Comment vendre sa maison : documents et étapes

Comment vendre sa maison : documents et étapes

Mutation professionnelle, arrivée d’un nouvel enfant : vous souhaitez mettre votre maison actuelle en vente. Deux possibilités s’offrent à vous : vendre seul ou par le biais d’une agence immobilière. Documents nécessaires, étapes à suivre : on vous explique comment vendre sa maison.

Quels documents fournir pour vendre une maison ?

La loi impose au vendeur de fournir diverses informations à l’acquéreur. On fait le point !

Le dossier de diagnostics techniques (DDT)

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre doivent être joints à la promesse de vente. Voici la liste des diagnostics à réaliser :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Le diagnostic amiante, si la maison a été construite avant le 1er janvier 1997 ;
• Le diagnostic électricité et le diagnostic gaz, si les installations du logement ont plus de 15 ans ;
• Le diagnostic plomb, si le bien immobilier a été construit avant 1949 ;
• Le diagnostic termites, si la maison se situe dans une zone infestée ou susceptible de l’être, déclarée par arrêté préfectoral ;
• L’état des risques et pollutions (ERP) si la maison se situe dans une zone à risques naturels ou technologiques ;
• Le diagnostic assainissement si la maison n’est raccordée au réseau public de collecte des eaux usées ;
• Le diagnostic bruit si la maison est implantée à proximité d’un aéroport

Le prix des diagnostics immobiliers dépend du nombre à réaliser et de la superficie du logement. Il existe des packs de diagnostics, dont le coût varie entre 300 et 700 euros.

À savoir : hormis le diagnostic Bruit et l’ERP, qui peuvent être faits par le propriétaire, les diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié. Sous peine d’une amende de 1500 euros, doublée en cas de récidive !

Le titre de propriété

Aussi appelé acte de propriété, le titre de propriété est une copie certifiée conforme de l’acte de vente précédent de la maison. Il vous a été envoyé par la Poste.

Si vous l’avez égaré, vous pouvez demander une copie au notaire : il en conserve un exemplaire au rang de ses minutes pendant 75 ans. Vous pouvez aussi demander un exemplaire au service de la publicité foncière, cette formalité étant payante.

Les documents relatifs à la copropriété

C’est rare, mais certaines maisons se trouvent placées sous le régime de la copropriété. Dans ce cas, il vous faut notamment fournir :

• Le règlement de copropriété ;
• La fiche synthétique de la copropriété ;
• Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
• Le carnet d’entretien de l’immeuble ;
• Le montant du fonds de travaux ;
• Le montant des charges courantes lors deux années précédentes ;
• L’état des impayés dans la copropriété ;
• L’état daté.

À savoir : face aux abus des syndic, l’État est intervenu et prévoit un prix maximum pour l’état daté : 380 euros.

Les documents relatifs à la construction

Vous devez fournir à l’acheteur :

• Le permis de construire ;
• L’attestation de l’assurance dommage-ouvrage si l’achèvement des travaux de la maison date de moins de 10 ans ;
• Les documents relatifs aux travaux de modification sur la maison.

Faut-il vendre sa maison seul ou avec une agence ?

Vendre soi-même sa maison : les avantages et les inconvénients

La vente entre particuliers présente un avantage majeur : vous économisez les frais d’agence. Une affirmation à nuancer toutefois, car vous pouvez tout à fait mettre la commission de l’agent immobilier à la charge des acquéreurs.

Sinon, la vente sans agence présente différents inconvénients dont :

• La difficulté pour fixer le prix de vente d’un bien immobilier : surestimé, il fera fuir les candidats acheteurs. Vous risquez donc de mettre du temps à vendre ! Sous-estimé, le prix de cession vous privera d’une partie de la plus-value immobilière. Il existe des outils d’estimation du prix de vente, mais rien ne remplace l’œil d’un professionnel de l’immobilier ;
• La nécessité de se rendre disponible : rédiger et publier une annonce, répondre aux prises de contact, organiser les visites en écartant les « touristes », une vente immobilière prend du temps ;
• La mauvaise sélection de l’acheteur : lorsque vous choisissez un candidat, vous courrez le risque que la vente n’aille pas à son terme, notamment pour des problèmes de solvabilité. Et si elle échoue, vous devrez recommencer le processus de vente depuis le début.

Vendre sa maison avec une agence : les avantages et les inconvénients

Vous devez signer un mandat de vente pour confier la vente de la maison à un agent. Première difficulté qui se pose : faut-il préférer un mandat simple ou un mandat exclusif ? Il faut savoir que la mise en concurrence des agents immobiliers a un effet pervers : le manque de motivation, lié au fait qu’ils ne sont pas certains d’empocher la commission.

