Comment vendre un logement Pinel ?

Comprendre le dispositif Pinel

Dispositif permettant d’acquérir un bien immobilier en France qui est destiné la location nue, la loi Pinel incite ainsi les acquéreurs à investir dans l’immobilier locatif afin de faire face à une carence de logements. Les logements concernés par le dispositif Pinel sont des logements neufs qui ont été acquis depuis le 1er septembre 2014.

Ce dispositif, qui devait prendre fin au 31 décembre 2016, se voit prolongé jusqu’au 31 décembre 2021.

Une réduction fiscale intéressante

Les personnes concernées par le dispositif Pinel sont celles qui sont soumises à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP).

En bénéficiant du dispositif Pinel, le propriétaire profite d’une réduction fiscale qui correspond à un pourcentage précis du montant de son investissement.

Ce taux de réduction varie également selon la durée de la location dudit logement.

Concrètement, vous bénéficiez d’une diminution de vos impôts de : - 2 % du montant de votre investissement chaque année entre la 1ère et la 9e année. - 1 % du montant de l’investissement entre la 10e et la 12e année.

Avec le dispositif Pinel, le propriétaire s’engage pour 6 ans dans un premier temps. Ensuite, au terme de ce délai, il peut décider de prolonger ou non son engagement de 3 ans. Enfin, au terme des 9 ans d’investissement, il peut encore proroger de 3 ans de plus.

Les obligations du dispositif Pinel

Plusieurs contraintes sont à respecter pour bénéficier du dispositif Pinel. La première règle est que le logement doit être neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), c’est-à-dire en construction.

Ensuite, le logement doit respecter scrupuleusement les dernières normes sur le plan thermique, ce qui correspond à peu à la plupart des logements construits depuis le 1er janvier 2013 jusqu’à aujourd’hui.

Ces logements respectent, en effet, les normes RT 2012.

Autre point important, la loi Pinel impose un plafonnement à 2 investissements/an dans une limite de 300 000 € avec une limite de 5500 €/m².

Passé ce montant, le propriétaire perd l’avantage fiscal lié au dispositif Pinel.

Le logement en question doit être ensuite loué nu, c’est-à-dire qu’il ne sera pas meublé.

Il est loué en tant que résidence principale et non en location saisonnière ou encore en logement Airbnb.

Enfin, l’investissement locatif dans le logement doit s’effectuer dans une zone éligible au dispositif Pinel, c’est-à-dire dans une zone dite tendue. Ce sont les zones A, A bis, et B1. Dans ces secteurs, le propriétaire doit respecter un plafond de loyer, mais aussi un plafond de ressources des locataires.

On comprend qu’avec le dispositif, le grand intérêt soit dans le fait que le financement du bien soit effectué en grande partie par le gain fiscal ainsi que par les loyers versés par les locataires. Et il ne faut pas oublier que l’investissement en loi Pinel peut se faire aucun apport, ce qui le rend accessible à de nombreux propriétaires.

Outil permettant d’anticiper sa retraite ou pour se créer un revenu complémentaire passif grâce à la perception des loyers à la fin du crédit, le dispositif Pinel séduit de plus en plus de monde.

La revente d’un appartement loi Pinel

La vente d’un bien acquis au titre du dispositif Pinel peut se faire librement à condition de respecter 2 contraintes :

• La durée de l’engagement est expirée.
• Aucun déficit foncier ne doit être déclaré depuis 3 ans.

Ensuite, il faut savoir que la vente ou revente d’un bien en Pinel est soumise à une taxe de plus-value immobilière de 19 % au titre de l’IR et de 15,5 % pour les prélèvements sociaux. Pour en être totalement exonéré, le vendeur doit attendre 22 ans quand il s’agit de l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour ce qui est des prélèvements sociaux.

Il peut s’avérer préjudiciable de revendre un bien Pinel en-dehors de la période d’engagement puisque le vendeur devra rembourser le montant équivalent aux abattements fiscaux consentis pour motif de non-respect de l’engament initial.

Dès lors, on comprend que la revente devient assez contraignante, sauf en cas de force majeure. Il est toujours préférable d’effectuer la vente du logement concerné après la fin de la période d’engagement (6, 9 ou 12 ans). Vous serez alors libre de le revendre au prix du marché.

Cas de force majeure pour la vente en loi Pinel

Même si le dispositif Pinel repose sur l’engagement du propriétaire sur une certaine durée, il peut survenir des situations extraordinaires qui entrainent la revente du logement en question, même si cela se fait au cours de la période d’engagement.

Cette revente n’entraine pas le remboursement des avantages fiscaux perçus par les propriétaires ou ses héritiers.

Mais quels sont ces cas de force majeure ? - Le décès du propriétaire ; - Le licenciement du propriétaire ; - Un accident ou une maladie qui entraine l’invalidité du propriétaire.

À noter que le divorce ne figure pas parmi les cas de force majeure. En effet, les ex-conjoints peuvent conserver le bien loué et l’avantage fiscal qui en découle et qui sera alors partagé en deux. Autre cas de figure, l’un des conjoints rachète les parts de l’autre pour conserver l’intégralité du bien. Il bénéficiera alors des avantages fiscaux.