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Surface pondérée : définition, mode de calcul et utilité

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Tout sur la surface pondérée


Utilisée dans les copropriétés, la surface pondérée est utile pour déterminer la valeur réelle d’un lot. En effet, elle ne dépend pas que de la superficie disponible. Elle prend également en compte des critères non-métriques pour une estimation plus fine de la valeur d’un logement. Voici le guide pour comprendre le rôle de la surface pondérée et son mode de calcul

Pourquoi s’intéresser à la surface pondérée ?

Pour estimer la surface exacte à disposition d’un occupant, la surface habitable ou la superficie privative sont souvent évoquées. De son côté, la surface pondérée est certainement la plus précise pour les copropriétés.

Son calcul permet d’affiner l’estimation d’un appartement puisque la superficie est mise en perspective avec d’autres critères objectifs comme l’ensoleillement ou la situation géographique. Le recours à ce calcul permet de répartir plus équitablement les charges entre les copropriétaires. Mais son rôle est bien plus important.

À quoi correspond la surface pondérée ?

Le règlement interne des copropriétés renvoie à la surface pondérée. Elle s’avère indispensable pour attribuer les quotes-parts des charges de l’immeuble. Elle se base sur des critères métriques et des éléments objectifs afin d’être équitable. En étudiant réellement toutes les caractéristiques d’un bien, le partage est nettement plus cohérent.

En effet, la superficie n’est pas suffisante pour un partage juste. La valeur d’un lot de copropriété dépend également de l’étage, la présence de vis-à-vis et la vue, la hauteur sous plafond. Ils sont donc pris en compte lors du calcul de la surface pondérée qui rend cette estimation plus précise. Le coefficient de pondération affine cette estimation de la valeur réelle de chaque lot.

Quelle est la méthode de calcul de la surface pondérée ?

Pour connaître cette surface pondérée, un coefficient est appliqué à la superficie du lot. Il est généré grâce au cumul de plusieurs coefficients qui renvoient à des éléments non-métriques, comme la vue depuis cet appartement où l’étage où il se trouve.

Pour calculer la surface pondérée, la copropriété a le choix de se baser sur la surface habitable, la surface utile ou encore Carrez. Quelle que soit la référence préférée, elle devra être appliquée de la même façon à l’ensemble des lots. Conformément à la loi du 10 juillet 1965, les coefficients doivent également être appliqués équitablement pour tous les logements d’une même copropriété. Le syndic de copropriété ou l’assemblée des copropriétaires se charge de ce calcul une fois le coefficient de pondération appliqué à chaque lot.

Par contre, pour chaque lot, la copropriété se réserve le droit d’appliquer les coefficients de pondération qu’elle juge pertinents :

  • La nature du lot
  • La forme
  • Le nombre de personnes dans le foyer
  • L’étage où il est situé
  • Vue et vis-à-vis
  • Hauteur sous plafond
  • Facilité d’accès
  • Entretien
  • Annexes disponibles : caves, remises, ateliers, balcons, loggias, vérandas, etc.

Chaque coefficient correspond à un pourcentage qui sera appliqué à la surface de référence. Une fois les coefficients associés, ils permettent de déterminer la surface pondérée du lot. La différence entre les appartements d’un même immeuble sera donc évidente.

En quoi cette surface pondérée est-elle utile ?

Cette surface pondérée sert avant tout à déterminer les quotes-parts des parties communes revenant à chaque lot d’une même copropriété. Elle permet donc une juste répartition des charges entre les propriétaires.

Elle sert également de référence pour une valeur de vente pour un promoteur immobilier. Les programmes neufs de copropriété indiquent désormais cette surface pondérée pour pouvoir choisir son lot en toute connaissance de cause. Une comparaison peut donc être faite et les acheteurs pourront se tourner vers le lot dont les points forts, points faibles et charges correspondent à leurs attentes.

De plus, elle est utile aux investisseurs locatifs. Elle permet en effet de déterminer le loyer maximal qui peut être demandé pour un bien avec annexes. Dans le cadre du plafonnement du loyer, la surface pondérée permet de faire la différence entre deux logements et donc de proposer des baux locatifs différents. Les dispositifs Pinel et Scellier offrent une défiscalisation importante en échange d’une mise en location du bien acheté. Pour ce nouveau bailleur, il faudra multiplier la surface pondérée par le prix maximal au mètre carré dans cette zone pour obtenir le loyer maximal autorisé pour ce bien immobilier.



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