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Comment estimer le prix de vente d’un bien immobilier ?

Bonne pratiques pour estimer son bien immobilier.jpg


Lors de la vente d’un logement, il est indispensable de se pencher sur l'estimation du bien. Voyons donc les éléments qui impactent et font varier ce prix.

Les éléments incontournables pour estimer votre bien immobilier

La fixation du prix d’un bien ne se résume pas seulement à des mètres carrés ou à une superficie. En effet, pour estimer le meilleur prix, d’autres facteurs sont à prendre en compte, tels que :    

La localisation : analyse du marché local

L’emplacement de votre logement - adresse, quartier, ville - et la qualité de sa desserte - proximité avec les commodités (commerces, transports, médecins, écoles etc.) - sont des éléments déterminants qui impactent la valeur d’un bien immobilier.  

Sachez que les logements situés sous un couloir aérien,  perdent de la valeur.      

Le type de bien : appartement ou maison ?

Si l’on s’intéresse à un même quartier et pour des prestations équivalentes, le prix du marché entre un appartement et une maison diffère. En général, les maisons ont une valeur supérieure à celle des appartements, du fait qu’elles possèdent un extérieur comme une terrasse ou un jardin privatif.

Concernant la surface du bien immobilier : Pour les maisons individuelles, c'est la superficie habitable qui doit être prise en compte et non la surface utile. Pour les logements collectifs (copropriété d'appartements, maisons en lotissements) ils doivent faire l'objet d'un métrage Carrez. Cette mesure peut aussi bien être réalisée par un diagnostiqueur-géomètre. Elle comprend les superficies des locaux couverts et fermés en dur, d'au moins 1, 80 m de hauteur de plafond.

Nous vous conseillons de consulter notre article La loi Carrez : Calcul de la surface loi Carrez

L’état général de votre logement

Dans l'estimation de votre prix de vente, prenez en compte l’état général du bien. Est-ce que celui-ci nécessite des travaux de gros œuvre ? Tels que des réparations lourdes, la réfection de la toiture, la rénovation de l’installation électrique etc. Si tel est le cas, vous devrez faire un effort sur le prix de vente mais également, être vigilant à ce que la superficie des extérieurs soit cohérente avec celle du logement.

Une surface trop petite serait pénalisante pour la vente et un terrain trop grand par rapport à la surface de la maison ne générera pas une hausse du prix du vente. A moins, qu'il soit suffisamment grand pour faire l'objet d'une division pour une vente ultérieure dans le but d'y construire un logement.

Aussi, prendre en compte le vis-à-vis et la proximité avec les voisins dans le prix de vente. Et enfin, évaluer les différents diagnostics dont la consommation du logement, puisque les biens énergivores sont pénalisés, au bénéfice d'habitations plus économes.

Nous vous conseillons de consulter la liste des diagnostics obligatoires : Les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente : Ce qu'il faut savoir !

Pour vous faire une idée de la valeur de votre bien ou pour connaître le prix de l’immobilier dans votre localité, vous avez la possibilité de réaliser une estimation de votre logement ici.

Beaucoup de vendeurs estiment leur bien à partir du prix d’achat de leur bien immobilier. Or cette méthode est souvent inefficace, puisque le montant peut varier fortement entre le moment d’achat et celui de vente.


Pourquoi est-il important d'estimer le bon prix ?

Généralement, en estimant et en fixant un juste prix du logement par rapport au marché local, cela permet d’augmenter ses chances de vendre plus vite.

Pour limiter la marge de négociation

La négociation étant dite “classique” dans une transaction immobilière, de nombreux vendeurs préfèrent fixer le prix de vente d'un bien immobilier en prévoyant cette possible marge de négociation.

En revanche, si l’estimation de votre bien immobilier est correcte et que vous avez les arguments pour l’affirmer avec des points forts (travaux de rénovation récents, desserte de qualité, bons diagnostics, présence d’une terrasse, parking etc.) les potentiels acquéreurs seront moins enclin à négocier

Pour ne pas écarter d’acheteurs potentiels

Les acquéreurs ont tendance à consulter directement les sites d’annonces en ligne, en triant les annonces par critères tels que la surface ou le prix. De cette façon, en surévaluant le prix de votre bien, vous risquez d’écarter des acheteurs potentiels.

Pour avoir des visites de bonne qualité

Lors d’une recherche immobilière, les potentiels acquéreurs ont tendance à visiter plusieurs biens, avant de prendre une décision. Ainsi, le prix de vente surestimé n’empêche pas la réalisation des visites par des potentiels acquéreurs qui n’ont pas pour but d’acheter votre logement et utilisent votre logement comme simple point de comparaison.

A titre d'exemple et pour limiter les demandes d'information et visites inutiles, Immo-pop se charge de qualifier à votre place les potentiels acquéreurs intéressés par votre bien immobilier

Quels outils pour estimer mon bien en ligne ?

Pour affiner votre estimation, il existe aujourd'hui différents moyens pour estimer votre bien.

Vous pouvez faire appel à un expert du secteur, comme les notaires ou les agents immobiliers qui connaissent le marché et pourront vous donner un prix de vente juste et cohérent vis-à-vis du marché.

Si vous préférez faire une estimation depuis chez vous, des outils en ligne le permettent. Attention tout de même un écart important peut avoir lieu entre le réel prix de votre bien et celui estimer par ces outils...

--> Meilleur Agent

--> Seloger.com

Vous pouvez également demander à Immo-pop, l'expert local de votre ville vous apportera une estimation précise du bien à vendre --> Estimer mon bien gratuitement

Les points clés à retenir

Pour fixer un prix au plus juste et vendre le plus rapidement possible, il faut prendre en compte :

  • L’offre et la demande sur le marché immobilier
  • Les caractéristiques propres à votre bien


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