Valeur vénale d'un bien immobilier : définition et calcul

Quelle est la définition de la valeur vénale ?

La valeur vénale immobilière est utile dans le cadre d’une vente ou d’un achat, mais également pour estimer le montant des droits de succession, ou pour déterminer si un contribuable est redevable de l’impôt sur la fortune immobilière.

Définition

C’est d’abord le Plan Comptable Général (PCG) qui pose la définition de la valeur vénale. Il énonce que « la valeur vénale est le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d'un actif lors d'une transaction conclue à des conditions normales de marché, net des coûts de sortie ».

Ensuite, la Cour de Cassation donne une autre définition de la valeur vénale. Elle considère qu’elle est « constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel ».

La valeur vénale selon les experts immobiliers :

De leur côté, les experts immobiliers posent plusieurs conditions pour définir la valeur vénale : • La volonté du vendeur de vendre son bien immobilier. S’il y est contraint, par exemple parce que son logement est hypothéqué et qu’il doit être revendu aux enchères judiciaires, alors la condition normale de marché n’est pas remplie ;

• Le maintien de la valeur du bien immobilier pendant la phase de négociation ;

• Des acheteurs en nombre suffisant pour attester de la demande ;

• Le fait que le logement soit ou non occupé au moment de la mise en vente.

La valeur vénale correspond à un équilibre entre le prix des biens immobiliers similaires déjà vendus, la valorisation depuis les dernières transactions et les projections futures sur sa rentabilité. Elle se rattache donc au marché local.

À savoir : outre le libre jeu de la concurrence, le coût de la construction neuve et la rareté d’un bien peuvent augmenter la valeur vénale d’un appartement ou d’une maison.

À quoi sert la valeur vénale immobilière ?

L’estimation immobilière n’est pas seulement nécessaire pour acheter ou vendre une maison ou un appartement. La valeur vénale est aussi utile pour :

Déterminer si l’on est assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) :

Vous êtes redevable de l’IFI si la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1.3 million d’euros. Ce n’est pas l’administration fiscale qui vous contacte pour vous annoncer que vous avez dépassé le seuil ! Vous devez procéder au calcul de la valeur vénale du patrimoine chaque année au 1er janvier. Gare au redressement fiscal le cas échéant ! ;

Calculer le montant d’un prêt relais ou d’un prêt achat-revente :

Le capital accordé est déterminé en fonction de la valeur vénale du logement en vente ;

Calculer les droits de mutation sur une donation ou une succession :

Ici aussi, vous devez procéder par vous-même à l’estimation immobilière. Si vous surestimez la valeur vénale, vous paierez trop d’impôt. À l’inverse, avec un prix sous-estimé, vous risquez un redressement fiscal ;

Déterminer le montant de la plus-value immobilière :

Elle est due si vous revendez un bien en investissement locatif. En calculant la valeur vénale, vous pourrez connaître le montant de la taxe et choisir ou non de vendre ;

Calculer la part de l’acheteur nu-propriétaire dans le cadre d’un démembrement de propriété ;

Évaluer les actifs d’une société civile immobilière (SCI) :

La méthode de calcul de la valeur vénale prend ici en compte le manque de liquidité des parts sociales. Il est en effet plus difficile de revendre des parts qu’un immeuble ! Il faudra donc tenir compte de la rentabilité, ou soustraire le passif pour déterminer la valeur vénale des parts de SCI ;

Déterminer la part de chaque conjoint en cas de séparation ou de divorce

Notamment si l’un d’eux souhaite conserver le bien ;

Calculer les frais de notaire :

Plus la valeur vénale du logement est élevée, moins leur part est significative proportionnellement (barème progressif) ;

Évaluer le montant de l’indemnité de remplacement lorsqu’un bien immobilier a été détruit.

On parlera alors de valeur réelle, car l’assurance soustraira la vétusté de la valeur vénale.

Comment calculer la valeur vénale immobilière ?

Il existe différentes méthodes pour calculer la valeur vénale d’un logement :

La méthode par comparaison :

Elle consiste à étudier les prix de vente de biens comparable. Elle présente deux écueils majeurs : les dernières transactions ne sont pas forcément récentes, et les biens similaires ne se situent pas forcément dans le même quartier ;

La méthode par capitalisation :

Elle prend en compte les revenus que le logement peut générer, à savoir les loyers (valeur locative du bien) et la plus-value (valorisation dans le temps) ;

La méthode hédoniste :

Elle prend en compte les caractéristiques essentiellement d’un bien sur un secteur donné, et leur attribue une valeur. Par exemple, une piscine dans le Sud de la France.

En utilisant ces diverses méthodes, les agents immobiliers peuvent déterminer une fourchette de prix à laquelle proposer un bien.

Quels sont les outils pour estimer la valeur vénale immobilière d’un logement ?

Si le marché immobilier a longtemps été opaque, il est aujourd’hui devenu très simple de trouver des données. La DGFIP (direction générale des finances publiques) a mis au point deux outils pour l’estimation de la valeur vénale :

La base de données Patrim :

Vous pouvez la consulter à partir de votre espace personnel sur le site impot.gouv.fr. Elle contient des informations sur les transactions intervenues durant les 27 derniers mois ;

La base de données DVF (demande de valeurs foncières) :

Vous pouvez étudier le marché immobilier local des 5 dernières années, en renseignant le département, la commune, la section et la parcelle cadastrale. Les données sont chiffrées en prix net vendeur.

Sinon, vous pouvez utiliser notre simulateur de prix pour avoir une première idée de la valeur de votre bien, puis affiner le résultat avec un agent immobilier.