Comment évoluent les taux immobiliers en 2023 ?
L’augmentation des taux immobiliers se poursuit, mais décélère en avril.
Avril 2023 : hausse du taux moyen d’emprunt
Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, le taux moyen immobilier continue de progresser en avril 2023. Il était de 3.04 % en mars, et passe à 3.15 % en avril.
Vous le savez sans doute déjà, mais le taux immobilier varie en fonction de la durée d’emprunt. Plus elle est courte, meilleur est le taux, et inversement. Voici les tendances actuelles des taux moyens de crédit par durée de remboursement :
- 15 ans : 3.03 %
- 20 ans : 3.21
- 25 ans : 3.38 %.
À noter également que pour la moitié des emprunteurs à 25 ans, les taux peuvent dépasser 3.50 %. Voire même aller jusqu’à 4 % pour ceux qui disposent d’un apport personnel modéré.
Lire aussi : Taux d’usure : peut-on encore emprunter en 2023 ?
Ralentissement de la hausse des taux d’emprunt en avril 2023
En moyenne depuis janviers 2023, l’augmentation des taux d’emprunt immobilier s’établit à 23 points de base (pdb) par mois. En avril, elle marque le pas en s’établissant à 11 pdb. Une tendance qui s’explique par la profitabilité des nouveaux crédits, (leur capacité à offrir une marge suffisante aux banques), qui se stabilise.
La production de crédits ralentit en avril 2023
Les emprunteurs solvables au regard des taux actuels sont de moins en moins nombreux. Une situation encore aggravée par l’augmentation récente du taux directeur de la Banque Centrale Européenne (BCE).
Il en résulte un net recul de la production de crédits : - 40.1 % de prêts accordés entre février 2022 et avril 2023, par rapport à la période comprise entre février 2021 et avril 2022.
Comment le taux d’emprunt est-il fixé ?
Le taux immobilier dépend de plusieurs facteurs : le taux de refinancement des banques, le taux interbancaire ou encore votre profil d’emprunteur.
Le taux de refinancement de la BCE en 2023
Les fonds propres des établissements financiers ne sont pas illimités. En conséquence, ils doivent eux-mêmes emprunter pour pouvoir vous prêter de l’argent : c’est le refinancement.
Le refinancement s’effectue auprès de la BCE, qui détermine à quel taux elle prête de l’argent aux banques. Or pour lutter contre l’inflation, la BCE adopte une politique consistant à augmenter ces taux. De cette manière, elle ralentit le financement bancaire des activités des particuliers et des entreprises, ce qui permet de freiner l’inflation.
Depuis juillet 2022, le taux directeur de la BCE a augmenté 6 fois. La dernière augmentation est intervenue en mars 2023, faisant passer le taux directeur de 3 à 3.5 %, et impactant ainsi le taux immobilier obtenu par les particuliers.
Les taux interbancaires
Les banques se prêtent également de l’argent entre elles, sur le marché interbancaire. Pour fixer le taux, elles se basent sur l’OAT 10 ans, qui a lui aussi tendance à progresser en 2023.
Le profil d’emprunteur
Votre profil d’emprunteur est passé au crible par les organismes de crédit, afin de mesurer le risque de défaillance dans le remboursement. Ils vous proposeront ensuite un taux en adéquation. Voici les facteurs qui entrent en compte dans le calcul du taux d’emprunt :
- Le montant de votre apport personnel : destiné à financer les frais annexes au crédit (frais de notaire, frais de garantie…), l’apport personnel doit être d’au moins 10 % du montant de l’opération ;
- La situation professionnelle : plus elle est stable, moins vous faites courir de risque aux banques. C’est pourquoi les fonctionnaires et les emprunteurs en CDI bénéficient de meilleurs taux que les travailleurs indépendants et les CDD ;
- La capacité de gestion : vous ne devez pas avoir été à découvert au cours des 3 derniers moins précédant votre demande de prêt. Sinon, vous vous exposez à une surcote sur le taux, voire à un refus de prêt pur et simple.
Sachez enfin que le taux d’emprunt peut varier d’une banque à l’autre, selon le type de projet et d’emprunteurs qu’elle finance, et au sein d’un même groupe bancaire, selon la région dans laquelle vous empruntez. Tout dépend de la politique commerciale en matière de marges !
À noter : depuis la décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), votre taux d’endettement ne peut pas excéder 35 %. En d’autres termes, le montant de vos remboursements mensuels et charges ne peut pas représenter plus d’un gros tiers de vos revenus.
Comment obtenir un bon taux d’emprunt en 2023
Pour obtenir le meilleur taux, il existe 2 pistes à explorer : augmenter son apport personnel et recourir à un courtier.
Augmenter l’apport personnel
Augmenter votre apport personnel au-delà des 10 % exigés vous permet de négocier le taux ou de raccourcir la durée d’emprunt. On vous rappelle que plus la durée est faible, mieux vous profitez d’un meilleur taux.
Si votre achat immobilier concerne l’acquisition de la résidence principale, sachez que vous pouvez débloquer votre épargne retraite et d’entreprise pour accroître votre apport.
Faire appel à un courtier
Le courtier en prêt immobilier est un professionnel de la négociation. Par ailleurs, il connaît parfaitement les pratiques de chacune des banques. Il sait donc à quelle porte toquer pour vous obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions d’emprunt.
Pour finir, ne tenez pas seulement compte du taux nominal d’un crédit immobilier pour choisir une offre de prêt. Vous devez plutôt vous reporter au taux annuel effectif global (TAEG), qui vous permet de connaître le vrai coût global de votre crédit. Le TAEG comprend en effet les autres dépenses liées au financement : taux d’assurance emprunteur, frais de garantie et frais des intermédiaires comme le courtier.
Immo-Pop
le 15 juin 2023
