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Comment vendre un logement loué ?

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Lettre type et conseils pour vendre votre logement loué à un locataire.


Vous êtes propriétaire bailleur, vous avez un logement occupé et vous pensez à la vente du logement? Comment vendre un appartement loué ? A qui ?Quelles sont les obligations du vendeur ? Quelles conditions doit on respecter pour vendre un logement occupé ?

Nous allons vous donner tous les conseils et informations qui vous permettront d’avancer et d’être à même de répondre aux diverses questions qu’un acquéreur, à la recherche d’un logement en cours de bail, pourrait vous poser.

Il existe un véritable marché du logement loué dans de nombreuses villes de France dans lesquelles la rentabilité est très attractive.

Saint Etienne a, par exemple, vu sa part d’investissement locatif (par rapport à un placement bancaire) atteindre le taux de 70 % ! D’autres villes, comme Rennes, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Lille,Lyon, Mulhouse , Marseille et bien d’autres présentent de forts atouts pour la rentabilité locative (de 3,5 à 10% sur l’ensemble du territoire), principal attrait pour n’importe quel investisseur voulant prospérer dans la pierre.


Comment vendre un logement loué ?

C’est l’élément principal évalué par l’investisseur avant d’acheter un bien immobilier dans le but de le louer et donc d’obtenir un placement intéressant pour son argent.

Si vous vous tournez vers les établissements bancaires ou les fonds d’investissement, les propositions de rémunération annuelle sera autour de 1 voire 1,5 % ( livret A, PEL ou tout autre type de placements financiers).

D’autres se tournent vers la pierre, qui présente beaucoup d’avantages de part la diversité des biens mais aussi quelques risques qu’il faut savoir analyser. A vos calculs : l’approche change totalement de l’achat d’une résidence principale ou secondaire.

La question d’un investisseur est : combien d’argent vais-je gagner chaque année par rapport au montant investi ? On parle de rendement annuel. Dans l’immobilier cela se traduit par le terme de “rentabilité locative”.

Evaluer la rentabilité de l'investissement, c’est appréhender le risque locatif avec le calcul des différentes rentabilités (nette, brute, etc.).


Calcul de la rentabilité locative brute et nette

Très simple à calculer, il s’agit de prendre en compte le gain des loyers sur une année et de le rapporter au coût de l’achat du bien immobilier.

Voici donc les éléments à obtenir pour réaliser ce calcul :

  • le loyer mensuel hors charges
  • le prix d’achat du bien immobilier
  • le montant des frais de notaires et des frais d’achat

Pour calculer la rentabilité nette, il faudra déduire tous les frais annexes annuels du montant du loyer annuel. Ainsi, sont à prendre en compte les frais de financement, la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire, les diverses assurances (vacance locative, propriétaire non occupant ; loyers impayés…), frais d’entretien, etc.

Rentabilité locative nette avant impôts = (loyer annuel - Charges et frais divers) / prix total d’achat x 100 = % de rendement net


Calcul du prix de vente du bien

Lorsqu’un bien immobilier est vendu loué, une décote sur le prix est appliquée (contrairement au logement libre). Le prix de vente est donc moins élevé que lors de la vente d’un bien immobilier libre de tout occupation. Cette fourchette de décote est comprise entre 10 et 30 % du prix de vente.

Elle dépend essentiellement des facteurs suivant : la date de fin de bail, le montant du loyer et le profil du locataire.

En effet plus le terme du bail est lointain plus la décote est conséquente, à l’inverse plus la fin du bail est proche, moins le bien sera décoté puisque son acquéreur pourra en disposer pleinement dans un court délai.

Vous vendez un bien immobilier, mais vous vendez également sa composition, c’est à dire son bail, son occupant, la situation financière de votre occupant, l’accès au logement, l’opportunité de louer aux étudiants et bien d’autres...


Vos obligations en tant que vendeur

Vous êtes tenu, en tant que vendeur d’un bien immobilier occupé par un locataire de l’informer de la situation mais sans lettre de congé.

Aucun délai de prévenance ne s’applique puisque votre locataire reste dans les lieux jusqu’à l’échéance du bail et il n’est pas considéré comme prioritaire sur l’achat (contrairement au congé pour vente).

Le contrat de location du locataire en place se poursuit jusqu’au terme initialement prévu dans les mêmes conditions. Durant la période de mise en vente, vous devrez informer le locataire qui a obligation de permettre des visites de la maison ou de l’appartement. Le seul changement sera les coordonnées bancaire du nouveau propriétaire (notifié au moment de la signature définitive par le notaire).

Par contre, décider de vendre son bien, location nue ou location meublée, libéré de tout locataire est une autre histoire. Il vous faudra donner congé au locataire. Dans ce cas, de nombreuses obligations devront être respectées par le propriétaire. Vous voulez en savoir plus sur les congé pour vendre, en voici toutes les règles Donner congé pour vente


Modèle de lettre de congé à un locataire pour vente

Nom et prénom Adresse Téléphone Mail

Nom du locataire Adresse

Ville et date

Objet : congé pour vente

( Lettre recommandée avec avis de réception )

Madame/ Monsieur, Par la présente, je vous adresse un congé pour la fin de la période de [3 ans / période fixée dans le bail] concernant le logement du [adresse] dont vous êtes locataire en vertu d'un bail en date du [x].

En effet, je souhaite vendre le logement susmentionné et vous adresse en conséquence un congé conformément à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le prix de la vente projetée est de [x] euros [ajoutez si nécessaire : et la vente sera réalisée aux conditions suivantes : indiquer les conditions particulières de la vente, par exemple entrée en jouissance différée]. Je vous rappelle qu'en vertu de l'article 15 II alinéa 1 précité, ce congé vaut offre de vente et que vous bénéficiez d'un délai de 2 mois pour accepter l'offre à compter de la réception de la présente. À défaut, vous serez tenu(e) de quitter le logement pour le terme de la période fixée par le bail, soit le [date correspondant à la fin de la période de 3 ans ou de la période fixée dans le contrat de bail].

Conformément au dispositions de l'article 15 II alinéa 6 de la loi du 6 juillet 1989, je vous prie de trouver ci-après reproduits les alinéas 1 à 5 de ce même texte : « Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. »

Je reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire. Dans l'attente de votre réponse je vous prie d'agréer,

Madame/Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

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