Pourtant, la récente modification de la fréquence de réévaluation du taux d’usure pourrait fluidifier l’accès au crédit pour certains profils d’emprunteurs.
Zoom pour tout comprendre sur le fonctionnement des crédits immobiliers, comment sont-ils déterminés et comment obtenir les meilleurs taux en 2023 pour financer votre projet immobilier ?
Comment sont déterminés les taux d’intérêt immobiliers ?
Pour vous octroyer un crédit immobilier, les banques empruntent entre elles ou auprès de la banque centrale européenne (BCE). Dans son objectif de maintenir la stabilité des prix, la BCE fait régulièrement évoluer les taux d’intérêt applicables aux prêts interbancaires, appelés taux directeurs.
Ce sont ces taux directeurs, fixés par les banques centrales qui servent de base de calcul au taux de prêt immobilier des particuliers. Ce taux est réévalué d’un certain pourcentage par les banques en fonction :
•de la durée du crédit
•du calendrier de remboursement
•du type de crédit (prêt amortissable, in fine…)
•de la zone géographique
Quelle est l’influence du taux d’usure sur les prêts immobiliers ?
Depuis de nombreux mois, les courtiers immobiliers tiraient la sonnette d’alarme en désignant le taux d’usure responsable du blocage dans l’octroi des crédits immobiliers. Selon eux, c’était la fréquence trimestrielle de revalorisation de ce taux d’usure qui causait le refus de près de 45 % des demandes de prêts immobiliers.
Ce taux d’usure est initialement mis en place pour protéger les emprunteurs d’un prêt abusif, en fixant un taux maximum au-delà duquel les banques ne peuvent proposer de crédit.
Comme la hausse des taux d’intérêt est plus rapide que la réévaluation du taux d’usure, certains dossiers d’emprunteurs pourtant solvables sont refusés et ils ne peuvent avoir de prêt pour financer leur projet immobilier.
Depuis le 1er mars 2023, la Banque de France a consenti à réévaluer le taux d’usure mensuellement pour fluidifier le marché des prêts immobiliers et remédier à ce blocage.
Actuellement, le taux d’usure applicable pour les crédits immobiliers s’élève à :
•3,67 % pour un prêt à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans
•3,87 % pour un prêt à taux fixe compris entre 10 et 20 ans
•4,00 % pour un prêt à taux fixe de 20 ans et plus
Quels sont les taux actuels pour financer votre projet immobilier ?
Selon le baromètre de Meilleurtaux, la hausse des taux proposée par les banques se poursuit en mars pour atteindre, en moyenne :
•2,80 % sur 15 ans
•2,90 % sur 20 ans
•3 % sur 25 ans
Dans les faits, il est depuis le mois de février très difficile d’obtenir un crédit immobilier sous la barre des 3 %. Pire encore, selon l’observatoire crédit logement/CSA, plus de 50 % des emprunteurs voient leur prêt sur 20 ans dépasser les 3 %, pouvant même atteindre 3,50 % sur 25 ans.
Comment obtenir le meilleur taux pour financer votre projet immobilier ?
Comme tout emprunteur, vous cherchez à obtenir les meilleures conditions pour votre emprunt immobilier. Cela implique des taux d’intérêt les plus faibles possibles pour financer au mieux votre projet immobilier. Pour y parvenir, il est impératif de présenter un bon dossier à votre banque et ne pas négliger certaines astuces.
L’apport personnel est déterminant pour les prêts immobiliers
L’apport personnel est un capital détenu par l’emprunteur, généralement constitué par de l’épargne. Les banques sont particulièrement sensibles au montant de l’apport personnel au moment de solliciter un crédit immobilier. Pour obtenir les meilleurs taux, il est conseillé d’apporter 10 à 15 % du prix d’acquisition par un apport personnel, afin de couvrir à minima les frais :
•de notaire
•d’agence immobilière
•de dossier facturés par la banque
Plus votre apport personnel sera conséquent, plus les banques seront rassurées sur votre profil et votre capacité à rembourser l’emprunt immobilier.
