Afin de bien ficeler votre projet d’achat immobilier, nous vous expliquons comment s’effectue le calcul des frais de notaire. Sachant que vous ne pouvez en aucun cas vous soustraire aux frais d’acquisition (il s’agit de leur vrai nom), chaque transaction immobilière donnant lieu au paiement de ces frais. D’ailleurs, savez-vous ce qu’ils englobent dans le détail ? Quel est leur montant ? Et, surtout, existe-t-il un moyen de les réduire ? Explications.
Simulation en ligne des frais de notaire ( Mise à jour 2023 )
Les frais de notaire : de quoi s’agit-il exactement ?
Les frais de notaire se nomment en réalité frais d’acquisition, tout simplement parce c’est l’acquéreur qui les paie.
Le recours à un notaire est obligatoire pour toute transaction immobilière. Son rôle consiste à en assurer la sécurité juridique. Pour cela, il effectue un travail de vérification approfondi sur le bien immobilier vendu. Le notaire engage sa responsabilité juridique afin de garantir à l’acquéreur une propriété incontestable du logement qu’il vient d’acquérir.
Le notaire établit un acte de vente notarié qu’il dépose au Service de Publicité Foncière.
Que comprennent les frais de notaire ?
Les frais de notaire – la déformation de langage vient sans doute de là – sont composés, dans l’ancien, de plus de 80 % de taxes et impôts prélevés par le notaire qui les reverse ensuite au Trésor Public pour le compte de l’État et des collectivités. Les frais d’acquisition immobilière se décomposent ainsi :
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)
Ces droits d’enregistrement se nomment Taxe de Publicité Foncière (TPF) et regroupent les prélèvements effectués en faveur des départements, des communes et de l’État.
On distingue :
- Le taux normal dû pour l’acquisition d’un bien immobilier ancien ;
- Le taux réduit dû pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou en l’état futur d’achèvement.
Détail de la TPF
| Taux normal | Taux réduit | ||
|---|---|---|---|
| Commune | 1.20% | ||
| Département | 3.80% | 0.70% | |
| Ou, sur délibération du département : | minimum | 1.20% | 0.70% |
| Ou, sur délibération du département : | maximum | 4.50% | 0.70% |
| Frais d’assiette et de recouvrement* | 2.37% | 2.14% | |
| Taux global maximal | 5.81% | 0.71% |
* Les frais d'assiette et de recouvrement représentent un pourcentage du droit départemental.
À ces taxes s'ajoute la contribution de sécurité immobilière, dont le taux s’élève à 0,1 %.
Les frais et débours
Il s’agit des sommes acquittées par le notaire, pour le compte de son client, dans le cadre de la constitution du dossier de vente :
- Consultation du cadastre ;
- Service de publicité foncière ;
- Documents d’urbanisme ;
- Géomètre expert ;
- Syndic ;
- etc.
Certains frais exceptionnels, comme des frais de déplacement, peuvent également être pris en compte.
La rémunération du notaire
La rémunération du notaire proprement dite est appelée émoluments. On distingue les émoluments proportionnels des émoluments fixes. Cette rémunération est réglementée par l’État.
| Prix du bien | Pourcentage appliqué |
|---|---|
| 0 € à 6.500 € | 3.870% |
| 6.500 € à 17.000 € | 1.596% |
| 17.000 € à 60.000 € | 1.064% |
| Au-delà de 60.000 € | 0.799% |
Tarifs appliqués depuis le 1er janvier 2021
Le calcul des émoluments proportionnels se fait successivement, tranche par tranche.
Les émoluments fixes correspondent aux démarches annexes effectuées par le notaire (demande d’extrait d’un acte d’état civil, - etc.).
Quel est le montant des frais de notaire dans le neuf ou l'ancien ?
Comme nous venons de le voir, les frais de notaire varient selon différents critères tels que :
- La nature du bien immobilier ;
- Les départements ;
- La vente immobilière incluant du mobilier.
D’une manière générale, les frais d’acquisition sont de l’ordre de 7 à 8% du prix d’achat dans l’immobilier ancien et de 2 à 3% dans l’immobilier neuf.
Le calcul des frais notariés s’avérant un brin fastidieux, nous vous proposons de les simuler directement à l'aide de notre calculette ci-dessus.
Est-il possible de réduire les frais de notaire ?
En effet, il existe plusieurs stratégies vous permettant de les réduire.
Avant de les aborder, nous vous rappelons deux règles immuables lorsqu’on achète un logement.
Règle n°1 : bien définir votre projet immobilier
- Type de logement ;
- Nombre de pièces ;
- Surface du bien immobilier ;
- Localisation du logement ;
- Logement neuf ou ancien ;
- Logement avec ou sans travaux ;
- Budget et plan de financement ;
- etc.
Autant de facteurs qui conditionnent le prix d’achat du bien immobilier et, par conséquent, les frais de notaire puisqu’ils sont calculés sur cette base référentielle.
Supposons que vous revendiez votre logement dans quelques années, quel qu’en soit le motif. Vous acquitterez deux fois les frais d’acquisition. Afin de vous épargner ce scénario coûteux, évitez certaines erreurs comme :
- L’achat d’un appartement à la place d’une maison ;
- L’implantation dans une commune trop éloignée d’une école ou de votre travail.
Prenez le temps de la réflexion afin de mûrir parfaitement votre projet d’achat immobilier et tout se passera bien.
