Inflation, guerre en Ukraine : une actualité qui fait remonter les taux
Depuis le début de l’année 2022, les taux d’intérêt augmentent. Un phénomène lié à la fois à l’inflation et aux incertitudes économiques provoquées par la guerre en Ukraine.
Du côté des banques, les critères d’attribution des crédits immobiliers se resserrent tandis que les taux affichent des hausses, semaines après semaines…
Problème : le taux d’usure ne remonte pas à la même vitesse ! Ce taux d’usure est un point clé en matière d’attribution de crédit immobilier. Il prend en effet en compte le taux d’intérêt proposé par les banques et les frais liés au crédit parmi lesquels le courtage, les frais de dossier et l’assurance.
En septembre 2022, le taux de crédit oscillait entre 1,5 et 1,9% en moyenne. Tandis que le taux d’usure, fixé chaque trimestre, restait bloqué à 2,57%. Une fois les frais de dossier, de courtage et surtout d’assurance pris en compte, un grand nombre de dossiers dépassaient le taux d’usure. Notamment, les dossiers des personnes de plus de 45 ans ou touchées par des problèmes de santé, dont l’assurance fait exploser le coût global du crédit. Les primo-accédants dont les revenus sont modestes ou les demandeurs qui ne disposent pas de suffisamment d’apport étaient eux aussi plus souvent écartés du circuit.
En définitive, c’est actuellement, plus d’un tiers des dossiers qui seraient refusés à cause du taux d’usure selon un sondage Opinion System.
Certes, les taux d’usures devraient remonter dès le mois d’octobre, ce qui devrait donner un peu plus de marge aux demandeurs… Cependant, il est plus que probable que les taux d’intérêt remontent eux aussi en octobre, limitant la marge de manœuvre ! Dans ce contexte tendu, quelques bons conseils vous aideront à mettre toutes les chances de votre côté pour financer votre projet.
1 - Estimer clairement son budget pour l’achat
Avant même de contacter la banque ou d’éplucher les offres, la première des étapes est d’évaluer avec précision le budget que vous pourrez consacrer à votre projet immobilier. Cela vous permettra d’éviter de convoiter des biens trop chers ou encore, de démarcher les établissements bancaires pour rien !
Pour bien estimer ce budget, vous devez additionner toutes vos charges incompressibles telles que crédits déjà en cours, loyer, pension alimentaire etc. Nouvelles mensualités du crédit comprises, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser le chiffre de 33%. Pour vous aider dans vos calculs, n’hésitez pas à utiliser les calculettes en ligne mises à votre disposition sur Internet.
2 – Constituer un dossier solide et complet
Soyez minutieux lors de la constitution de votre dossier de demande de prêt afin qu’il soit totalement complet. Vous éviterez ainsi les pertes de temps et les potentiels refus.
En règle générale, les banques demandent les justificatifs suivants : 3 derniers bulletins de salaire, 2 derniers avis d’imposition, compromis de vente, justificatif de domicile, justificatif d’identité, 3 derniers bulletins de salaire et 3 derniers relevés bancaires. Soyez attentifs, n’oubliez aucun de ces documents et vous attesterez ainsi de votre sérieux à la banque.
3 - Opter pour la délégation d’assurance emprunteur
L’assurance représente une part importante du coût du crédit immobilier : entre 0,25% du capital emprunté pour les assurés âgés de 25 ans contre 45% pour les assurés âgés de 45 ans, pour des prêts pour 20 ans. Pour limiter le coût du crédit et ainsi ne pas atteindre le taux d’usure, vous pouvez opter pour la délégation d’assurance.
Dans le cadre d’un crédit immobilier, la délégation d’assurance permet aux emprunteurs de contracter une assurance auprès d’une autre compagnie que celle qui lui accorde le prêt. Grâce à ce « prêt hors banque », l’emprunteur profite d’une couverture adaptée à ses besoins et à son projet, mais aussi et surtout, il peut réaliser plus de 50% d’économies sur le coût de l’assurance.
La délégation d’assurance peut être faite avant ou après la signature de l’offre de prêt immobilier. Les garanties proposées doivent être équivalentes à celles de votre banque. Pour vous en assurer, lisez bien les conditions générales et les conditions particulières de votre contrat !
4 - Avoir une bonne gestion budgétaire
Vous avez l’habitude de bien tenir vos comptes bancaires et vous n’êtes quasiment jamais à découvert ? Ces points sont autant d’atouts qui jouent dans la balance au regard des banques. Lors de vos rendez-vous, montrez que vous épargnez chaque mois.
L’idéal : disposer de plusieurs mois d’épargne de côté pour faire face en cas de gros imprévus.
5 - Auto, conso : solder les crédits en cours
Afin de ne pas réduire votre capacité d’emprunt, veillez tant que possible à solder les éventuels prêts en cours tels que crédit auto ou crédit conso. Si ces crédits se terminent bientôt et si vous disposez de suffisamment d’épargne pour les rembourser, n’hésitez pas à le faire.
Cela vous permettra d’emprunter davantage et dans tous les cas, cela jouera dans la balance pour l’acceptation de votre dossier. Vous pourrez ainsi décrocher de meilleures conditions d’emprunt.
6 – Pas de CDI ? Mettre en avant vos points forts !
Si comme bon nombre de français vous n’êtes pas en CDI mais par exemple en CDD, en intérim ou freelance, vous avez la possibilité décrocher votre crédit immobilier en mettant en avant vos points forts.
Par exemple, le fait que votre activité soit soutenue ou que vous travailliez dans un secteur porteur tel que la santé ou le bâtiment. Si vous êtes indépendant, pour attester du dynamisme de votre entreprise, apportez lors des rendez-vous les trois derniers bilans de votre entreprise.
7 - Avoir un apport suffisant
C’était important hier, ça l’est encore plus aujourd’hui. Disposer d’un apport d’au moins 10% du montant total du projet est une garantie de fiabilité qui rassure les établissements bancaires.
Le fait de disposer d’un apport suffisant réduit votre besoin en crédit. Les établissements bancaires vous verront alors comme un profil moins risqué et vous aurez davantage de chances de décrocher un crédit à taux préférentiel.
Cet apport peut être constitué de l’épargne accumulée au fil de années, le fruit de la donation de parents ou un plan d’épargne d’entreprise déblocable dans le cadre d’un projet immobilier.
Immo-Pop
le 15 sept. 2022