Pour autant, si vous ne disposez pas d’apport personnel, rien n’est perdu, notamment pour les emprunteurs au début de leur vie professionnelle qui n’ont pas pu constituer d’épargne.
Des comptes bancaires soignés pour obtenir le meilleur taux
Lorsqu’il s’agit de délivrer des prêts immobiliers, les banques vont éplucher les comptes bancaires du demandeur. Il s’agit pour les banques de jauger la santé financière du client et d’écarter le risque de non-paiement des mensualités du crédit immobilier.
Avant de solliciter votre crédit immobilier ; il faut veiller à éviter :
•les découverts
•agios
•mensualités de crédit
•et de manière générale tous les incidents bancaires
Domicilier ses comptes à la banque qui finance votre projet immobilier
Pour obtenir le meilleur taux, il peut être judicieux de domicilier vos comptes à la banque qui finance votre projet immobilier. De plus, la souscription à certains produits d’épargne ou certaines assurances (habitation, auto) dans l’établissement bancaire concerné peuvent vous permettre de négocier un meilleur taux de prêt immobilier.
S’assurer de la solidité de votre projet immobilier
Pour financer votre projet immobilier tout en obtenant le meilleur taux, les banques seront sensibles à la cohérence de celui-ci. Que ce soit du point de vue de l’adéquation de la surface par rapport à votre composition familiale, le prix du bien et sa localisation, le projet immobilier sera étudié à la loupe par le banquier. Il est plus aisé d’obtenir un financement dès lors que le bien est situé dans une zone géographique attractive, réduisant les risques de dévaluation en cas de revente.
Faire jouer la concurrence pour décrocher vos prêts immobiliers
Comparer les taux de crédit des banques est un bon moyen d’obtenir les meilleures conditions pour financer votre projet immobilier. Bien que la hausse des taux soit généralisée, les taux immobiliers varient en fonction des établissements bancaires.
Néanmoins cette méthode est chronophage et demande de la réactivité, car l’évolution du taux immobilier est permanente.
Jouer sur la durée de remboursement du prêt
La durée de remboursement d’un prêt immobilier influence directement ses taux d’intérêt. Plus la durée d’emprunt s’allonge, plus le taux de crédit est élevé. Pour illustrer ce propos, on constate que la moyenne des crédits sur 15 ans (2,80 %) est à un taux plus bas que celle sur 25 ans (3 %).
Cela s’explique par deux facteurs :
•la somme empruntée est moindre et donc plus rapidement remboursée
•l’emprunteur dispose déjà d’un capital important, le risque est donc limité
Faire appel à un courtier pour dénicher le meilleur taux de crédit immobilier
Passer par un courtier immobilier permet de décrocher un meilleur taux immobilier que celui potentiellement atteignable par un particulier. La différence de taux observée avec l’intervention d’un courtier varie entre 0,15 à 0,5 point grâce à :
•sa parfaite connaissance du marché, des offres et des établissements bancaires
•son expertise en montage de dossier pour valoriser votre dossier et votre projet immobilier
Ne pas se focaliser uniquement sur le taux du crédit immobilier
Pour obtenir les meilleurs financements pour votre projet immobilier, il ne faut pas se focaliser uniquement sur le** taux d’emprunt**. Par exemple en 2021, lorsque les taux étaient au plus bas, le montant de l’assurance emprunteur était plus coûteux que les intérêts eux-mêmes.
Pour illustrer cet exemple sur un prêt de 200 000 euros contracté sur 20 ans à un taux de 0,98 % :
•le coût de l’assurance atteignait 24 000 euros
•le coût du crédit revenait à seulement 20 321 euros
Afin de faire baisser le montant de l’assurance emprunteur, deux solutions :
•faire jouer la concurrence
•réaliser une délégation d’assurance, en contractant cette dernière indépendamment du crédit immobilier
Pour un comparatif de deux offres de prêt immobilier, il faut se fier au Taux Effectif Global (TAEG) qui intègre l’ensemble des frais liés au prêt immobilier :
•intérêts d’emprunt
•caution
•assurance emprunteur
•frais de dossier
Immo-Pop
le 27 mars 2023
