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Vendre sa maison ou vendre son appartement : Le Guide

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De l’estimation du bien à la signature de l’acte authentique chez le Notaire, avec Le Guide Immo-Pop, vendre votre maison ou votre appartement n’aura plus aucun secret pour vous ! Retrouvez tous nos conseils : diagnostics, mandat de vente, négociation immobilière, compromis de vente, conditions suspensives, transfert de propriété, etc… et réussissez votre transaction immobilière.

1 - Je prépare mon projet de vente / je définis mon projet de vente

Je fais estimer mon bien

Estimation en ligne

L’étape préliminaire de votre projet est à coup sûr, l’estimation de votre bien. Aujourd’hui, l’estimation en ligne est la méthode la plus rapide et précise pour vous faire une idée de la valeur de votre bien. Les plateformes en ligne de sites internet vous permettent en quelques minutes et quelques clics de recevoir rapidement votre estimation gratuite par mail. Toutefois, même si ces estimations en ligne sont rapides et bien pratiques, elles ont leurs limites, elles ne prennent pas toujours en compte l’ensemble des critères et peuvent être loin de la réalité.

Estimation physique

A ce jour, la majorité des français fait appel à une agence immobilière de proximité pour l’estimation de son bien. Un agent immobilier se déplace à votre domicile afin d’estimer au plus juste le prix de vente de votre bien en fonction de ses caractéristiques, surface et transactions de biens similaires aux alentours. Attention tout de même aux estimations alléchantes afin de vous faire signer !

Estimation directe

Aujourd’hui des agences nouvelle génération vous proposent des estimations faites en direct par des experts locaux et dédiés. En 24h, un expert vous contacte pour faire le point avec vous sur de nombreux critères, vous avez ainsi la garantie que la valeur vénale de votre bien est calculée au plus juste : algorithme d’estimations, ventes récentes à proximité et surtout expertise de l’agent.

À noter : Vous pouvez également demander à Immo-Pop, l'expert local de votre ville vous apportera une estimation précise du bien à vendre : Estimer mon bien rapidement


Agence immobilière ou par moi-même : Comment est-ce que je souhaite vendre ?

Après l’estimation, l’étape importante pour vendre votre bien reste le choix que vous allez faire sur la méthode de vente. De nombreux français font le choix de vendre par leurs propres moyens mais peu n’y parviennent. La tâche n’est pas si aisée et demande beaucoup de disponibilités.

Aujourd’hui, trois grandes démarches s’offrent à vous :

De Particulier à particulier

Vendre sa maison ou vendre son appartement s’avère être une tâche très chronophage et peut parfois même tourner au cauchemar : nombreux appels, nombreuses visites non qualifiées, les vendeurs perdent patience, doutent et sont souvent, rapidement désorientés. A tel point qu’ils peuvent finir par abandonner et remettre à plus tard leur projet ou finalement se rabattre sur une agence.

Vous l’aurez compris, on ne s’improvise pas agent immobilier. Vendre requiert une multitude de connaissances techniques, savoir négocier, maîtriser les démarches administratives et l’ensemble des réglementations qui incombent à l’immobilier. Cela étant dit, le jeu en vaut la chandelle. Vous serez (si vous restez motivé) le meilleur agent immobilier et par la même occasion vous ferez de réelles économies !

Agence classique / traditionnelle

Une agence cadre toutes les étapes du projet, de l’estimation à la signature, la transaction est sécurisée, vous avez ainsi la garantie de suivre la réglementation et les délais légaux. Avantage non négligeable pour une transaction immobilière, vous pouvez entièrement vous reposer sur votre agent immobilier qui vous sollicitera uniquement lorsqu’il le jugera nécessaire. Au-delà de l’aspect technique, juridique et commercial, l’agence immobilière possède un carnet d’adresse composé d’acquéreurs potentiels(budget, critères de recherche, particularités,…). En choisissant une agence, vous vous garantissez un certain nombre de services : L’estimation de votre bien, la création et la diffusion d’une annonce immobilière, la gestion des appels, des visites et des offres, l’accompagnement et le suivi du dossier jusqu’à la signature chez le notaire. En échange de ces services, il ne faut pas oublier que des frais d’agences sont à régler, généralement entre 3 et 10% (A la charge de l’acquéreur ou du vendeur).

