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Valeur vénale : dans quel cas utiliser cette estimation ?

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Plan maison - Estimation valeur vénale


En matière d’estimation immobilière, la valeur réelle diffère de la valeur vénale. À quoi correspond-elle ? Comment calculer la valeur vénale ? Autant de questions qui trouveront leur réponse dans cet article.

Cette valeur vénale renvoie au prix qui peut être obtenu dans le cadre d’une revente. Ce prix se base sur le marché au moment de l’estimation afin de renseigner le propriétaire du bien de la transaction possible.

La valeur vénale : avant tout une norme comptable

La valeur vénale est directement définie par le Plan Comptable Général (PCG). Dans le domaine immobilier, elle est donc davantage considérée comme une norme comptable qu’une simple donnée. Elle est d’ailleurs utilisée dans d’autres secteurs d’activité comme les assurances. Elle a été mise en place par l’administration fiscale pour estimer au plus juste les biens immobiliers. Elle s’avère également utile en cas de donations ou de successions.

L’article 310.1.11 du PCG indique que cette valeur vénale renvoie au montant maximal qui pourrait être obtenu en cas de vente dans les conditions normales du marché. Elle correspond au reliquat lorsque les coûts de sortie ont été déduits.

Cette valeur vénale correspond donc au prix hypothétique auquel peut être vendue une propriété, lorsque les conditions normales du marché sont réunies.

Une valeur vénale soumise au marché local

Cette information est particulièrement fiable puisqu’elle ne se base pas uniquement sur les prix du marché au niveau national. En effet, le calcul prend en compte le marché spécifique dans une région ou une ville en particulier.

Elle peut donc varier selon l’offre et la demande. Ce calcul exige donc de se baser sur les conditions du marché à un moment précis. Pour chaque nouveau besoin de cette indication, une nouvelle évaluation est nécessaire car elle a pu varier.

Pour calculer cette valeur spécifique, il faut également tenir compte de son occupation par le propriétaire ou un locataire. Dans ce cas, elle sera diminuée. Il en est de même en cas d’indivision. Cette décote se situe entre 10 et 40 % selon les baux choisis et leurs contraintes.

Quelle est l’utilité de la valeur vénale ?

Dans le domaine immobilier, cette valeur est utilisée à plusieurs fins. Elle est utilisée notamment dans une procédure d’indemnisation de remplacement lorsque le bien a été détruit. Les contrats d’assurance prévoient parfois une indemnisation des bâtiments sinistrés en valeur à neuf. Toutefois, l’indemnisation s’organise souvent en deux temps. L’assuré perçoit bien souvent la valeur vénale du bien à laquelle est déduite la vétusté. Ensuite, le reste est versé à l’issue des travaux de reconstruction.

Dans le domaine fiscal, elle sert de référence pour l’évaluation d’un patrimoine immobilier. Elle permet de calculer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Elle évite la sous-estimation des contribuables lors de leur déclaration. Lors d’un contrôle fiscal, la valeur vénale est comparée à la valeur réelle pour juger des erreurs ou omissions commises. Si un litige existe entre les deux parties, la valeur vénale sera toujours celle retenue. Un redressement fiscal peut être ordonné lorsque les deux données diffèrent trop.



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