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Les conditions suspensives lors d'une vente immobilière

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Tout comprendre sur les conditions suspensives dans une vente immobilière.


Qu’est ce qu’une «condition suspensive» ou “clause suspensive”? Il s'agit d'une condition particulière de formation du contrat de vente qui implique la survenance d'un événement précis, futur et incertain, indépendant de la volonté des parties. Immo-Pop vous explique tout sur les conditions suspensives !

Le contrat de vente ne prend effet que si cette condition se réalise. La réalisation de la condition suspensive rend le contrat parfait et exécutoire.

Si la condition suspensive ne se réalise pas, le contrat est censé n'avoir jamais existé et est anéantie rétroactivement (article 1304-6 du Code civil).

L'argent éventuellement versé doit alors être restitué ( code civil art 1168)

En pratique, plusieurs types de conditions suspensives peuvent être stipulées lors la vente d'un logement. Qu'il s'agisse d'une promesse unilatérale de vente ou d'un compromis de vente, chaque partie s’entend sur l’ensemble des conditions à appliquer dans le contrat.

Des règles de rédaction

La condition suspensive, quel qu'en soit le motif , ne peut être décidé et rédigé de manière unilatérale. Cela signifie qu'elle ne peut pas être dépendante de la volonté d'une seule des parties contractantes, autrement dit du vendeur ou de l'acheteur. Si tel était le cas, cette condition suspensive serait nulle et non valable.

En voici les plus courantes :


Condition suspensive afférente à l’obtention du crédit permettant le financement du bien auprès d’un établissement bancaire

Lorsque l'acquisition d'un bien immobilier est financée par un prêt, la loi prévoit que la vente est conclu sous la condition suspensive de l'obtention de ce financement.

La vente définitive est alors conditionnée à l’accomplissement de la démarche avec obtention du prêt à la clé : à défaut, elle est caduque ( selon l'article L.313-41 du Code de la consommation).

Un planning avec des délais à respecter de la part de l’acquéreur sera inscrit dans l’avant contrat : démarche auprès d’organismes bancaires, choix de l’organisme et offre de prêt accepté. Il devra en fournir les preuves conformes.

En cas de refus de prêt, l'acheteur peut se rétracter et se désengager de la vente en récupérant la partie du prix déjà versé.

Toutes les caractéristiques relatives au financement par prêt d'un acquéreur sont donc extrêmement importantes puisqu'elles conditionnent pleinement l'acquisition du bien immobilier en question : apport personnel, montant du prêt, taux maximal, durée et périodicités des remboursements, noms et garanties des banques sollicitées.

L'offre de prêt devra être obligatoirement écrite et transmise aux notaires par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit comporter toutes les conditions légales du prêt ainsi qu'un tableau d'amortissement ou échéancier mois par mois stipulant le montant du capital amorti, les intérêts dus, le montant du capital restant dû ainsi qu'une notice informative concernant l'assurance décès invalidité.


Condition suspensive concernant la nature d'un lot en copropriété

On peut retrouver une clause suspensive afférente à la destination finale du bien immobilier.

En copropriété, l'usage fait ou voulu du logement est généralement encadré par le règlement de copropriété. En cas de changement d'usage de destination d'un lot – passage d'un lot à usage d'habitation à un lot à usage commercial - la réussite et l'accomplissement de l'accord en assemblée générale de copropriété peut représenter une clause suspensive de la vente.

Le schéma de vie en copropriété séduit de plus en plus d'acquéreurs en recherche de mutualisation des risques, des dépenses et des procédures. Vendeurs et acheteurs , renseignez vous sur les mutations possibles de votre bien afin d’éviter de mauvaises surprises !


Condition suspensive concernant l'achat d'un terrain à bâtir

Pour l'achat d'un terrain à bâtir, il est judicieux pour l'acquéreur et son notaire d'insérer à l'avant contrat de vente une condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire. Ce permis de construire doit être purgé de tout recours. Ils peuvent également opter pour une condition résolutoire dans l'acte de vente afin de prévenir d'un éventuel refus de permis.