Agence nouvelle génération

Avec le développement des nouvelles technologies et l’accès du digital au plus grand nombre une autre manière d’envisager l’immobilier est désormais possible. En plus de l’ensemble des services proposés par les agences traditionnelles vous pouvez dorénavant profiter d’une multitude de services supplémentaires et cela sans payer de commission exorbitante !

Exemple de services proposés : - Une visibilité accrue : photographies professionnelles et diffusion de votre annonce immobilière sur +30 sites là où 98% des acquéreurs recherchent.

  • Qualification des acquéreurs et de leurs financements, gestion des rendez-vous et des offres en ligne 24/24h et 7/7j grâce au tableau de bord.

  • Un espace personnel dédié pour suivre et gérer en temps réel l’évolution de la vente (nombre de visites, statistiques, offres,…)

  • Et le plus intéressant pour finir : ces agences ne pratiquent pas de commission en pourcentage, à la place un forfait fixe est appliqué (généralement entre 2 000 € et 8 000 €)


Choisir son agence immobilière – Quelle agence est faite pour moi ?

Avant de choisir votre agence, quelques points incontournables à vérifier :

L’expertise : au-delà de la connaissance professionnelle, la présence d’un expert local et dédié est un véritable plus.

La diffusion : votre annonce immobilière doit être visible par le plus grand nombre. Internet est aujourd’hui indispensable, la quasi totalité des prospects y navigue pour la recherche d’un bien. Privilégier les photos professionnelles, n’oubliez pas “une image vaut mille mots”

Services et tarifs : soyez vigilant à ce que les tarifs de l’agence soient clairement définis. L’agence immobilière a pour obligation d’afficher ses honoraires, mais n’est pas soumise à une réglementation quant à leurs montants.

Notes et avis : Pour choisir une agence immobilière, il est primordial de consulter en amont les avis de ses anciens clients (vous pouvez par exemple écrire sur Google “nom de l’agence + avis” et consulter les résultats…).

Le + Immo-Pop : Nous vous conseillons avant de vous engager avec une agence immobilière de vérifier les différents points abordés ci-dessus. Faites-vous une idée rapide, consultez leur site internet et /ou annonces et vérifiez si l’ensemble des critères est bien rempli.


Une agence oui, mais à quel prix ?

Les frais d’agence

Lors d’un projet de vente, les frais d’agence représentent une dépense importante. En France, ils sont librement fixés et varient de 3 à 10% du prix de vente du bien. Ce qui représente des sommes considérables pour le vendeur ou l’acheteur... Mais rassurez-vous de nombreuses solutions s’offrent à vous afin de ne pas payer de frais exorbitants et ainsi gagner plus sur votre transaction !

À noter : Vous pouvez par exemple découvrir Immo-Pop, l’agence immobilière sans commission : Comment ça marche ?

Le + Immo-Pop : Vous souhaitez en savoir plus sur les frais d’agence et les négocier. Nous vous expliquons tout ici : Frais d'agence élevés ? Conseils pour les réduire

Signature du mandat

Lorsque vous faites appel à une agence immobilière pour vendre votre bien, vous devez forcément signer un mandat de vente. En règle générale, les agences immobilières préfèrent faire signer un mandat exclusif, toujours plus motivant pour l’agent. Toutefois, il existe d’autres mandats possibles. Nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir avant de signer.

  • Le mandat simple : vous permet de mettre l’annonce de votre bien dans une ou plusieurs agences et même de le vendre par vos propres moyens.

  • Le mandat exclusif : souvent proposé mais peu apprécié vous limite à une seule agence. Celle-ci a l'exclusivité de la vente et vous vous engagez à ne pas avoir recours à une autre agence ni à vendre de particulier à particulier.

  • Le mandat co-exclusif : vous permet de faire appel à un certain nombre d’agences, qui gère également le particulier à particulier, défini dès la signature. Une dérogation à cette condition entraînera un dédommagement de la part du vendeur envers l’agence immobilière.

  • Le mandat semi-exclusif : réserve l’exclusivité à une seule agence. Néanmoins, vous gardez la possibilité de trouver un acquéreur par vos propres moyens.

A savoir : Le mandat exclusif motive l’agent immobilier ! Ce mandat lui garantit la perception de sa rémunération en cas de vente. Ce qui n’est pas forcément le cas avec un mandat simple.

Attention :

  • Certaines agences présentent des mandats avec des noms différents, ce qui peut induire le vendeur en erreur sur le réel type de mandat qu’il signe. Soyez vigilant à bien lire entre les lignes.

