Mandat de vente immobilier : tout comprendre avant de signer

Vous avez décidé de confier la vente de votre logement à une agence immobilière. La relation commerciale avec ce professionnel est strictement encadrée par la loi. Pour intervenir dans la vente d’un bien immobilier, l’agent immobilier doit détenir un mandat de vente signé par le vendeur. Il existe deux types de mandats : le mandat simple et le mandat exclusif. Choisir celui qui correspond le mieux à votre stratégie de vente est capital. Explications.

Quelle stratégie pour la vente de son logement ?

Vendre son logement s’inscrit dans une stratégie bien huilée.

Ladite stratégie vous permet de bien cerner vos impératifs et, par conséquent, de définir vos objectifs avec précision. Se lancer dans le choix d’un mandat de vente avant de clarifier votre projet, c’est comme vouloir choisir le statut juridique d’une société avant même d’avoir une idée de création. C’est prématuré.

Voici quelques pistes pour vous aider à clarifier votre projet :

• Qui est concerné par votre projet de vente ?
• Comment se porte le marché immobilier local ?
• Votre logement se trouve-t-il dans une zone tendue ?
• Votre bien immobilier est-il atypique ?
• Quel est l’état de votre logement ?
• Quel prix pouvez-vous en espérer ?
• Quels sont vos impératifs en matière de délais ?
• Devez-vous acheter un autre appartement ou une autre maison ?
• Déménagerez-vous dans une autre ville/région/pays ?
• Êtes-vous disponible pour vous occuper de certaines tâches lors de la mise en vente ?
• Qui recherchera votre nouveau logement ?
• etc.

Les réponses obtenues vous permettront de connaître votre disponibilité, élément primordial lors d’une mise en vente de logement. D’autres questions se feront jour :

• Serez-vous absorbé par votre travail ?
• Serez-vous disponible pour gérer certains aspects ?
• Qu’attendez-vous de la relation avec votre agent immobilier ?

Autant d’éléments qui vous aideront à choisir le professionnel auquel vous souhaitez confier la vente de votre bien immobilier.

Autre point positif, le fruit de cette réflexion préalable vous orientera naturellement vers le mandat de vente le plus adapté à votre cas de figure.

Une dernière chose à savoir. Avant de déléguer la vente à un professionnel, estimer correctement le prix de vente d’un logement est le pivot de la réussite immobilière.

Dans le même esprit, nous vous invitons à prendre connaissance de notre dossier consacré à la vente entre particuliers. Une lecture qui vous dévoilera l’envers du décor, le travail à fournir lors de la mise en vente et vous abreuvera de bons conseils pour mener votre projet à bon port.

Qu’est-ce qu’un mandat de vente ?

Le mandat de vente est un contrat bilatéral par lequel une personne (physique ou morale), nommée le « Mandant », donne un pouvoir à une autre personne, le « Mandataire ». Il s’agit donc d’un contrat de vente formalisé dans lequel le mandant confie à un agent immobilier la mission de vendre son bien.

Le mandat de vente est obligatoire. Il doit être couché par écrit et signé par les deux parties. Les mandats de vente sont notamment régis par la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet.

Que doit contenir un mandat de vente ?

Quel que soit le type de mandat de vente, il doit contenir plusieurs éléments juridiques à caractère obligatoire. Le non-respect de cette disposition entraîne la nullité du mandat.

L’identité du ou des mandants

Le contrat doit préciser obligatoirement l’identité du ou des mandats ainsi que leurs coordonnées. Dans le cas d’un bien en indivision, chaque indivisaire doit être mentionné et signer le mandat.

L'identité du mandataire

Le contrat doit stipuler :

• La dénomination sociale de l’entreprise (agence immobilière) ;
• Le numéro de RCS ;
• Le numéro de carte professionnelle.

S’il s’agit d’un agent immobilier exerçant sous le statut d’agent mandataire, il doit également renseigner son identité et le numéro de délégation de carte T.

