Nouveau DPE : peut-il provoquer une grave crise du logement ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) a changé de formule au 1er juillet 2021. Censé être plus lisible, plus fiable, plus complet et finalement plus informatif, sa mise en place est pour le moins chaotique. Après que les professionnels de l’immobilier eurent tiré la sonnette d’alarme, le DPE fut tout d’abord suspendu en septembre 2021 avant d’être modifié puis réintroduit en novembre de la même année. Cette nouvelle version s’avère problématique dans la mesure où elle s’accompagne de mesures particulièrement coercitives : interdiction de louer sans la réalisation de travaux énergétiques, obligation de réalisation d’un audit énergétique pour les biens les plus mal classés, etc. Nous vous proposons un dossier complet sur ce nouveau DPE et toutes les conséquences qu’il peut générer sur le parc de logements disponibles à la vente ou à la location. Décryptage.

Qu’est-ce que le DPE ? Définition et compréhension

En France, le DPE est obligatoire depuis 2006 pour les logements mis en vente, et depuis 2007 pour les locations. Il fait partie intégrante du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) que tout propriétaire doit fournir lors d’une transaction immobilière.

Le diagnostic évalue les caractéristiques thermiques d’un logement en le classant selon une échelle notée de A à G, du plus efficient (A) au plus énergivore (G).

Le DPE englobe 4 grandes familles d’informations :

• Le descriptif du logement ou du bâtiment concernant son mode de chauffage, la production d’eau chaude sanitaire (ECS), la climatisation ainsi que les équipements de refroidissement et de ventilation ;

• Deux étiquettes, « Énergie » et « Climat ». La première indique la consommation annuelle du logement en énergie primaire. La seconde renseigne sur la production de gaz à effet de serre (GES) découlant de la consommation du logement ;

• Des recommandations sur les mesures permettant d’améliorer la performance énergétique ;

• Un relevé détaillé et exhaustif des données utilisées pour le calcul.

Jusqu’à présent, sa durée de validité était de 10 ans.

Quels sont les changements opérés par le nouveau DPE ?

À la différence de l’ancienne formule, le nouveau DPE classe les logements selon un double seuil. La plus mauvaise performance en énergie primaire ou en gaz à effet de serre détermine la classe retenue.

Exit également le classement en fonction des factures produites par l’ancien propriétaire. La nouvelle méthode prend en compte toutes les caractéristiques techniques du logement telles que :

• Le mode de chauffage et l’existence éventuelle d’énergies renouvelables ;
• La production d’eau chaude sanitaire ;
• Le nombre de fenêtres ;
• Les qualités d’isolation du bâti (murs, plancher, menuiseries, VMC, etc.) ;
• Les éclairages.

Le concept de zone climatique, d’altitude et même d’impact du vent figurent désormais au menu de ce diagnostic new look. L’impact de la réverbération d’une véranda et la notion de confort d’été font également leur apparition.

En application de la loi ELAN, les qualités thermiques d’un logement feront désormais partie des critères de décence. Conséquence : le bien immobilier ne pourra plus être loué s’il excède les seuils autorisés par la loi. L’objectif des pouvoirs publics est de mettre fin aux passoires thermiques.

Quelles sont les dates importantes à retenir ?

Depuis 1er juillet 2021, tout s’enchaîne très vite. Pour les dates importantes, il faut distinguer la période transitoire concernant les anciens diagnostics de performances énergétiques et celles affectant les logements en raison de leur classe énergétique.

Combien de temps le DPE est-il valable ?

Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022.

Ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Les nouveaux seront valides 10 ans, comme auparavant.

Pourquoi ce nouveau DPE pose problème ?

Mettre en place une politique ambitieuse pour l’environnement en favorisant la rénovation thermique des bâtiments est certes louable. Une telle politique est également bénéfique pour les ménages occupant les biens les plus énergivores car un logement bien isolé est synonyme de confort et d’économies substantielles (électricité et gaz, notamment). Par ailleurs, l’actualité nous montre l’importance de la maîtrise énergétique.

D’une manière générale, nous croyons que tout ce qui peut contribuer à plus de transparence et d’informations apporte de la sérénité et de la confiance dans les projets immobiliers, que l’on soit acheteur ou vendeur.

Le problème de ce nouveau DPE vient de son déploiement

Ce nouveau diagnostic est le pilier de la politique énergétique puisqu’il détermine quel logement sera efficient ou pas. On attend donc de ce DPE que la promesse initiale du Ministère de la transition écologique soit respectée et qu’il soit plus :

• Cohérent ;
• Fiable ;
• Complet ;
• Lisible.

