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La promesse de vente entre particuliers

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Vue intérieure d'un appartement. Promesse de vente entre particuliers


Comment faire une promesse de vente entre particulier ? Comment fonctionne une promesse de vente ? Quels sont les droits et les obligations de chacun ? ✅

Après la négociation du prix de vente d'un bien immobilier, quand vendeur et acheteur sont d'accord, il est nécessaire de la formaliser par écrit. Vous avez le choix de passer par un notaire ou de vous y atteler entre particuliers. C'est souvent un contrat assez complexe et qui doit être rédigé avec la plus grande prudence. Il contient le nom de l'acheteur, celui du vendeur, la désignation du bien, ses spécificités et de nombreuses clauses afférentes à la signature même de l'acte de vente immobilier. Pour rappel, une promesse de vente engage fortement les deux parties contractantes.

La promesse unilatérale de vente , qu'est-ce que c'est ?

Les termes de promesse de vente ou de promesse unilatérale de vente (PUV) constituent le même acte. C'est un accord concrétisant la vente entre un acheteur et un vendeur. Cet acte engage en premier lieu le vendeur, et ce, dès la signature, à vendre son bien immobilier à un acheteur, pour un prix déterminé et dans un temps imparti. C'est donc un engagement du propriétaire auprès du candidat acheteur. Il donne une « option » à ce dernier d'acheter ou non le dit bien, dans un délai variant généralement de 2 à 3 mois, et fixe les modalités de la transaction.

Comment fonctionne une promesse de vente? Quels sont les droits et les obligations de chacun ?

La promesse de vente est un engagement des deux parties précédant la signature définitive de l’acte de vente. Elle est faite pour laisser le temps à l’acheteur de valider l’obtention de son prêt immobilier, et à purger son droit de préemption. Concernant le vendeur, durant le délai fixé dans la promesse unilatérale de vente, il ne peut en aucun cas se dérober à la vente : il ne peut ni renoncer à celle-ci ni même proposer le bien à un autre acquéreur.

L'acquéreur, a, quant à lui, une obligation moindre envers le vendeur. Le candidat acquéreur bénéficie du temps de la promesse de vente conclue entre les deux parties pour se décider sur l'option d'achat. C’est-à-dire qu'il choisit s’il souhaite acheter ou s’il renonce à l'achat. C'est un véritable avantage pour le bénéficiaire !

Pour une promesse valable, il est d'usage que l'acquéreur verse une indemnité d'immobilisation, d'environ 10% du montant du prix de vente. Ce montant reste négociable et s'impute au prix global de l'achat si le candidat acquéreur décide définitivement d'acheter le bien.

Dans le cas où l’acquéreur décide d'abandonner son option sur l'achat et donc de ne pas acheter, le montant immobilisé sera reversé au vendeur au titre de dédommagement pour le temps perdu et la vente ne pourra pas être conclue.

On croit, à tort, qu'une promesse de vente, tant que l'acte définitif n'est pas signé, n'a pas réellement de valeur. C'est une erreur : il engage bel et bien les deux parties contractantes et il s'agit bien d'un contrat liant l'une à l'autre et précisant les conditions selon lesquelles la vente aura lieu.

L'enregistrement de cette promesse de vente doit obligatoirement être enregistrée auprès de la recette des impôts, au maximum 10 jours après la signature. Cet enregistrement est payant et s'élève a 125€. Ce montant forfaitaire est réglé par l’acquéreur mais n'importe laquelle des parties peut procéder à l'enregistrement. Le délais des 10 jours étant dépassé, la promesse de vente devient caduque et donc nulle.

Une promesse de vente : deux choix pour le lieu de signature

Une promesse de vente peut en effet se signer dans deux lieux différents. Les vendeurs et acquéreurs peuvent décider de recourir aux notaires pour l'établissement de l’avant-contrat (on l'appelle alors acte authentique), ou ils peuvent également décider de le signer entre eux, on considérera alors que l'acte est rédigé sous seing privé. Ce dernier a la même validité et la même valeur légale qu'un acte signé chez le notaire. Pour que la promesse de vente soit valable, lors de la rédaction, il y a un grand nombre de mentions et de clauses à respecter.

Pourquoi opter pour la signature d'une promesse de vente sous seing privé ?

Il faut savoir qu'il n'existe aucun formalisme obligatoire pour la rédaction d'une promesse de vente sous seing privé. Il existe cependant une liste d'éléments indispensables à la réalisation de la transaction immobilière.

Chacune des parties doit être désignée, on retrouvera donc dans une promesse de vente les noms, nationalités, statuts maritaux, adresses postales et professions du promettant (vendeur) et du bénéficiaire (le futur acquéreur).

Le bien doit être désigné et stipule généralement la section cadastrale, l'adresse du bien, le type de bien, ses aménagements et annexes et bien d'autres.

La situation du logement est aussi précisée, on entend par là tout ce qui concerne les servitudes, l’hypothèque, ou la situation locative du bien.

On retrouve dans cet acte toutes les mentions légales d'une vente immobilière, le prix choisi au préalable par les deux parties, les modalités de paiement, le montant de l'indemnité d'immobilisation, la date butoir de levée d'option, les frais annexes, le plan de financement, les diverses conditions suspensives potentielles (refus de prêt immobilier, droit de préemption servitudes…), les annexes avec les diagnostics immobiliers du bien vendu et les documents concernant l'ensemble immobilier ou la copropriété. L’avant-contrat contient aussi le droit de rétractation, valable 10 jours...

Ceci est une liste exhaustive des principales caractéristiques à intégrer à votre promesse de vente.

Quels sont les avantages et quels sont les inconvénients ?

L'avantage de cette procédure, la promesse de vente sous seing privé, est bien sûr la souplesse dont chaque partie peut bénéficier. En effet, on évite l'attente du rendez-vous chez le notaire et les parties peuvent signer leur promesse lors d'une rencontre, dans le lieu qui leur convient.

Un autre avantage : le fait de rédiger soi-même sa promesse de vente vous permettra de réduire les frais, qui sont facturés chez le notaire et peuvent aller jusqu'à plusieurs centaines d'euros. Ce montant est d'ailleurs à la charge de l'acquéreur.

L'inconvénient majeur de la rédaction d'une promesse de vente sous seing privé est la complexité de cette même rédaction. Si vous choisissez de vous passer de notaire, attention à être bien vigilant car un contrat de vente contient un grand nombre d'éléments cités plus haut et oblige à un formalisme, qu'il peut être nécessaire de réviser avec l'aide d'un professionnel de l'immobilier.


Nous vous conseillerons toujours, en tant qu'expert immobilier, de signer votre promesse de vente en présence d'un notaire. Pour nous, il reste l'interlocuteur privilégié pour une vente sans encombre !



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