L’objet et la durée du mandat

Le mandat de vente doit mentionner :

• La durée (généralement 3 mois). La durée maximale du mandat doit également être précisée, elle est limitée à 12 mois, période au terme de laquelle le mandat prend automatiquement fin ;

• Les conditions de renouvellement. Le contrat prévoit-il une clause de tacite reconduction ? Si tel est le cas, elle doit être limitée en temps et en nombre de reconductions ;

• Les clauses de résiliation et de rétractation. Lorsque le mandat de vente prévoit une clause d’exclusivité ou une clause pénale, passé un délai irrévocable (trois mois maximum) à compter de sa signature, il peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties moyennant un préavis de quinze jours, par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans un contrat, une clause pénale est une clause par laquelle le débiteur, s’il manque à son engagement ou l’exécute avec retard, devra verser au créancier une indemnité forfaitaire dont le montant, fixé à l’avance, est indépendant du préjudice causé. L’indemnité ne peut excéder le montant des honoraires initialement stipulés dans le mandat.

L’objet du contrat fait la distinction entre mandat de recherche (mandat d’entremise) et mandat de vente. Pour le professionnel, le premier consiste à trouver un acquéreur alors que le second se fixe pour objectif de vendre le bien.

La désignation du bien

L'adresse et une description assez précise du logement doivent être clairement mentionnés dans le mandat. Sauf si des travaux d’agrandissement et/ou de rénovation ont été effectués, la description figure dans votre acte de propriété. Veillez à ce que toutes les dépendances (cave, grenier, parking, bâtiment, etc.) soient mentionnées dans le mandat.

Le prix de vente

Le mandat doit préciser :

• Le prix envisagé pour la transaction du logement. Celui-ci est déterminé en fonction de l’estimation de l’agence et des exigences du vendeur ;

• Le prix net vendeur. Il s’agit du montant dû au vendeur hors honoraires de l’agence immobilière.

Attention au prix fixé car il est l’élément clé d’une transaction immobilière, qu’elle soit réalisée par un professionnel ou entre particuliers. Tout peut se vendre si le prix affiché reflète le juste prix attendu par le marché.

Dans le cas où vous confiez le bien à un professionnel, prenez garde à deux choses :

1. Certains agents peuvent omettre de vous signaler que vos prétentions financières sont hors cadre. Si cela vous réconforte dans un premier temps, le bien risque de s’éterniser sur le marché et, in fine, de ne jamais trouver preneur ;

2. D’autres sous-estimeront votre bien pour être sûr de le vendre et percevoir leur commission. Il n’est jamais agréable de laisser de l’argent sur la table.

Les honoraires de l'agence

La rémunération de l’agence, et son mode de calcul le cas échéant, doit impérativement figurer dans le mandat de vente. Elle peut être de nature forfaitaire ou au pourcentage. L’échéance du règlement et la partie qui en aura la charge (acquéreur ou vendeur), lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire, sont également obligatoires.

Si l’acquéreur en a la charge, cela lui permet de faire quelques économies sur les frais de notaire. Pour vous, ça ne change absolument rien à votre prix net vendeur.

Quoi qu’il en soit, comme le précise la loi Hoguet : aucune somme d’argent ne peut être exigée ou remise à l’agent immobilier avant que l’opération visée (vente, location, etc.) ait été effectivement conclue et constatée dans un acte contenant l’engagement des parties.

La rémunération de l’agence immobilière n’est due qu’après la signature de l’acte de vente en présence du notaire.

Conditions de maniement des fonds et de reddition des comptes

L’agent immobilier doit disposer d’une garantie financière auprès d’une banque ou d’une organisation professionnelle en cas de détention de fonds, d’effets ou de valeurs déposés par les clients (cette obligation n’est pas requise lorsque l’agence s’est engagée sur l’honneur à ne recevoir d’autres sommes que celles de sa rémunération)

La reddition des comptes concerne la façon dont le mandataire doit rendre compte de sa mission au mandant.

Moyens mis en œuvre par l'agent pour réaliser la vente

C’est une disposition obligatoire issue de la loi ALUR. Elle concerne le mandat de vente exclusif. Le professionnel doit énumérer les actions complémentaires qu’il effectuera par rapport à un mandat simple.

Numéro d'enregistrement du mandat dans le registre des mandats de l'agence

L’exemplaire du mandat que vous remet l’agent immobilier doit comporter le numéro d’enregistrement du mandat.

Quels sont les différents mandats de vente ?

Il existe deux grands types de contrats : le mandat simple et le mandat exclusif.