Le point numéro 10 de la présentation du nouveau DPE par le Ministère, consacrée aux passoires énergétiques, mentionne :

Aujourd’hui, le parc immobilier français compte 4,8 millions de passoires énergétiques. Ces logements, identifiés par les étiquettes F et G, font l’objet de dispositions visant à rendre obligatoire la réalisation d’un audit énergétique en plus du DPE (dès 2022), réglementer l’augmentation de leurs loyers et les interdire, à terme, à la location.

Ce point est majeur dans les problèmes engendrés par ce nouveau DPE. Si 4,8 millions de logements sont identifiés comme passoires énergétiques, les professionnels de l’immobilier estiment que le curseur devrait plutôt être placé sur 7 ou 8 millions de biens immobiliers. Si l’estimation initiale exigeait déjà une logistique colossale en termes de rénovation énergétique, avec 2 ou 3 millions de logement supplémentaires, la tâche s’annonce titanesque.

Cette erreur de calcul proviendrait de la nouvelle méthodologie du DPE affectant les biens datant d’avant 1975. C’est la raison pour laquelle il avait été suspendu en septembre 2021 et remis en place en novembre, après des ajustements dans la méthode retenue. Lesquels ajustements étaient supposés résoudre le problème et les multiples incohérences. Or, il n’en est rien et l’alerte des professionnels du diagnostic comme des fédérations immobilières de ce début d’année révèle que le problème court toujours.

Plus de lisibilité, plus de fiabilité ?

Comment peut-on présenter ce nouveau DPE comme plus lisible et plus fiable quand son déploiement souffre d’un tel niveau d’amateurisme ?

C’est problématique car ce nouveau diagnostic de performance énergétique s’accompagne de mesures hautement contraignantes :

• On l’a dit, il est opposable. Combien de futurs litiges portés devant les tribunaux, tandis que la justice est déjà saturée par toutes sortes de procédures plus ou moins justifiées ?

• Exclusion de logements. Alors qu’il existe une pénurie de logements et que les constructions neuves annuelles ne couvrent pas la demande, l’application du calendrier de ce nouveau DPE vise à exclure des millions de logements du parc immobilier. Kafkaïen.

Ces exclusions vont à l’encontre de l’esprit de la politique environnementale, à savoir mieux loger les ménages et, parmi eux, les plus précaires puisqu’ils ne seront plus du tout logés. Quel bailleur privé prendra le risque de louer si son locataire peur faire valoir l’opposabilité du DPE et le contraindre à effectuer des travaux ?

Nous ne sommes pas contre le fait que les logements soient plus confortables et plus éco-responsables, loin de là. Personne ne peut rejeter l’idée de logements bien isolés et dotés d’un système de chauffage offrant la température idéale. Tout comme personne ne verra le moindre souci à réduire la voilure des dépenses énergétiques. De là à contraindre les propriétaires d’effectuer des travaux sous peine de l’impossibilité de louer… Ce n’est sans doute pas la bonne méthode. Ne serait-il pas plus constructif de privilégier l’information et l’accompagnement à la coercition ?

Rapport d’information parlementaire sur la rénovation thermique des bâtiments

Lors de la rédaction de ce dossier, nous avons cherché à en savoir plus. Malheureusement, nous nous sommes heurtés à une triste réalité : le DPE n’est que l’arbre qui cache la forêt. Le problème de la politique consacrée à la transition écologique est bien plus grave et plus endémique que la nouvelle version du diagnostic de performance énergétique ne le laisse entendre.

Au nom de la Commission du développement durable et de l’aménagement du territoire, une mission d’information sur la rénovation thermique des bâtiments a été menée. Cette mission présidée par Vincent Descoeur, et ayant comme rapporteure la députée iséroise Marjolaine Meynier-Millefert, est fort instructive pour ne pas dire explosive. Le rapport d’information date de février 2021 et, considérant les problèmes identifiés, il est parfaitement légitime de se demander comment le DPE nouvelle version a pu être mis en œuvre au 1er juillet 2021… alors que le désastre était prévisible.

La lecture de l’avant-propos de Vincent Descoeur donne le ton

"La rénovation thermique des bâtiments est un enjeu fort à la croisée des préoccupations environnementales (réduction des gaz à effet de serre et lutte contre le dérèglement climatique), mais aussi de pouvoir d’achat (réduction de la facture énergétique), d’économie (emploi et activité des entreprises du bâtiment), de santé et de qualité de vie.

