Donner congé à son locataire pour vendre son bien

Le congé pour vente signifie que le propriétaire notifie à son locataire de quitter les lieux afin de récupérer son logement libre de toute habitation.

Quelles sont les différentes hypothèses du congés ?

Les hypothèses sont différentes selon que le logement constitue la résidence principale du locataire ou non.

Le logement constitue la résidence principale du locataire :

En vertu de la loi, les règles relatives à la possibilité de donner congé sont d’ordre public. Ces règles doivent être respectées et il est impossible d’y déroger même si le contrat signé entre les parties le prévoit.

Attention : la résidence principale signifie que le locataire vit au moins huit mois par an et déclare ses revenus à l’adresse du logement.

Lorsque le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire :

Lorsque le logement fait office de résidence secondaire ou de pied-à-terre pour le locataire, le congé n’est pas soumis à des règles d’ordre public. La possibilité de donner congé doit être stipulée dans la clause du contrat de bail.

Dans la clause du contrat de bail, le propriétaire peut donc prévoir un délai de préavis plus court et se dispenser de motiver son congé.

Quelles sont les conditions de validité d’un congés ?

Le congé pour vente est possible à condition de respecter les règles prévues à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. L’omission ou le défaut de l’une des conditions énoncées ci-dessous entraînerait la nullité du congé et la reconduction du bail à échéance.

1. La Notification

Le congés doit être notifié soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par acte d’huissier ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Immo-pop vous conseille de faire intervenir un huissier. En effet, le prix moyen d’un huissier pour signifier un congés pour vente est de 220€ en moyenne : cela ne représente rien par rapport au capital de 200 000/ 300 000€ ou plus qui pourrait être impacté dans le cas d’une vente du bien loué parce que le préavis à mal été notifié!

Attention :

• Ne pas donner congé via mails ou sms.
• En cas de pluralité de locataires, le congé doit être notifié séparément à chaque locataire (même si un seul est signataire du contrat).

L’arrêté du 13 décembre 2017 « relatif au contenu de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement » prévoit que le propriétaire qui donne congé pour la vente de son bien doit joindre dans la lettre recommandée une notice d’information.

2. La motivation

Le congé donné par le propriétaire doit être motivé, c’est-à-dire qu’il doit préciser les raisons pour lesquelles le locataire doit quitter les lieux.

La loi prévoit trois motifs limitatifs :

• La reprise du logement pour l’habiter personnellement ou le faire habiter par des proches (conjoint, partenaire lié par un PACS, concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ascendants, descendants ou ceux de votre conjoint).
• La vente du logement. Il faut savoir que le locataire bénéficie d'un droit de préemption ce qui veut dire qu’il sera prioritaire à l’achat du logement.
• Pour motif “légitime et sérieux”. Il peut s’agir du non paiement du loyer ou avec des retards répétés, du défaut d’assurance du logement, de sous-location non autorisée, de dégradations ou troubles de voisinage.

3. Le délai de préavis

Le congé doit être délivré au locataire au moins 6 mois avant la fin du contrat de bail ou 3 mois dans le cas d’un bail meublé.

Attention :

Lorsque le propriétaire a acheté le logement déjà occupé et souhaite le vendre, il ne peut donner congé qu’à l’issue du premier renouvellement de bail ou de la première reconduction du bail.

De plus, n’oubliez pas que dans le cadre de propriétaires associés qui n’ont pas de lien de filiation (ascendants, descendants, pacs, mariage …), le bail aura une durée de 6 ans.

Enfin, le fait d’envoyer le congé pour vente plus tôt ne déclenche pas le préavis (ex : le propriétaire délivre le congé 9 mois avant la fin du bail, ce dernier prendra effet 3 mois plus tard).

4. L’offre de vente

Dans le congé pour vente, une offre de vente doit valoir à l’égard du locataire. Ce dernier dispose d’un droit de priorité sur le bien appelé droit de préemption.

Le propriétaire doit préciser le prix de vente, les conditions de vente et de paiement ainsi que la description du logement et de ses annexes.

Le locataire dispose d’un délai de réflexion de deux mois pour accepter ou refuser l’offre de vente. Le silence ne vaut pas acceptation.

La vente du bien loué

Si vous désirez vendre votre bien en cours de bail, rien ne vous l’interdit. Vous devrez juste prévenir vos locataires qui doivent, comme indiqué dans le bail, vous permettre de visiter à des heures précises chaque semaine le bien. Ainsi, la vente s’effectuera sans que le locataire ait un droit de préemption. Le changement de propriétaire lui sera signifié au moment du transfert de propriété par le notaire afin de lui permettre d’effectuer son paiement du loyer à qui de droit. Dans ce cas, le prix du logement est calculé essentiellement de par son rapport locatif (souvent 15 à 20% au dessous du prix du même bien libre de toute occupation)

Modèle de lettre pour donner congé à son locataire pour vente :

Nom et prénom Adresse Téléphone Mail

Nom du locataire Adresse

Ville et date

Objet : congé pour vente

( Lettre recommandée avec avis de réception )

Madame/ Monsieur, Par la présente, je vous adresse un congé pour la fin de la période de [3 ans / période fixée dans le bail] concernant le logement du [adresse] dont vous êtes locataire en vertu d'un bail en date du [x].

En effet, je souhaite vendre le logement susmentionné et vous adresse en conséquence un congé conformément à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le prix de la vente projetée est de [x] euros [ajoutez si nécessaire : et la vente sera réalisée aux conditions suivantes : indiquer les conditions particulières de la vente, par exemple entrée en jouissance différée]. Je vous rappelle qu'en vertu de l'article 15 II alinéa 1 précité, ce congé vaut offre de vente et que vous bénéficiez d'un délai de 2 mois pour accepter l'offre à compter de la réception de la présente. À défaut, vous serez tenu(e) de quitter le logement pour le terme de la période fixée par le bail, soit le [date correspondant à la fin de la période de 3 ans ou de la période fixée dans le contrat de bail].

Conformément au dispositions de l'article 15 II alinéa 6 de la loi du 6 juillet 1989, je vous prie de trouver ci-après reproduits les alinéas 1 à 5 de ce même texte : « Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. »

Je reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire. Dans l'attente de votre réponse je vous prie d'agréer,

Madame/Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

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