Acheter un bien en nue-propriété, c'est en posséder les murs, et ne pas en disposer, ne pas en avoir la jouissance : on appelle cela l’usufruit. La nue-propriété est le droit donnant à son titulaire, ici appelé Nu-propriétaire, la faculté de disposer d’un bien (en le vendant, en le donnant, en le léguant...) sans toutefois lui permettre d'en jouir ou d'en user, ces deux prérogatives appartenant à l'usufruitier. Ce démembrement du droit de propriété a des conséquences en matières fiscales que nous vous expliquerons dans cet article.
Que veux dire Usufruit, et quel est le rôle de l'usufruitier ?
L'usufruit permet à son titulaire l’usufruitier, de jouir d'un bien dont une autre personne a la propriété (le Nu-propriétaire), cela signifie que c’est à lui d’en assurer la conservation et l'entretien. Il peut l'utiliser (y habiter) ou en percevoir les fruits en loyers, sans toutefois avoir le droit de le vendre ou de le détruire. On dit que l'usufruitier a « l'usus » et le « fructus » et le Nu-propriétaire l’« abusus ».
Les formes d'usufruit :
- Occupation d'un logement
- Perception d'une somme d'argent
- Utilisation d'une voiture
- Encaissement de loyers en cas d'immeuble en location
Pouvoirs de l'usufruitier :
- Droit d'usage et d'habitation
- Droit de louer le bien
- Droit de percevoir les fruits du bien : loyers
- Droit de vendre ou de céder à titre gratuit son droit à l'usufruit
L'usufruitier a des devoirs et obligations : il doit assurer la conservation et l’entretien du bien à sa charge. Il est tenu d’assumer les coûts des réparations d’entretien, et d’assumer les charges que coûtent le dit bien (comme la taxe d’habitation par exemple). En revanche, les réparations importantes, ne dépendant pas de l’usage fait par l’usufruitier, doivent être assumées par le nu-propriétaire. Ces dernières sont listées dans l’article 606 du Code Civil. Néanmoins, si le nu-propriétaire peut obliger l’usufruitier à régler ses charges d’entretien, la réciproque n’est pas vraie : l’usufruitier ne peut pas forcer le nu-propriétaire à assumer les charges de réparations importantes.
La fin de l'usufruit peut prendre ces formes :
- En cas d'abus de l’usufruit : s'il laisse dépérir le bien faute d'entretien ou commet des dégradations.
- En cas d’achat de la nue-propriété.
- Lorsque le délai prend fin.
- En cas de non usage pendant 30 ans.
- En cas de perte totale des moyens permettant d’assumer le bien.
- En cas de décès de l'usufruitier. ( Si décès, on parlera d'usufruit viager.)
Dans quel cas mettre en usufruit un bien et à qui ?
On peut mettre en usufruit temporaire un bien, c’est une solution souvent mise en place par un parent en faveur de son enfant afin de constituer une alternative à l'obligation alimentaire.
C'est une mesure qui apporte un avantage fiscal intéressant car pendant la durée de l'usufruit, le bien sort du patrimoine imposable de la nue-propriété. Dans le cadre de cette période temporaire, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l'arrivée du terme de l'usufruit.
Autres cas d'usufruit :
On peut devenir usufruitier lorsque le conjoint survivant reçoit le patrimoine du conjoint défunt en usufruit. Les héritiers deviennent alors les nus-propriétaires.
Un usufruitier peut être aussi désigné lors d'un acte de vente, d'un contrat de vente passé chez le Notaire, ou bien d'un don du droit d'usufruit .
Le régime juridique est fixé par la loi, avec les articles du code civil 578, définissant les droits et les obligations de l'usufruitier .
Immo pop vous conseillera dans ce type de démarche d’achat en nue-propriété dans le cadre fiscal et notarié de cet acte, qui a beaucoup d'avantages fiscaux .
Justement, parlons des avantages fiscaux d'acheter un bien en nue-propriété :
- L'optimisation du déficit foncier :
Des programmes immobiliers sont proposés à des investisseurs afin de leur expliquer comment optimiser leur déficit foncier grâce au régime de la nue-propriété. C'est possible lorsque l'immeuble est un immeuble ancien réhabilité. Ce déficit foncier sera imputable sur les revenus fonciers déjà existants en complément des intérêts d’emprunt. Ces deux derniers facteurs permettront de baisser les revenus fonciers existants de l'investisseur.
- Baisse des revenus fonciers :
Quand vous investissez dans la nue-propriété, et que vous avez un prêt bancaire, les intérêts d'emprunt engendrés sont déductibles de vos revenus fonciers actuels. L'investissement en nue-propriété va permettre une optimisation double sur la fiscalité en baissant les revenus fonciers imposés .
- Avantages sur les Impôts sur la fortune Immobilière (IFI) de l'investissement en nue-propriété :
Grâce à ce type de financement, l'opération est neutre sur les Impôts sur la Fortune Immobilière : l'investissement n’entrant pas dans l'actif et le prêt depuis 2013 ne peut plus faire l'objet d'un passif dans cette assiette de calcul. En cas d’investissement « cash » ou lors de l'arbitrage de votre patrimoine, les fonds sortent de l'assiette des Impôts sur la fortune Immobilière car la nue-propriété d'un bien Immobilier n’entre pas dans le calcul des Impôts. L'investisseur sort donc de l'IFI (si assiette inférieure à 1,3 M€) ou baisse d'impôt sur la fortune.
Economies fiscales :
Vous voulez acheter en nue-propriété, les avantages fiscaux et de cet investissement vous ont convaincu ? N'hésitez pas à entrer en contact avec votre notaire qui vous accompagnera dans vos démarches, de votre banquier ou de votre gestionnaire de patrimoine si vous en avez un.
Immo-Pop
le 14 sept. 2020