Un constat s’impose pourtant au terme des travaux de notre mission : celui d’une inadéquation des moyens, notoirement insuffisants pour atteindre les objectifs très ambitieux qui ont été fixés dans le cadre de la lutte contre le changement climatique, et ceci malgré les efforts consentis par le plan de relance. Constat également d’une absence d’outils de suivi de cette politique et d’outils d’évaluation de l’efficacité énergétique des travaux engagés comme de leurs effets sur le recul de la précarité énergétique qui, malheureusement, s’accroît. On peut regretter à ce titre que ces objectifs aient été fixés sans véritable étude d’impact préalable et sans tenir compte d’un principe de réalité qui se rappelle à nous à l’heure du premier bilan que dresse ce rapport.

Le rythme des rénovations est trop lent, constat partagé qui s’explique par la mobilisation de moyens insuffisants pour susciter l’adhésion et l’intérêt de nos concitoyens ; l’illisibilité des dispositifs d’aide aggravée par leur instabilité dans le temps et la complexité administrative qui les caractérise ; l’absence enfin d’interlocuteurs clairement identifiés pour accompagner les projets de manière globale et sécuriser les investissements des maîtres d’ouvrage, particuliers, entreprises ou collectivités, pour garantir de fait leur efficacité.

Sans aucun doute, il faudrait privilégier les rénovations thermiques globales mais cette ambition se heurte à l’écueil du reste à charge, encore trop élevé pour une grande majorité de ménages. Le recours au crédit, fût-il à taux zéro, est difficile voire impossible pour nombre de nos concitoyens aux revenus modestes. Plus globalement, si l’on ne parvient pas à faire la démonstration que le reste à charge sera couvert par les économies d’énergie réalisées et suffisamment lissé dans le temps, il y a tout lieu de craindre que nous ne puissions convaincre nos concitoyens de s’engager dans ces travaux et d’adhérer à cette ambition nationale pourtant essentielle à la lutte contre le dérèglement climatique. Il convient donc de se donner les moyens d’atteindre les objectifs affichés et de s’assurer de leur pérennité au lendemain du plan de relance.

C’est dans ce contexte, caractérisé par des mesures incitatives dont les effets sont décevants, que s’ouvre le débat sur l’opportunité de traduire dans les textes les propositions de la Convention citoyenne pour le climat. Si l’interdiction de location des passoires thermiques doit s’imposer, il serait hasardeux de décider de nouvelles obligations de rénovation, assorties de sanctions, sans avoir mesuré préalablement les conséquences sur la solvabilité des ménages ou des entreprises, les incidences sur l’offre de logements locatifs ou encore la capacité des entreprises du bâtiment à faire face à une massification des chantiers. Toute évolution doit donc être préalablement étudiée et ne peut être que progressive afin d’éviter des blocages qui seraient contre-productifs et nous éloigneraient de l’objectif recherché.

Je tiens à remercier notre rapporteure Mme Marjolaine Meynier-Millefert, nos collègues députés qui ont assidûment participé à nos travaux ainsi que les nombreux contributeurs. Les propositions formulées dans ce rapport visent à apporter des réponses concrètes de nature à lever les freins au déploiement d’une politique ambitieuse de rénovation thermique des bâtiments, dictée par l’impérieuse nécessité de lutter efficacement contre le dérèglement climatique."

Le constat est accablant

• Manque de moyens humains, techniques et financiers ;
• Absence d’outils de suivi pour mesurer la réalisation des objectifs ;
• Aucune distinction faite entre des travaux pour changer des fenêtres et une rénovation globale ;
• Rythme de rénovations trop lent, de l’ordre de 70.000 par an en rénovation complète ;
• Opacité et flou artistique lorsqu’il s’agit d’obtenir les informations sur cette politique ;
• Millefeuille administratif sur les organismes et les aides financières alloués à ce projet d’envergure ;
• Manque de stabilité et de perspectives à cause de politiques versatiles ;
• Aucune étude d’impact sur la solvabilité des ménages, les incidences des mesures pour le marché locatif ;
• etc.

La politique de transition écologique est irréaliste et irréalisable

À la lecture des éléments figurant au rapport de la mission parlementaire, les péripéties du DPE paraissent bien minces comparées à la politique énergétique globale.

Deux chiffres dénotent le côté irréel de cette politique environnementale :

• Environ 70.000 rénovations annuelles globales sont effectuées chaque année. À ce rythme, et pour 8 millions de logements considérés comme épaves thermiques à rénover, il faudrait pas moins de… 114 ans pour en venir à bout ;

• Page 77 du rapport, Monsieur Dominique Naert, Directeur du master « Bâtiments durables » au sein de l’École des Ponts ParisTech précise devant la mission d’information : « À productivité inchangée, il faudrait donc passer de 1,9 millions de professionnels à quasiment le double ». Édifiant.