  • La durée des mandats est généralement comprise entre 1 et 6 mois, le mandat est reconduit tacitement de manière mensuelle jusqu’à expiration d’une année à compter de la signature.

Pour en savoir plus, consultez notre article Comment résilier un mandat de vente ? Lettre-type et conseils.

Le + Immo-Pop : Si votre bien est loué, vous pouvez bien sûr le vendre loué mais le prix sera généralement inférieur. Pour le vendre libre, vous êtes tenu de respecter un préavis de 6 mois et de nombreuses conditions de formes.


2 - Je lance la commercialisation de mon bien

Vous avez fait estimer votre bien, vous savez à présent quelle est sa valeur, vous êtes prêt à lancer sa commercialisation. Pour la vente de tous les biens immobiliers (maison ou appartement en copropriété), les diagnostics immobiliers sont les principaux documents à fournir à votre futur acquéreur et à votre Notaire mais pas seulement. Certains points à cette étape ne doivent pas être ignorés :


Je rassemble les documents utiles

Depuis le 27 mars 2014, la loi ALUR impose au vendeur dans l’hypothèse où il s’agit d’une copropriété de fournir un certain nombre de documents pour la vente de son bien dans un souci d’information et de transparence vis-à-vis de l’acquéreur.


Votre bien est en copropriété

Le futur acquéreur doit pouvoir avoir une vue précise de votre bien et de la copropriété dans laquelle il se situe : le ravalement de la façade, les travaux prévus, la rénovation de la toiture, etc…

Vous devez rassembler :

  • Le règlement de copropriété
  • L’état descriptif de division
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble
  • Le montant des charges courantes (eau, électricité,...) du budget prévisionnel pour les 2 années précédentes
  • Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
  • Le montant des charges hors budget, les travaux prévus, des deux années précédents la vente
  • Le montant du dernier appel de fonds versé pour le lot

Je fais faire les diagnostics immobiliers

Pour finaliser votre projet de vente vous serez obligé de fournir un certain nombre de diagnostics. Il en existe plusieurs. La nature des diagnostics à fournir dépend de l’époque de la construction, de la localisation de l’immeuble et du fait de savoir s’il s’agit d’une copropriété ou non.

Les diagnostics sont à la charge du vendeur et devront être fournis au Notaire pour la signature de l’avant-contrat. Le vendeur a tendance à craindre les conclusions de ces diagnostics alors qu’au contraire elles devraient être envisagées de manière très positive, comme une véritable garantie le mettant à l’abri, en cas de vice caché par exemple. Le coût de ces diagnostics s’élève entre 100 et 150 € chacun ou par pack autour des 600 €.

Les diagnostics immobiliers

Diagnostic de Performance Energétique (DPE) Diagnostic plomb (CREP) Diagnostic Amiante Diagnostic Gaz Diagnostic Electricité Diagnostic assainissement Diagnostic Termites Diagnostic loi Carrez Diagnostic Etat des Risques Pollution (ERP)

Pour en savoir plus : Les diagnostics immobilier en cas de vente :ce qu'il faut savoir


Mise en valeur du bien

L’état général

Que diriez-vous de faire un grand nettoyage de printemps ! Depuis combien de temps entassez-vous toutes ces affaires, les bibelots, les livres, tous ces vêtements que vous n’avez plus mis depuis longtemps. Et si vous faisiez un peu de tri ? Plein d’associations seraient heureuses de vous débarrasser. Pour bien vendre votre bien, la première chose à faire et de se retrousser les manches. Beaucoup de vendeur mettent de côté ce point-là alors qu’il est primordial de ranger et nettoyer avant une visite.

Le + Immo-Pop : du vide, du vide et encore du vide. L’acheteur potentiel doit pouvoir se projeter et pour cela il a besoin d’espace de circulation et de projection. C’est donc le moment de se séparer de toutes ces choses accumulées ou alors de les mettre de côté le temps de la vente.

Les détails

Vous le savez “la différence se mesure parfois dans les plus infimes détails”, alors pour cela, n’hésitez pas à changer les ampoules grillées, recoller une plinthe, refixer une prise… toutes ces petites choses du quotidien que nous remettons toujours à plus tard !

Le + Immo-Pop : Gardez en tête qu’un acheteur se décide en 90 secondes et qu’un logement mal entretenu donnera une impression d’un bien en mauvais état.