Le mandat non exclusif, communément nommé mandat simple

Le mandat simple permet au vendeur de confier la vente à plusieurs professionnels, voire de trouver par ses propres moyens un acquéreur. Dans ce dernier cas, il n’est pas tenu de rémunérer l’agence.

Certains professionnels ne sont pas motivés par ce type de mandat. Ils estiment que les frais engagés pour la promotion risquent de ne pas être couverts si une autre agence vend le bien avant eux.

Il faut savoir que confier la vente à une dizaine d’agence est contreproductif. Votre bien va être surexposé dans les sites d’annonce et vous allez certainement le « griller » auprès d’éventuels acquéreurs.

Il est préférable de le confier à deux ou trois agences, au maximum, et sans doute avec un tempo décalé. Voici une stratégie possible :

1. La première dispose de votre exclusivité « morale » pendant un mois ;

2. Si la vente patine, vous engagez une deuxième agence ;

3. Au bout d’un nouveau mois infructueux, vous engagez une troisième et dernière agence.

Si la vente ne se fait pas, il y a probablement un souci avec votre logement, le plus courant étant une estimation qui ne correspond pas aux prix de marché.

Concernant la possibilité de trouver vous-même un acquéreur, elle est pertinente si vous cherchez vraiment à le faire. Dans le cas contraire, elle présente un intérêt limité. Dans cette perspective, référez-vous à notre dossier sur la vente entre particuliers pour vous assurer de ne commettre aucune erreur vous engageant sur le plan juridique.

Le mandat de vente exclusif

Le mandat exclusif consiste à mandater une seule agence pour la vente de votre maison ou appartement. Le professionnel dispose du monopole pour réaliser sa mission. Vous n’êtes pas autorisé à vendre à un particulier par vos propres moyens.

La clause d’exclusivité doit être mentionnée en caractères explicites dans le contrat.

Ce type de mandat présente certains atouts, selon votre situation et le bien à vendre :

• L’agent immobilier doit légalement mettre des moyens supplémentaires par rapport au mandat simple. Autrement dit, vous êtes censé accéder à un niveau de service supérieur ;

• Le processus de vente peut être plus fluide puisque vendeur comme acheteur n’ont qu’un seul interlocuteur ;

• L’exposition du bien est mieux maîtrisée. Cela évite de brouiller le message auprès des acquéreurs quand ils découvrent le même bien à des prix et caractéristiques différents ;

• La motivation du professionnel est supposée être à son apogée du fait qu’il est « sûr » de toucher sa commission en cas de succès commercial.

À l’inverse, certains pensent que ce type de mandat est trop contraignant pour le vendeur. Ils estiment que cela favoriserait la nonchalance du professionnel, puisque seul maître à bord, et qu’il pourrait privilégier la vente d’autres biens plus faciles à commercialiser et/ou plus rémunérateurs pour lui. Chacun jugera.

Si vous souhaitez privilégier ce mandat, il est sans doute pertinent :

• De négocier le délai d’exclusivité à la baisse. Généralement, il est de 3 mois, mais vous pouvez tenter de le ramener à deux mois, voire un mois et demi. Cette démarche vous permet de corriger le tir rapidement si le professionnel n’est pas à la hauteur de son discours ;

• De vérifier si le professionnel est membre d’AMEPI. Il s’agit d’un fichier de partage de mandats exclusifs entre les membres de ce réseau (environ 4.000 agences en France). Le bien est visible par d’autres professionnels et les agences se partagent la commission si la vente est effective.

Mandat co-exclusif

Il s’agit d’une variante du mandat exclusif. Ce mandat définit préalablement un nombre limité d’agence pouvant intervenir dans la vente du bien. Le propriétaire ne peut pas vendre son bien entre particuliers, sauf à dédommager les agences immobilières.

Mandat de vente semi-exclusif

Autre variante du mandat exclusif. Ce mandat consiste à confier l’exclusivité à une seule agence tout en vous laissant la possibilité de vendre votre logement, directement et par vos propres moyens, à un particulier.

La clause du contrat concernant la rémunération de l’agence diffère d’un professionnel à l’autre. Certains ne prévoient aucune commission si vous réalisez la vente par vos propres moyens auprès d’un particulier. D’autres stipuleront que vous êtes néanmoins redevable d’un dédommagement. À vérifier avant la signature d’un tel mandat et à négocier avec le professionnel.