Règle n°2 : acheter un logement à son juste prix
Si l’estimation du prix de marché d’un bien immobilier est une étape fondamentale pour le vendeur, elle l’est tout autant pour l’acheteur. Pourquoi ? Parce que si vous achetez un logement trop cher, vous y perdrez deux fois :
- Une première fois sur la différence de prix par rapport à la valeur dudit logement sur le marché ;
- Une seconde fois sur les frais de notaire, puisque calculés sur cette base surévaluée.
Étudiez bien le marché local et n’hésitez pas à utiliser notre estimateur en ligne afin de vérifier que le bien immobilier que vous convoitez est affiché à un prix réaliste, entendez qui colle aux réalités du marché immobilier local.
Bien entendu, vous pouvez également tenter une négociation avec le vendeur pour qu’il révise quelque peu ses prétentions à la baisse.
Stratégie numéro 1 : payer les frais d’agence
Les frais de notaire sont calculés sur le prix d’achat du bien immobilier auquel sont soustraits les frais de vente.
Ainsi, lorsqu’un bien est vendu par l’intermédiaire d’une agence immobilière, vous avez tout intérêt à acquitter ces frais d’agence plutôt que de laisser le vendeur les régler.
Prenons l’exemple d’un logement à 500.000 € vendu par une agence traditionnelle dont la commission s’élève à 5%. Pour un logement ancien dont les frais de notaire s’élèvent à 7.5 % en moyenne :
-
Si le vendeur s’acquitte des frais de l’agence (25.000 €), vos frais de notaire seront calculés sur la base de 500.000 €, soit 37.500 € ;
-
Si c’est vous qui assumez les frais d’agence, les frais d’acquisition seront calculés sur 475.000 €. En procédant ainsi, les commissions de l’agence sont déduites et s’élèveraient à 35.625 € soit 1.875 € d’économies sur les frais de notaire.
Cette stratégie bénéficie également au vendeur puisqu’il diminue son prix de vente et donc son éventuelle plus-value sur laquelle il doit acquitter des impôts.
Attention cependant à l’achat de logement de particulier à particulier. Selon le prix demandé par le vendeur, l’affaire peut se révéler financièrement inintéressante pour vous.
Stratégie numéro 2 : incorporer du mobilier dans le prix d’achat du bien
Le calcul des frais d’acquisition s’effectue sur la valeur de tout ce qui n’est pas meuble dans le bien. Cette stratégie est à étudier avec votre conseil juridique puisque les services fiscaux sont attentifs à ces opérations et chercheront à savoir si vous ne tentez pas de minimiser artificiellement les frais d’acquisition.
Cette stratégie implique de posséder les fonds en vue de payer cette partie meuble. Sachez qu’en cas de demande de financement, la banque se basera uniquement sur la valeur immobilière du bien.
Enfin, histoire d’être totalement transparent pour le fisc, l’idéal est de posséder des factures de la part du vendeur. Le notaire appliquera un coefficient de vétusté et vous serez plus serein. Il devra également dresser l’inventaire précis de tout le mobilier. Il n’est pas possible de chiffrer le mobilier sous forme d’enveloppe globale.
Voici quelques exemples de mobilier déductible :
- Cuisine ;
- Éléments de salle de bain ; Stores extérieurs ;
- Pergolas ;
- Piscine hors-sol ;
- Insert de cheminée ;
- Poêle à bois ;
- Radiateurs ;
- Jacuzzi ;
- etc.
En jargon juridique, les meubles déductibles sont donc les « meubles meublants » destinés à l’usage et l’ornement des appartements au sens de l’article 534 du Code civil.
Vous pouvez aussi déduire des éléments tels que tondeuses, matériel d’entretien pour le jardin ou une piscine, etc.
Cette stratégie peut se cumuler avec la stratégie numéro 1.
La limite à cette stratégie réside dans le calcul de la plus-value à la revente. Elle sera calculée hors mobilier. Ce qui signifie que vous paierez un montant plus élevé, le cas échéant.
Stratégie numéro 3 : demander au notaire une remise sur ses émoluments
Depuis la réforme Macron, les notaires peuvent consentir des remises partielles sur leurs émoluments. Cette remise est facultative et strictement encadrée par l’État :
- Elle ne peut porter que sur les transactions d’un montant au moins égal à 100.000 € ;
- La remise maximale est de 20 % de leur rémunération ;
- Cette remise doit être consentie uniformément à tous ses clients.
Dans certains cas (bureaux, ensembles industriels, logements sociaux, pacte Dutreil…), la remise est de 40 %, au maximum. Elle est applicable à la part d’émoluments et calculée sur les tranches d’assiettes supérieures ou égales à 10 millions d'euros.
Stratégie numéro 4 : acheter un terrain pour y construire votre maison
Lorsque vous êtes en phase de projet d’achat, si l’option terrain + construction de maison colle à vos besoins, excellente nouvelle ! Les frais de notaire ne porteront que sur la valeur du terrain et non sur la construction du bâtiment.
En résumé
Les frais de notaire font partie du budget global d’acquisition d’un bien immobilier, au même titre que les frais d’agence ou le prix de vente.
Vous devez donc veiller à les intégrer dans votre plan de financement. N’hésitez pas à recourir au service d’un courtier immobilier. Par ailleurs, les stratégies permettant de réduire les frais de notaire nécessitent souvent des contreparties sur d’autres points. N’hésitez pas à vous entourer d’un conseil juridique pour établir la stratégie d’achat immobilier la plus adaptée à votre cas.
Nous vous accompagnons dans la vente ou l’acquisition de votre futur logement.
Immo-Pop
le 10 déc. 2021