Préparation des visites

Pensez à vous munir de l’ensemble des documents nécessaires pour justifier l’état de votre logement : les diagnostics, les derniers relevés de charges mais aussi la taxe foncière, tout comme toutes les factures pouvant attester de travaux effectués avant la vente.

À savoir : Pour mettre en avant son logement et le vendre au meilleur prix, il ne faut surtout pas avoir peur d’identifier ses points négatifs et se préparer à y répondre clairement. Une visite ne s'improvise pas, pensez à anticiper ou à régler tous les détails en amont avec votre agent immobilier


3 - Je finalise / je vends

La négociation immobilière, je m’y prépare

Un acheteur a visité votre bien et a eu le coup de cœur. Vous voilà confronté à une offre d’achat : l’acquéreur potentiel va vous présenter ce qu’il est prêt à débourser pour l’achat de votre bien. Que ce soit directement ou via une agence, il est fréquent que l’acheteur négocie l’achat à montant légèrement inférieur. Vous n’y couperez pas, la négociation immobilière est un passage obligé pour toute vente de bien alors autant vous y préparer.

Bien connaître la valeur de votre bien : prix du m², situation géographique, prix des biens similaires, etc... et anticiper la marge de négociation moyenne. En France, elle se situe à 4%. 3,3% pour les appartements et 4,8% pour les maisons. * À noter toutefois, la différence entre les grandes villes où les biens se vendent généralement au prix annoncé et les zones rurales ou les marges de négociation sont parfois très élevées. Évaluer le montant des travaux à réaliser, gros œuvre, réhabilitation, aménagement, confort,... vous permettra de répondre aux acquéreurs potentiels dans des termes précis et chiffrés.

À ce stade de la négociation, il vous reste la possibilité de faire une contre-proposition. L’acquéreur potentiel a fait une offre inférieur à votre prix, vous pouvez toujours faire une contre-proposition, ainsi vous entériner le prix final de votre bien.

*Source : Baromètre LPI - Seloger 2018


La signature de l’avant-contrat, quel contrat choisir : compromis de vente ou promesse de vente ?

Le stade de la négociation étant passé, vous vous êtes mis d’accord avec l’acquéreur, voici venu le moment de signer l’avant-contrat.
Avant de conclure la vente définitive d'un bien immobilier par la signature de l'acte authentique, vendeur et acquéreur signent généralement un avant-contrat dans lequel ils fixent leurs engagements et les conditions de la vente.

Cet avant-contrat de vente peut être :

  • Une promesse de vente (appelée aussi “promesse unilatérale de vente”)
  • Un compromis de vente (appelé aussi promesse synallagmatique de vente)

Pour le vendeur le compromis de vente est l’option la plus sûre. En effet, c’est l’avant-contrat qui se rapproche le plus de l’acte de vente définitif, le vendeur prend le moins de risque possible et sécurise la vente.

La grande question qui se pose donc ici, quel avant-contrat choisir, sachant que le compromis de vente et la promesse de vente sont deux contrats aux conséquences très différentes pour l’acheteur et le vendeur.

À noter : La loi accorde un délai de 10 jours à l’acquéreur, personne physique d’un bien d’habitation, pour se rétracter sans justification de motif ni pénalité à verser. (Les sociétés SCI, SA, SAS ne bénéficient pas du droit à rétractation)


Les conditions suspensives, véritable protection des signataires

Une vente immobilière se réalise toujours en deux temps : la signature de l’avant-contrat puis la signature de l’acte authentique devant le Notaire constatant le transfert de propriété, le paiement du prix et donc la remise des clefs. L’avant-contrat étant le plus important car vendeur et acquéreur y fixent leur consentement sur le prix, le bien et les conditions de la vente. Parmi ces conditions, nous trouvons les conditions suspensives. Les conditions suspensives permettent d’anticiper des événements extérieurs, indépendants des deux parties, et permettent d’annuler le contrat d’avant-vente sans pénalités.

Les conditions suspensives les plus courantes sont :

  • L’obtention d’un prêt
  • La vente d’un bien (Dans cette hypothèse, il faudra avoir signé un avant contrat au préalable pour l’annexer au nouveau compromis)
  • L’obtention d’un permis de construire

Mais aussi :

  • L’absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique grevant le bien
  • La renonciation par une Collectivité Territoriale à son droit de préemption sur le bien
  • La situation hypothécaire apurée au moment de la vente

Ou encore :

  • Le droit de préemption du locataire, dans le cas où le vendeur conclut la vente à un prix inférieur à celui proposé initialement.

