Qu’est-ce qu’un investissement immobilier commercial ?
En concrétisant un investissement commercial, vous allez acheter les murs d’un commerce. Vous les proposerez ensuite à un locataire, qui y exploitera une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Notez qu’en tant que bailleur, vous ne serez pas propriétaire du fonds de commerce exploité : il appartient au locataire.
Diversifiée, la catégorie des locaux commerciaux comprend des commerces en rez-de-chaussée d’immeubles, des restaurants, des entrepôts… Leur prix d’acquisition varie essentiellement en fonction de l’emplacement : numéro 1, numéro 1 bis et numéro 2.
Quels sont les avantages d’investir dans l’immobilier commercial ?
Pour louer un local commercial, vous devez signer un bail commercial avec le locataire. S’il a pour vocation de bien protéger ce dernier, ses spécificités vous permettent d’envisager sereinement une location sur le long terme.
Un investissement sécurisé grâce au bail 3 / 6 / 9
L’investissement en immobilier commercial repose sur le bail commercial, conclu pour une durée minimale de 9 ans. Si on l’appelle aussi bail 3-6-9, c’est parce que le locataire a la possibilité de le résilier, par période triennale, une fois les 3 premières années passées. Si ses affaires fonctionnent bien, il aura peu d’intérêt à demander la résiliation. Ce type d’investissement vous protège donc efficacement contre la vacance locative.
À savoir : vous pouvez signer un bail dérogatoire avec le locataire, d’une durée maximale de 3 ans. Aucune des parties ne peut y mettre fin avant la date prévue au contrat de location. Vous pouvez aussi opter pour un bail de location saisonnière (durée de 6 mois), qui permet de demander un loyer plus élevé.
La possibilité de reporter des charges, impôts et taxes sur le locataire
Le Code de commerce organise la répartition des charges, taxes et impôts entre bailleur et locataire. S’il prévoit que les grosses réparations et travaux rendus nécessaires à cause de la vétusté restent à votre charge, vous pouvez faire supporter au locataire :
- Les réparations et l’entretien ;
- La taxe foncière ;
- Les impôts et taxes relatifs à l’usage du local, comme la taxe de balayage ou d’ordures ménagères. Sinon, le locataire doit s’acquitter des dépenses d’énergie, d’équipement de la copropriété et des travaux d’embellissement.
La rentabilité d’un investissement en local commercial
Comme pour tout investissement immobilier locatif, le rendement d’un local commercial varie en fonction du prix d’achat, des loyers demandés et de la plus-value à la revente. Si vous sélectionnez avec soin votre emplacement et votre locataire, vous pouvez dégager une rentabilité comprise entre 2.5 et 8 %.
Par ailleurs, vous pouvez financer à crédit votre placement dans l’immobilier commercial, afin de bénéficier d’un effet de levier. Les intérêts d’emprunt pourront être déduits de vos revenus fonciers imposables, tout comme les charges qui ne sont pas payées par le locataire. À la clé, la possibilité de créer un déficit foncier, qui vient limiter, voire effacer votre imposition globale.
Quels sont les inconvénients d’acheter un local commercial pour le louer ?
Le bail commercial est conçu pour pérenniser l’activité du locataire. Celui-ci dispose d’ailleurs de ce que l’on appelle le droit au bail, c’est-à-dire au renouvellement de son contrat après 9 ans, ou à sa revente à un autre locataire.
Si vous refusez le renouvellement ou souhaitez reprendre le local commercial, vous devez verser une indemnité d’éviction au locataire. Le montant de cette compensation financière est évalué en fonction du dommage subi par le locataire évincé. Elle tient compte notamment de la valeur marchande de son fonds de commerce.
Comment réaliser un investissement dans un local commercial ?
L’emplacement demeure la clé d’un investissement immobilier réussi, qu’il soit commercial, professionnel ou à usage d’habitation. Vous devrez en outre choisir entre local vide ou occupé et rédiger un contrat de location commerciale.
Bien sélectionner l’emplacement du local commercial
Il existe trois types d’emplacements différents, qui n’offrent pas le même potentiel de location et de plus-value :
•L’emplacement numéro 1 : il se situe dans une zone à fort flux de passage, comme les rues piétonnes ou les centres-villes. C’est naturellement celui qui se vend le plus cher ! Mais en contrepartie, vous êtes certain d’avoir de la demande locative ;
•Emplacement numéro 1 bis : il se situe à proximité des zones à forte fréquentation, mais avec moins de passage. Il peut aussi comporter un défaut, comme de se situer dans le renfoncement d’une façade, ce qui le rend moins visible de la clientèle. Il revient moins cher que l’emplacement numéro 1 ;
•Emplacement numéro 2 : il s’éloigne du centre névralgique, mais offre souvent de bonnes conditions de stationnement. Par exemple, aux abords des supermarchés. C’est l’emplacement le plus accessible.
Acheter un local vide ou occupé
L’avantage d’investir dans un local commercial déjà occupé, c’est que vous connaissez immédiatement le montant des loyers, et donc, la rentabilité de l’activité.
À l’inverse, avec un local vide, vous devez réaliser une étude de marché pour calculer le loyer et déterminer si la demande locative sera au rendez-vous.
Rédiger un bail commercial
Vous n’êtes pas obligé de rédiger le bail commercial par écrit : il peut être verbal. Toutefois, pour vous protéger d’éventuels litiges, vous avez tout intérêt à opter pour un contrat écrit.
Alors, vous devez insérer un certain nombre de clauses obligatoires comme :
- La durée minimale du bail ;
- Le droit au renouvellement du bail ;
- La possibilité ou non de changer d’activité en cours de bail (déspécialisation) ;
- Le montant des charges et du loyer, ainsi que les conditions de leur révision…
Vous devez joindre un certain nombre de documents au bail, comme l’état des lieux et l’inventaire des charges, impôts et taxes.
Immo-Pop
le 26 juin 2023
