vente (signature, délais, documents...)


Clauses suspensives, durée de validité de cet avant-contrat, annexes à joindre, autant de points essentiels à connaître avant de signer son compromis de vente. Pour réussir cette étape du processus de vente, voici tout ce que vous devez savoir sur la signature du compromis de vente.

La signature du compromis de vente côté vendeur

Signer le compromis de vente représente la démarche majeure avant la signature de l’acte définitif de vente. Elle formalise l’accord entre le vendeur et l’acheteur et assure que la transaction immobilière se réalise. Il représente donc un véritable engagement entre les deux parties. Avant de signer ce document, certains points de vigilance sont à connaître.

À quoi correspond le compromis de vente ?

Couramment appelée avant-contrat de vente, le compromis représente un accord de principe entre le vendeur du bien et un acheteur. Ce document sert à contractualiser les conditions de vente entre les deux parties puisque cette transaction est désormais assurée, sauf dans les cas correspondants aux clauses suspensives (refus de prêt de la banque, droit de préemption de la mairie).

Signer un compromis de vente consiste à prendre un engagement définitif. Une préparation minutieuse est donc recommandée. Voici les conseils utiles pour les vendeurs avant la signature de cet avant-contrat !

Signature du compromis de vente : veillez à une bonne organisation

Le bon moment pour le signer

Le code civil recommande la signature du compromis de vente lorsque les deux parties ont trouvé un accord en ce qui concerne le prix du bien. Le moment idéal pour le signer est donc celui qui suit l’offre d’achat puis la contre-proposition qui a été acceptée. Il formalise les termes de cet accord avec un prix définitif qui parvient à satisfaire le vendeur et l’acheteur.

Bien préparer le compromis de vente

Même si les deux parties sont d’accord sur les termes de la vente, l’organisation est essentielle. Un rendez-vous devra être pris auprès d’un notaire si cette signature ne se fait pas sous seing privé. Il faudra donc attendre quelques semaines avant d’apposer sa signature sur son avant-contrat car les notaires ont peu de disponibilités.

L’attente avant ce rendez-vous pourra être mise à profit pour prévoir toutes les clauses qui doivent apparaître dans ce compromis de vente. Toutes les conditions doivent être acceptées entre les deux parties afin que cet avant-contrat puisse être immédiatement signé une fois chez le notaire. Il doit également être accompagné de documents obligatoires, comme les diagnostics techniques ou les documents relatifs à la copropriété, donc cette période permettra de les réunir.

Quel délai entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte définitif ?

Une fois cette première étape réalisée, il s’écoule plusieurs mois avant la validation définitive de la vente par un notaire. D’ailleurs, une date butoir peut être déterminée lors de la rencontre avec cet officier public. Le délai doit être suffisant pour que toutes les clauses suspensives soient vérifiées : obtention du crédit immobilier, fin du droit de préemption et des hypothèques, etc.

En général, le délai entre le compromis de vente et l’acte de vente définitif se situe entre 2 et 6 mois.

Une signature en présence de son propre notaire

Un compromis de vente peut être signé sous seing privé, c’est-à-dire uniquement entre l’acheteur et le vendeur. Ils peuvent également être accompagnés par un agent immobilier. La présence d’un notaire n’est pas obligatoire. Toutefois, la signature avec un notaire est recommandée pour sécuriser sa transaction immobilière.

Cet avant-contrat doit de préférence être signé devant cet officier public qui apportera ses compétences. Son rôle est notamment de s’assurer que ce contrat est en conformité avec la loi. Lorsque le compromis de vente est signé sous seing privé, les litiges sont fréquents. Pour s’en prémunir, il est préférable de se faire accompagner d’un notaire. En effet, cet expert vérifiera qu’aucune omission ne mette en péril la vente.

Le choix du notaire revient en général au vendeur. Il peut donc proposer le sien ou faire appel à celui qui est le plus proche de son domicile. Toutefois, l’acheteur peut également proposer son notaire. Les deux officiers publics vont donc travailler de concert, même si chacun d’eux cherche tout d’abord à défendre les intérêts de leur client. Cette option n’est pas plus onéreuse car les honoraires sont divisés entre les deux parties.

Intégrer les clauses légales au compromis de vente

Les clauses suspensives de l’avant-contrat de vente

Chaque compromis de vente possède une série de clauses suspensives qui peuvent annuler la vente. Lorsque l’acheteur et le vendeur sont devant une impasse, ces conditions particulières permettent d’annuler la vente. Les clauses suspensives qui doivent apparaître au contrat sont les suivantes :

  • obtention de son crédit immobilier
  • finalisation d’une vente immobilière en cours qui sert de financement pour l’acquéreur
  • purge ou absence du droit de préemption
  • absence ou purge du droit de préemption du locataire qui occupe le bien puisqu’il est prioritaire pour l’achat
  • absence de servitude
  • purge totale des hypothèques du vendeur
  • obtention d’un permis de construire

Les clauses supplémentaires du compromis de vente

Avant de rédiger ce compromis de vente, plusieurs éléments sont négociés entre les deux parties. Parmi elles, le délai de rétractation initial de 10 jours peut être prolongé. Une date précise de la vente officielle peut également être fixée dans cet avant-contrat.

