Comment calculer la plus-value immobilière ?

Qu’est ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value est un gain égal à la différence entre le prix de revient d’un bien (prix+frais+travaux…) et le prix de revente de votre bien. Vous réalisez une plus-value lorsque le prix de cession est supérieur au prix d’acquisition. La plus-value réalisée donne lieu à imposition. Le cas échéant, vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value de votre bien immobilier dans certaines conditions limitativement énumérées ci-dessous.

Quel est le fonctionnement du système des plus-values immobilières ?

Les personnes imposables

Sont toutes les personnes physiques et les associés d’une société civile immobilière imposés à l’impôt sur le revenu.

Les biens imposables

Sont les immeubles bâtis et non bâtis, les parts de société à prépondérance immobilière, les résidences secondaires, les parkings et garages et les droits relatifs aux immeubles (usufruitier et nu-propriétaire). Pour rappel, l’usufruitier est celui qui peut utiliser le bien (droit de jouissance) ou en percevoir les revenus mais ne dispose pas de la possibilité de vendre sans l’accord du nu propriétaire tandis que le nu propriétaire est le futur propriétaire du bien au décès de l’usufruitier sans pouvoir l’utiliser ni percevoir des bénéfices (revenus locatifs par exemple).

Les biens exonérés

De l’impôt sur la plus-value sont la résidence principale, la vente d’un bien locatif avec une condition de racheter une résidence principale dès l’instant où l’on n’a pas été propriétaire (ou par personne interposée) de la résidence principale au cours des 4 dernières années, un bien immobilier détenu depuis plus de 30 ans, des ventes immobilières n’excédant pas 15 000€, le rachat d’une part de 50% du bien en cas de divorce par exemple.

Attention : Lorsque vous êtes propriétaire d’un logement loué meublé à titre professionnel (statut LMP), vous bénéficiez d’un régime des plus-values professionnelles. En tant que loueur en meublé professionnel, vous pouvez être exonéré d’impôt sur la plus-value du logement si vos recettes sont inférieures à 90 000€/ AN. Si vous faites de la location meublée non professionnelle (personne physique ou SARL de famille), vous relevez des plus values des particuliers.

Comment calculer la plus-value de notre bien immobilier ?

Lors du rendez-vous chez le notaire, une déclaration est établie par le notaire pour le compte du vendeur qui correspond à l’impôt et les prélèvements sur la plus-value. En cas d’exonération de plus-value immobilière, il n’y a pas de déclaration à établir.

ETAPE 1 : Calculer la plus-value brute.

Formule : Prix acquisition + frais acquisition (7,5%) + travaux (15%) = prix acquisition majorée - prix de cession = PV brute.

Explication de la formule : Le prix d’acquisition est le prix payé par le vendeur lors de l’achat du bien. Il faut ajouter à ce prix les frais d’acquisitions et les dépenses dans le cadre des travaux. Il est possible d’appliquer une majoration forfaitaire de 7,5% du prix d’acquisition si vous êtes pas en mesure de justifier les frais d’achat. Concernant les dépenses qui ont été effectués pour des travaux, il est possible de majorer le prix d’achat de 15% si la détention du bien est supérieure à 5 ans.

Attention : En cas de rente viagère, le prix d’achat est la valeur du capital de la rente.

Le prix de vente, autrement dit « le prix de cession » est le montant du bien immobilier dans l’acte de vente. Pour connaître le prix de vente net du bien, il faut déduire la commission de l’agence immobilière, les frais de mainlevée, les frais de diagnostics et de géomètre éventuel (si ils ont été payés par le vendeur).

ETAPE 2 : Calculer la plus-value nette imposable.

Formule : PV brute - abattements (abattement impôt sur le revenu + prélèvements sociaux).

Pour l’impôt sur le revenu, vous bénéficiez d’un abattement de 6% à partir de la 5ème jusqu’à la 21ème année ; 4% pour la 22ème année et 100% à l’issue de la 22ème année.

Pour les prélèvements sociaux, vous bénéficiez d’un abattement de 1,65% de la 6ème à la 21ème année ; 1,60% pour la 22ème année et 9% de la 23ème à la 30ème année.

ETAPE 3 : Calculer la plus-value immobilière.

Les biens imposables sont taxés à hauteur de 19% pour l’impôt et 17,2% pour les prélèvements sociaux, soit 36,2%.

Formule : 19% x PV nette + 17,2% x PV nette.

Un barème de taxe additionnelle a été mis en place pour les plus-values immobilières importantes (2022).

Exemple : Mr et Mme Dupont achètent une maison le 07/07/2003 au prix de 250 000€. Ils décident de vendre le bien le 01/01/2020 au prix de 700 000€.

Taxe additionnelle (voir tableau ci-dessus) : 3% x 110 250 = 3 308€ (Vous devez payer 3 308€ de surtaxe).

Impôts à payer : 20 948 + 54 315 = 75 263€ (Vous devez payer 75 263€ d’impôts sur la plus-value).

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