Sinon, vendre sa maison avec une agence permet d’être certain de l’estimation du prix. Fort de sa connaissance du marché local, le professionnel sait dans quelle fourchette de prix elle est susceptible de partir, au regard du prix moyen sur la commune, et du prix au mètre carré dans le quartier et la rue.

Il appartient au mandataire immobilier de s’occuper de toutes les tâches relatives à la mise en vente, et de sélectionner un acquéreur solvable.

Quelles sont les étapes pour vendre sa maison ?

Pour réussir votre transaction immobilière, voici les étapes pour vendre une maison.

Étape 1 : estimer le prix de vente de la maison

L’estimation du prix de vente est une étape essentielle de la vente. Elle prend en compte les caractéristiques du logement comme :

• L’année de construction et la qualité du bâti ;
• L’état général de la maison ;
• La nature des travaux le cas échéant (rafraîchissement, travaux de rénovation, de réhabilitation…) ;
• La performance énergétique ;
• La superficie et le nombre de pièces ;
• La surface des extérieurs ;
• La présence de dépendances (cave, garage…) ;
• L’exposition et le vis-à-vis ;
• L’emplacement…

Pour déterminer le prix de vente, vous pouvez :

• Faire appel à un notaire ou à un agent immobilier ;
• Consulter les bases de données du gouvernement et des impôts (PATRIM, DVF – Demande de valeurs foncières) ;
• Utiliser un simulateur.

Étape 2 : effectuer les travaux et les réparations avant de vendre la maison

Il est rarement rentable d’entreprendre de lourds travaux pour vendre sa maison. Mieux vaut préférer le home staging et réaliser les menues réparations qui s’imposent comme :

• Le changement des prises électriques défectueuses ;
• Passer un coup de peinture dans des tons neutres ;
• Enlever les gros meubles qui rétrécissent les pièces ;
• Ôter les objets de décoration pour dépersonnaliser l’espace ;
• Changer les poignées des portes de cuisine pour lui donner un coup de jeune ;
• Refaire les joints de la salle de bain…

Étape 3 : rédiger une annonce immobilière de vente

La rédaction de l’annonce immobilière pour vendre sa maison ne doit rien laisser au hasard. Commencez par prendre des photos nettes, avec une belle luminosité. Ensuite, suivez ces conseils pour rédiger une annonce percutante :

• Soignez le titre : il doit donner envie d’en savoir plus et de lire l’annonce ;
• Faites des paragraphes courts et bien aérés, en utilisant des puces ;
• Listez les caractéristiques essentielles du logement ;
• Mentionnez les résultats du DPE, c’est obligatoire.

Étape 4 : organiser les visites

L’organisation des visites implique de vous rendre disponible, à moins de les regrouper sur une seule journée. Préparez les réponses aux questions que peuvent se poser les acheteurs comme :

• Pourquoi vendez-vous ? Évitez de dire que la vente est urgente, l’acheteur pourrait en profiter pour tenter une négociation agressive ;
• Quels sont les travaux à prévoir ?
• Quel est le montant de la taxe foncière ? …

Étape 5 : réceptionner les offres d’achat et sélectionner l’acheteur

Si une proposition d’achat est faite au prix, vous êtes normalement tenu de l’accepter. En réalité, vous choisirez celle qui vous paraît la plus mieux. Soit parce que le prix sera payé comptant, soit parce que l’acheteur a un solide apport pour obtenir un prêt immobilier.

Étape 7 : prendre rendez-vous chez le notaire pour la signature du compromis de vente

Vous devez formaliser l’accord trouvé avec le vendeur avec un avant-contrat, promesse de vente ou compromis de vente.

Vous pouvez réaliser cette formalité entre particuliers, mais il est recommandé de passer par un notaire. Celui-ci pourra rédiger les conditions suspensives liées à l’obtention d’un crédit immobilier, à une servitude, une hypothèque…

Étape 8 : attendre l’expiration du délai de rétractation et la réalisation des conditions suspensives de vente

L’acquéreur dispose d’un droit de rétractation de 10 jours calendaires, qui lui permet de se dédire de la vente sans frais. Une fois ce délai expiré, il faut attendre la réalisation des clauses suspensives, notamment l’obtention d’un emprunt et d’une assurance emprunteur.

Étape 10 : signer l’acte authentique de vente

Ultime étape pour vendre sa maison : la signature de l’acte notarié de vente. Elle intervient généralement 3 mois après celle du compromis. La remise des clés s’effectue à ce moment-là, sauf si vous avez prévu un différé d’entrée dans les lieux.