Ce document permet également de répartir les charges entre le vendeur et l’acheteur. En général, la taxe foncière est calculée au prorata du temps d’occupation. En ce qui concerne la taxe d’habitation, la réglementation indique qu’elle incombe au propriétaire au 1er janvier.

Lorsque le bien est situé dans une copropriété, le compromis de vente permet de négocier le paiement des charges. Elles peuvent en effet être réparties entre l’acheteur et le vendeur lorsqu’un accord peut être trouvé.

Analyser le plan de financement de l’acheteur

La clause suspensive relative au refus de prêt de la part de l’organisme financier sollicité est souvent considéré par les acheteurs comme un moyen facile d’annuler la vente. Pour éviter cette déconvenue, le vendeur doit faire figurer le plan de financement dans le compromis de vente tel qu’il sera présenté au banquier.

Avant de s’engager avec un acheteur, le vendeur doit analyser scrupuleusement ce plan de financement. Il renseigne sur la fiabilité de l’acquéreur. L’idéal est de réaliser cet avant-contrat lorsque la personne intéressée a déjà reçu un accord de principe de la banque. Ensuite, le compromis de vente fera apparaître les éléments suivants :

  • la présence et le montant de l’apport personnel
  • la durée prévue pour le remboursement
  • le montant des mensualités

Comment réagir lorsque l’engagement n’est pas respecté ?

Le compromis de vente possède une valeur légale. Sa signature engendre le blocage du bien par le vendeur. Le logement est réservé et plus aucune négociation n’aura lieu avec d’autres acheteurs. De ce fait, le préjudice est énorme si l’acquéreur décide de ne plus honorer cet engagement. Une clause pénale peut donc être ajoutée afin de se protéger lors qu’une des deux parties se désiste.

La partie qui renonce à la vente doit s’acquitter d’indemnités de dédommagement. Elles correspondent à 10 % du prix du bien. Le dépôt de garantie est également dû par l’acheteur lorsqu’il renonce à la vente, en dehors du délai de rétractation. Étant donné que cette somme a été bloquée sur un compte séquestre par le notaire, elle pourra être versée à la partie lésée.

Quelles annexes ajouter au compromis de vente ?

La loi Duflot de 2014, le nombre de documents à ajouter à ce compromis de vente a nettement augmenté. Les deux parties doivent être vigilantes sur ce point sinon le notaire pourra refuser de valider cet avant-contrat.

Chaque pièce doit être annexée au compromis de vente avant que chaque partie n’appose sa signature. Le rôle de ces documents est d’informer les acheteurs sur les caractéristiques du bien et protéger contre les vices cachés. Une vérification s’impose pour ces annexes car toute omission pourrait décaler le début du délai de rétractation pour l’acheteur. Il est de 10 jours à compter de la signature de l’avant-contrat. Tant qu’il n’est pas signé, la transaction immobilière ne peut être validée.

Les diagnostics immobiliers obligatoires

Pour toute vente immobilière, une série de diagnostics obligatoires est à réaliser. Au total de neuf, chacun d’entre eux s’applique selon le type de bien et l’âge du bâti. Les plus importants restent le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic plomb, amiante, gaz, électricité ou encore le mesurage loi Carrez. Le vendeur doit donc faire appel à un expert certifié pour les réaliser.

Bien entendu, ces diagnostics doivent être valides à la date de signature du compromis de vente. Il convient donc de vérifier cette information avant ce rendez-vous. Le cas échéant, il faudra les faire réaliser au plus vite.

Les documents relatifs à la copropriété

Lorsque le bien vendu appartient à une copropriété, la liste des annexes à joindre est encore plus longue. Le vendeur devra prendre soin de fournir tous les documents relatifs à l’état du bâtiment, la situation financière de la copropriété ainsi que les travaux en cours ou déjà votés en assemblée générale.

Le syndic de copropriété pourra fournir l’ensemble des documents suivants mais cette démarche est en général facturée entre 200 et 300 euros :

  • le règlement de copropriété
  • l’état descriptif de l’indivision
  • la copie des trois derniers procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété
  • le carnet d’entretien de la copropriété
  • le diagnostic technique global de l’immeuble
  • le récapitulatif des charges payées par le vendeur lors des deux derniers exercices comptables
  • les sommes à verser à la copropriété en tant que nouveau propriétaire


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