Selon les secteurs, une étude du Plan Local d'Urbanisme vous indiquera si votre projet est réalisable : construction, agrandissement, division de parcelle, installation d’une piscine, de terrasses... Cette condition suspensive a un délai de réalisation d'environ 5 ou 6 mois (2 mois pour le délai d'instruction par la mairie + 2 mois de recours pour les tiers).

Prévoyez un délai supplémentaire pour le dépôt de votre dossier auprès de la mairie et son traitement dans les délais légaux.


Condition suspensive relative au pièces d'urbanisme

Cette clause permet de se prémunir d'éventuelles servitudes embarrassantes, de la constructibilité, d’arrêté de péril... et se commande, par le notaire, auprès du service d'urbanisme de la commune par internet.

Ce certificat est délivré par la Mairie et informe les parties sur l’immeuble sujet de la vente.

L’acquéreur, pour se prémunir, peut donc demander l'insertion de clauses suspensives spécifiques lors de la rédaction du compromis de vente ou de la promesse de vente.

Il peut signaler qu'il n’achètera que si les travaux de mises en conformité sont réalisés, chiffrés par devis, et ne dépassent pas un certain montant dans le cas d’un immeuble.

Il peut encore exiger que le bien acheté soit totalement désamianté, avec rapport d’expertise, le jour de la vente définitive. Ou encore demander à ce que la toiture soit refaite à neuf.

Comme toute condition suspensive, cette dernière ne peut être décidé et acté que si les deux parties contractantes sont d'accord . Le vendeur peut refuser ces clauses et, dans ce cas, il faut négocier.


Condition suspensive de la vente d’un bien par l’acquéreur

Aujourd'hui, nombreux sont les acquéreurs finançant l'achat d'un nouveau bien par la vente d'un autre bien. Ces deux opérations doivent donc être lié par une clause suspensive dans l'avant contrat de vente. Cette clause définit la subordination d'une opération monétaire à l'autre, ici l'achat à la vente effective d'un bien. Elle permet à l’acquéreur d'annuler l'achat du dit bien dans le cas où la vente de son bien immobilier actuel ne soit pas réalisée.


La condition suspensive de l’obtention d’un état hypothécaire

Elle permet de savoir avant d’acheter si le bien acheté n'est pas grevé d'hypothèques et de protéger l’acquéreur de la survenance de faits imprévus qui lui enlèveraient tous les avantages d’acquérir le bien en question. Qu'est ce que ça veut dire ?

L'état hypothécaire est un document définissant l'état du bien, on l'obtient auprès du bureau de la conservation des hypothèques. Il stipule le nom du propriétaire actuel d'un bien immobilier et l'historique de ses prédécesseurs. L’existence de ces charges grevant le bien immobilier ne peut être connue que grâce à l’état hypothécaire qui fait aussi état des inscriptions d’hypothèque. Ce sont des garanties réelles constituées sur un bien immobilier au profit d’un créancier. Il peut par exemple s’agir d’une banque ayant octroyé un prêt immobilier au propriétaire du bien.

Il faut savoir que quand bien immobilier est grevé d’hypothèque, celle-ci se transmet avec le bien et fait l’objet d’une vente ultérieure. Ce qui révèle l’importance d'être informé de la situation du bien que l’on envisage d’acheter avant de conclure son achat immobilier.

Avec cette clause on évite de payer son bien immobilier deux fois ! Oui Oui , c'est rare mais cela existe. Dans le cas où le vendeur devient insolvable, au point de ne plus être dans la capacité de rembourser ses dettes et sans condition suspensive relevant de l'état d'hypothèque, le créancier hypothécaire du vendeur aurait le droit de se retourner contre le nouvel acquéreur pour l’obtention de sa créance.

Pas de panique ! En tant qu’acquéreur, on peut exiger, non pas un simple état hypothécaire mais demander à ce que l’état hypothécaire ne porte pas l’inscription d’un montant excédant le prix de vente du bien immobilier. Un montant inférieur au prix qu’on a consenti pour l’achat du bien concerné.



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