Selon Charles Marinakis, président du groupe Century 21, la baisse des prix pourrait atteindre 10 à 12 % cette année.
De nombreux facteurs expliquent cette prévision d’évolution du marché immobilier en 2023. Avec la hausse des taux d’intérêt et des prix qui restent pour l’instant élevés, le pouvoir d’achat des Français marque le pas entraînant avec elle, la croissance du marché immobilier. Zoom sur les facteurs qui seront déterminants pour l’immobilier en 2023.
Où va s’arrêter la hausse des taux d’intérêt ?
Depuis 2011, jamais les taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) n’ont été aussi hauts. Sous l’effet conjugué de la reprise d’activité post-Covid et des conséquences de la guerre en Ukraine, l’inflation a explosé, atteignant 6 % en France. Pour contrer ce phénomène, la BCE a relevé ses taux directeurs en juillet 2022, ce qui justifie en partie la hausse du taux d’intérêt des crédits immobiliers. En devenant plus cher, le crédit immobilier limite fortement le pouvoir d’achat des acquéreurs.
Selon l’observatoire crédit logement/CSA, le taux d’intérêt moyen d’un crédit immobilier était de 2,84 % au premier trimestre 2023 et atteignait 3,05 % sur 20 ans au mois de mars.
Pire, les prévisions pour la fin d’année 2023 tablent sur une hausse des taux qui atteindrait 4 %. Pourtant, selon un sondage Opinionway réalisé pour le groupe Laforêt, l’atteinte ou le dépassement de 3 % d’intérêt découragerait 81 % des personnes qui ont un projet immobilier en 2023.
Le volume des ventes va-t-il baisser en 2023 ?
Après deux années d’évolution positive, le conseil supérieur du notariat anticipe une baisse des volumes des ventes. Selon Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com, le volume des ventes est intimement lié aux taux d’intérêt :
●550 000 ventes en 2008 avec un taux de moyen de 5,05 sur 20 ans
●759 ventes en 2015 avec un taux moyen de 2,42 %
●1 100 000 ventes en 2021 grâce au crédit immobilier à 1,05 %
Avec la hausse des taux envisagés pour 2023, la FNAIM estime à 950 000 le nombre de transactions à venir pour l’année 2023, soit une baisse de 13,63 % par rapport à 2022.
L’année 2023 va-t-elle sonner la baisse des prix de l’immobilier ?
D’après la FNAIM, les prix du marché immobilier ont déjà amorcé une légère descente depuis le mois d’avril dernier, tout en restant en hausse à l’échelle nationale. Cette évolution du marché immobilier semble indiquer un retour à la raison après un emballement des prix post-Covid.
Sur un an, les prix ont augmenté légèrement plus que l’inflation pour atteindre 6,3 %. Pourtant, certaines villes de France affichent déjà des prix en baisse :
●Paris, avec -2 % soit 10 600 € le mètre carré
●Lyon affiche une baisse des prix de 2 %, soit un prix au mètre carré de 4 959 €
Cela s’explique, car dans ces villes, les prix de l’immobilier sont fortement déconnectés de l’évolution des revenus et du pouvoir d’achat des Français, un réajustement était inéluctable.
A contrario, les villes du pourtour méditerranéen connaissent toujours un marché immobilier florissant :
●Marseille avec une hausse de 5,8 % soit 3 080 € du mètre carré
●Nice avec 7,4 % de croissance des prix pour atteindre 4 864 € par mètre carré
●Montpellier avec 3 553 €/m2, soit une hausse des prix de 8,3 %
C’est également le cas des zones rurales qui surfent toujours sur l’engouement des Français (+7,3 % sur les prix) débuté avec la période post-Covid. L’attrait pour les maisons individuelles est toujours présent malgré la baisse de pouvoir d’achat liée à la hausse du coût de l’énergie.
Les passoires thermiques, un enjeu majeur de la baisse du marché immobilier en 2023 ?
La loi Climat et résilience apporte son lot de nouveautés qui a un impact certain sur le marché immobilier en 2023 : ●depuis le 1er janvier 2023, les logements les plus énergivores (classés G au DPE et dont la consommation d’énergie dépasse 450 kWh/m2/an) sont interdits à la location
●depuis le 1er avril 2023, les logements en monopropriété (maisons individuelles ou appartements classés F ou G devront réaliser un audit énergétique en cas de vente, indiquant les rénovations énergétiques nécessaires
Ces nouvelles obligations ont été mises en place avec pour objectif de booster les rénovations énergétiques des 5,2 millions de passoires thermiques françaises.
Selon les notaires, cette nouvelle réglementation a un impact direct sur le marché immobilier en 2023. Les chiffres du 3e trimestre 2022 sont parlants :
●seulement 6 % des transactions concernent des biens classés A ou B
●17 % des transactions portent sur des passoires thermiques [classées F ou G]
La classification d’un logement en passoire thermique lui fait subir une importante décote en cas de vente, qui atteint 14,7 % de baisse par rapport au prix moyen.
En conséquence, certaines villes de France comme Paris, connaissent un afflux de passoires thermiques sur le marché de la transaction qui représentent 23,5 % des biens soit une augmentation de 3,1 % sur un an, car les propriétaires :
●sont impactés par l’interdiction de louer ou le seront prochainement [2028 pour les logements classés F]
●ne peuvent financer les travaux de rénovation énergétique
De nombreux facteurs indiquent que le marché immobilier va baisser en 2023. Dans ce contexte, les Français sont de plus en plus nombreux à faire appel à un professionnel de l’immobilier : 8 biens anciens sur 10 seraient vendus par leur intermédiaire selon le baromètre Guy Hoquet.
Immo-Pop
le 4 mai 2023