4 - Rendez-vous devant le notaire, je connais son rôle

Signature de l’acte authentique, étape finale de l’achat immobilier

La signature de l’acte de vente est toujours effectuée sous une forme authentique, c’est-à-dire devant un Notaire. Elle intervient plusieurs mois après celle de l’avant-contrat.

Mais que fait le Notaire ?

Le Notaire est un officier public, il est l’interlocuteur et le témoin de toute une vie. Le Notaire veille à la bonne exécution du contrat et sa validité juridique. Il acte et détermine les obligations de chacun puis veille au respect du paiement des taxes et aux versements aux impôts. Le Notaire effectue toutes les formalités juridiques d’une vente : vérifie les actes, les nombreux points juridiques et fiscaux, les diagnostics, les règles d’urbanisme, lève les hypothèques, les droits de préemption.

En bref, vous l’aurez compris son rôle est majeur, il est indispensable et obligatoire de passer devant un notaire, il vous assure une garantie juridique et sa confidentialité.


Quand signer l’acte de vente authentique ?

La date exacte de la signature de l’acte de vente est estimée dans l’avant-contrat en tenant compte de l’ensemble des vérifications que le Notaire doit opérer et du délai pour l’obtention du prêt de l’acheteur. Le jour J, la présence des deux parties est impérative pour apposer leur signature à l’acte de vente. En cas d’absence, il est possible de se faire représenter au moyen d’une procuration.

À noter : Seul le Notaire peut décaler la date de signature de l’acte authentique de manière unilatérale, s’il y est obligé par des contraintes administratives. Le Notaire conserve votre acte de vente 75 ans dans son étude. Ce délai passé, l’acte est transféré aux archives Nationales.


Et si une des deux parties ne souhaite pas signer, que se passe-t-il ?

Si une des parties ne répond pas présente à la convocation du Notaire ou alors fait savoir qu’elle ne souhaite plus signer, l’autre partie doit tout de même se rendre chez le Notaire le jour J pour signer l’acte de vente, c’est alors que le Notaire constate la carence de l’autre partie par procès-verbal. À partir de là, pourront être lancées les demandes de réparations : dommages et intérêts, voire exécution forcée de la vente.


Qu’en est-il des frais d’acquisition, dits frais de notaire ?

Les frais d'acquisition que nous avons l’habitude, à tort, d’appeler frais de notaire s’ajoutent au prix d’achat du bien immobilier et sont essentiellement composés d’impôts payés à l’Etat et de taxes : les droits d’enregistrement.

Les frais d’acquisition comprennent :

  • Les frais et débours : ils représentent l’ensemble des sommes acquittées par le Notaire pour le compte du client.
  • Les émoluments : la rémunération du Notaire.

À savoir : le Notaire remplissant une fonction d’intérêt public, la rémunération au titre du service notarial est strictement réglementée. Le tarif est identique pour un acte d’achat sur tout le territoire français quel que soit le Notaire sollicité, qu’il y ait un notaire ou un pour chacune des parties (dans cette dernière hypothèse l’émolument est divisé en autant de participants). Vous avez la garantie d’une rémunération transparente.


Transfert des clés

La signature de l’acte de vente marque le moment tant attendu du transfert de propriété. L’acquéreur reçoit les clés et entre en jouissance du bien. Toutefois, sachez qu’il est possible d’anticiper ou de différer la remise des clés après la signature de l’acte de vente si les deux parties se sont mises d’accord. Le vendeur peut alors continuer de résider dans le bien jusqu’à une date fixée (mutation, scolarité, date de déménagement).


5 - Le plus dur est passé, j’y suis presque !

Pensez aux abonnements

L’acte de vente est signé, le Notaire remet à l’acquéreur des attestations de propriété, elles représentent en quelque sorte un titre de propriété provisoire très utile pour les démarches administratives : abonnements eau, gaz, électricité, téléphone, contrat assurance, inscription scolaire…).

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Le déménagement

À ce stade, on peut dire que vous avez fait le plus gros mais il vous reste encore à déménager pour vous installer dans votre nid douillet. Que ce soit par vos propres moyens ou avec l’aide d’un professionnel, un déménagement ne s’improvise pas.

Le + Immo-Pop : Avant de signer avec un déménageur, pensez à demander 3 devis et comparez les prestations et les tarifs, les écarts peuvent parfois être considérables.

Bienvenue chez vous !



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