Ces deux chiffres sont riches d’enseignements : quelles que soient la politique et la législation mises en place, l’objectif sous-jacent est tout simplement irréalisable car, à l’heure actuelle, cette main-d’œuvre n’existe pas. Tout simplement.

Quelle stratégie adopter pour votre projet immobilier ?

Le constat concernant le DPE et la politique de transition écologique est alarmant. Aucun objectif de transition écologique n’est réalisable.

Pour vos projets immobiliers, d’achat ou de vente, vous devez intégrer ces paramètres dans l’équation. Nous vous rappelons que :

• Définir clairement votre projet d’achat est primordial ;

• Acheter un bien à son juste prix est capital. Dans le cas des biens énergivores, le prix de vente doit tenir compte du montant des travaux de rénovation thermique ;

• Si vous investissez dans un logement locatif mal classé, vous devrez absolument intégrer ce budget travaux pour coller au prix du marché ;

• Pour le moment, il est encore possible de trouver des entreprises disponibles chargées de réaliser les travaux. Nous vous encourageons à vous faire accompagner par le dispositif France Révov’, un nouvel organisme, après Faire, datant de 2018. Votre objectif est de bénéficier de précieux conseils et d’être orienté dans tous les financements existants pour couvrir, au mieux de vos intérêts, le montant des travaux ;

• Envisager les travaux énergétiques d’un point de vue global est nécessaire. Les experts sont unanimes : le morcellement est inefficace. Quel que soit le critère étudié (confort, retour sur investissement ou encore bénéfice environnemental), les résultats ne sont pas au rendez-vous. Cette politique est même contreproductive dans le sens où elle mobilise une main-d’œuvre considérable, déjà fortement lacunaire, pour de piètres résultats attendus.

En outre, dans les transactions que nous traitons au quotidien, nous observons la création d’un marché à deux vitesses :

• Celui consacré aux biens bénéficiant d’un DPE qualitatif ;

• Celui des biens énergivores qui rencontrent des difficultés à convaincre les acquéreurs.

Si vous êtes en mesure d’effectuer des travaux de rénovation, la valorisation de votre bien est une certitude. Il faut toutefois tenir compte de la rentabilité de l’opération et veiller, notamment, à ce que votre logement ne se retrouve pas hors prix de marché si vous l’avez acquis trop cher. Dans un tel scénario, il faudra vous faire à l’idée d’essuyer probablement des pertes.

En résumé

La rénovation thermique des logements est indispensable, aussi bien pour la préservation des ressources énergétiques que pour le budget des ménages.

Lorsque nous avons décidé de la création de ce dossier consacré au DPE, nous ne pensions pas découvrir une telle situation. Actuellement, nous sommes à cent lieues de discuter d’ajustement de calendrier, de m² perdus par une isolation intérieure, de financements des travaux, etc.

Le rapport de la mission d’information de l’Assemblée nationale est consternant. Le chantier portant sur la rénovation thermique des bâtiments est d’autant plus titanesque qu’il ne concerne pas que les logements, mais inclut également les bâtiments tertiaires et le parc immobilier étatique. Ce chantier pourrait devenir une sorte de 30 glorieuses du bâtiment et générer des millions d’emplois garantis pendant, au minimum, deux ou trois décennies. C’est le point positif.

Point négatif, ce projet nécessite la mise en œuvre d’une vraie politique ainsi que le déploiement d’un plan de rénovation thermique basé sur la réalité plutôt que sur des objectifs irréalistes.

Nous déplorons que ce nouveau DPE soit source de confusion alors qu’il faudrait un cap clair, gage de stabilité pour l’immobilier et le logement. En tant que professionnels de la transaction, nous sommes quotidiennement au côté des porteurs de projets. Que ce soit pour l’achat, l’investissement ou la location, nous prenons acte de vos interrogations et de vos doutes, fort légitimes.

Vous pourrez toujours compter sur Immo Pop pour vous accompagner et vous apporter la sécurité nécessaire pour que votre projet immobilier soit couronné de succès.

Bien entendu, nous surveillons l’actualité de ce nouveau DPE comme le lait sur le feu et ne manquerons pas de vous tenir informer de tout changement.

D’ici là, si vous souhaitez nous contacter pour discuter de vos projets, nous sommes à votre écoute.