À quoi vous engage un mandat de vente ?

L’engagement varie en fonction du type de mandat. De nombreux litiges naissent entre mandants et mandataires concernant le paiement de la commission. Notamment dans le cas où le vendeur :

• A traité directement avec un particulier. Vous devez communiquer le nom de l’acheteur auprès du professionnel ;
• A vendu en direct avec un acquéreur ayant visité le bien par l’intermédiaire de l’agent. L’agent peut demander des dommages et intérêts si vous l’avez indûment évincé ;
• Ne souhaite plus vendre son bien malgré la présentation d’une offre au prix demandé par l’agent ;
• Souhaite se rétracter et rompre le mandat.

La signature d’un mandat de vente n’est donc pas anodine. Il convient de prendre le temps de lire attentivement le contrat avant de vous engager.

Quels sont les devoirs de l’agent immobilier ?

L'agent immobilier est tenu à un devoir de conseil. Il doit s’assurer de la régularité de la transaction et transmettre aux parties toutes les informations techniques nécessaires.

En matière de vente, par exemple, il vérifie que le client est bien propriétaire du bien immobilier à vendre ou qu'il a la capacité de le vendre. Il recueille le consentement de tous les propriétaires dans le cas d’une indivision ou d’une succession. Il vérifie le titre de propriété du vendeur, la surface du bien, l'existence de servitudes, la réalité des diagnostics immobiliers obligatoires qui incombent au propriétaire du bien (amiante, termites, bilan énergétique, etc.). Il vérifie aussi la solvabilité de l’acquéreur.

Dans le cas de vices cachés, sa responsabilité n'est engagée que s'il avait connaissance de l'information ou si l'examen des lieux avait révélé la présence de tels vices.

Le cas particulier des contrats conclus hors établissement

Les dispositions du Code de la consommation en matière de contrats conclus hors établissement s’appliquent aux professionnels de l’immobilier.

Ainsi, lorsque la signature du mandat de vente a lieu au domicile du vendeur, sur son lieu de travail, dans un lieu public de rencontre, à distance, etc., le mandant dispose d’un délai de rétractation de 14 jours. Le mandant n’a pas besoin de justifier les raisons de son choix.

Les règles sont les mêmes, qu’il s’agisse d’un mandat simple ou d’un mandat exclusif.

En résumé

Confier la vente de votre logement à un professionnel demande une certaine attention. Comme nous venons de le voir, il est impératif de choisir le mandat de vente le plus approprié à votre situation.

Vous devrez peut être négocier avec l’agence immobilière certains points des mandats. Libre à elle de ne pas accéder à vos demandes. Libre à vous de trouver un autre professionnel en qui vous avez plus confiance.

La confiance est justement l’élément clé pour choisir un professionnel avec lequel travailler. Si pendant votre phase de sélection le professionnel est peu disponible, peu avenant et manque de professionnalisme, le pire est certainement à venir.

Chez Immo-pop, nous mettons l’accent sur la confiance et une transparence absolue :

• Nos honoraires sont fixes (4 900 €), quelle que soit la valeur de votre bien ;
• Nous estimons votre bien avec la plus grande précision possible ;
• Les photos de votre logement sont réalisées par un photographe professionnel ;
• Nous rédigeons une annonce sobre, efficace et percutante ;
• Une annonce est diffusée sur plus de 30 sites internet ;
• Nous fournissons un secrétariat téléphonique ;
• Les acquéreurs sont finement qualifiés et nous vérifions systématiquement leur capacité de financement ;
• Nous préparons le dossier remis au notaire.

Une seule option vous est proposée : nous confier la gestion des visites des candidats à l’achat (prestation complète facturée à 6 900 €).

Deux chiffres à retenir :

• En moyenne, vous économisez 16.000 € par rapport à une agence classique en nous confiant la vente de votre logement ;
• La vente de votre bien immobilier par nos soins prend, toujours en moyenne, 24 jours.

À la question « Quel type de mandat de vente proposez-vous ? », nous répondons sans ambiguïté : le mandat simple afin de vous laisser le choix d’être toujours libre de vos mouvements.

Ce serait dommage de quitter cette page sans nous parler de votre projet. Contactez-nous et étudions ensemble comment le concrétiser.