Calculer une surface en m2 : comment calculer la superficie d’un logement ?

Calculer une surface en m2 est la base dans le domaine de l’immobilier. A priori, rien de plus simple que de sortir son mètre et d’effectuer quelques multiplications. Pourtant, la réalité est un brin plus complexe. En effet, selon la destination envisagée, vente ou location, et selon la nature du bien, maison individuelle ou logement relevant du régime de la copropriété, il existe des règles spécifiques. Explications.

Les règles fondamentales pour calculer une surface de logement en m2

Pour calculer une surface en m2, vous devez suivre un protocole assez simple :

• Réviser vos cours de mathématiques liés aux calculs des aires et des volumes ;
• Posséder un minimum d’équipement, à savoir un mètre ruban ou un télémètre laser, une calculatrice et, éventuellement, un mesureur d’angles ;
• Être aidé par une autre personne pour prendre les mesures correctement.

Formules pour calculer une aire

Dans la plupart des cas, un logement est composé de pièces rectangulaires ou carrées. Si vous utilisez un télémètre, vous choisirez la fonction surface. Après la prise de mesure de la longueur et de la largeur, vous obtenez automatiquement la superficie.

Si vous optez pour la prise de mesure à l’aide d’un mètre, vous devrez calculer la superficie de la pièce. Faites-vous aider par une personne afin de maintenir le mètre ruban droit et bien tendu. Une prise au sol peut vous faire perdre quelques cm² en raison des épaisseurs de plinthes.

L’opération assez simple pour les pièces standard. Voici les formules de calcul des superficies :

• Rectangle, quadrilatère dont les 4 angles sont droits, aire = L x l. Soit pour une pièce, un salon par exemple, mesurant 5.15 m x 4.36 m, une superficie de 22.454 m² que vous arrondirez à 22.45 m² ;

• Carré ou rectangle dont les 4 côtés sont égaux, aire = longueur². Soit pour une pièce de 4 m de côté, 4², une superficie de 16 m².

Dès lors qu’une pièce sort de cette configuration type, il faudra la subdiviser en autant d’éléments que nécessaire. Si votre pièce est circulaire, présente une forme de triangle, etc., vous devrez vous référer aux formules spécifiques, dont toutes les explications sont fournies sur ce site dédié aux mathématiques.

Ainsi, vous devrez peut-être calculer la superficie d’un rectangle, puis d’un triangle, d’une partie d’un cercle et additionner chaque surface pour obtenir le total de votre pièce. C’est assez fastidieux et le risque d’erreur est conséquent.

Les différents types de surfaces

Si calculer une surface en m2 consiste à additionner la superficie de chaque pièce, la simplicité de l’opération s’arrête là.

En effet, selon le type de bien et la nature de votre projet, certaines superficies entreront dans le calcul, d’autres non. En ce qui concerne les logements, vous pouvez retrouver les principaux termes de surface suivants :

La superficie loi Carrez

La loi Carrez concerne uniquement les ventes de lots ou de fractions de lots de copropriété. Appartement donc, mais parfois aussi maison si le bien relève de ce régime. Certains lotissements peuvent être concernés. Pour connaître tous les détails du mesurage loi Carrez, nous vous invitons à découvrir notre dossier complet sur le sujet.

La surface habitable ou Loi Boutin

Les règles de calcul diffèrent par rapport à la loi Carrez. La surface habitable est définie par l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Celui-ci précise que la surface habitable est :

« La surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

La surface habitable doit impérativement figurer dans un contrat de bail de location de logements loués vides et en résidence principale. Si vous louez meublé ou en saisonnier, le caractère obligatoire disparaît.

La surface utile

Calculer une surface en m2 peut, dans certains cas, nécessiter le calcul de la surface utile. Cette dernière relève de l’article R331-10 du Code de la construction et de l’habitation.

Elle correspond à la surface habitable d’un logement à laquelle s’ajoute la moitié de la surface des annexes. Elle permet de valoriser un bien possédant beaucoup d’annexes. Elle sert également de base pour déterminer certains plafonds de loyers liés à des régimes de défiscalisation. Elle a donc une importance capitale.

Si, en apparence, le calcul est simple, comme pour les autres types de surfaces, les règles, exceptions et les interprétations sont sources d’erreurs et de litiges.

La surface pondérée

Vous pensiez avoir tout découvert sur les différentes surfaces en immobilier ? Eh bien, non !

La surface pondérée est utilisée pour les logements en copropriété et sert essentiellement à évaluer la quote-part pour les charges de copropriété. Elle est basée sur des critères plus abstraits comme l’étage, la vue, la hauteur sous plafond, les modalités d’accès, etc.

C’est la copropriété qui fixe les éléments de calculs et les coefficients de pondération. Le calcul de cette surface vise à rétablir une certaine équité dans le partage des charges de la copropriété en fonction des usages.

Doit-on compter toutes les pièces dans le calcul de la superficie ?

Encore une fois, tout dépend du type de surface mesurée. Si vous cherchez à calculer une surface en m2 dans le cadre d’une vente en copropriété, les combles aménagés et aménageables, d’une hauteur sous plafond d’au moins 1.80 m seront comptabilisés. Alors que pour une surface habitable, ils ne le seront pas.

Calculer une surface en m2 se heurte à deux risques d’erreur :

• Un manque de rigueur dans la prise de mesures, notamment pour les pièces non standardisés (combles, parallélogramme, cercle, etc.) ;

• Une mauvaise compilation des surfaces par manque de connaissance législative. Si, par exemple, vous mentionnez une surface loi Carrez dans un bail locatif, vous prenez le risque d’une contestation par le locataire si la marge d’erreur est supérieure à 5%. À la clé, des soucis juridiques et une possible révision du loyer en votre défaveur.

Qu’en est-il des pièces de moins de 9 m² ?

L’article 4 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent précise :

« Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation. »

Le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives. D’autre part, pour les constructions datant d’après le décret, la norme passe à 12 m² minimum.

Bon à savoir

Ces critères de surfaces minimales s’appliquent uniquement à la pièce principale. Ainsi, un studio ou une chambre seront concernés. En revanche, un logement de deux pièces, dont la pièce principale répond à ces critères mais dispose d’une chambre de 7 m², sera en règle vis-à-vis de la loi.

L’usage fait qu’une pièce de moins de 9 m² n’est souvent pas mentionnée en tant que chambre. Mais, encore une fois, cet exemple montre que si tout est précisé dans la loi, son interprétation est capitale.

En résumé

Dans un premier temps, calculer une surface en m2 est une chose que vous pouvez faire. Par la suite, il est beaucoup plus prudent de passer le relais à un professionnel pour prendre le moins de risque possible. D’autant plus que le coût est de quelques centaines d’euros, tout au plus.

La superficie est un des éléments clés dans le calcul du prix d’un bien immobilier. Il est donc préférable que cette donnée soit fiable car la mise en vente d’un logement ne souffre pas d’amateurisme. Faites les choses correctement pour garantir le succès de votre projet.

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