Pourquoi vendre ou acheter en viager ?

Pour améliorer ses revenus, compléter sa retraite, le viager rend possible la vente de son bien immobilier (maison, appartement, ou autre) en échange du versement d'une rente à vie par l'acheteur. Mais tout d’abord : qu’est-ce-qu’un achat ou une vente en Viager ? Et quelles sont leurs conditions ?

Qu'est ce qu'un viager Immobilier ?

L'action de vendre en viager consiste en la vente d'un bien immobilier entre un propriétaire que l'on appellera crédirentier et un acquéreur, appelé débirentier qui lui versera le prix de la vente sous forme d'une rente. On dit que cette vente est viagère car elle se terminera le jour du décès du vendeur. Il est possible que le vendeur occupe le logement, et c'est même fréquent, jusqu'à son décès : on appelle cela un viager occupé. On peut aussi trouver le viager occupé sous forme d'un couple y habitant, et la réversion de la rente sera faite auprès du survivant. À savoir qu'il y a 95% des biens vendus en viager qui sont occupés. Pour y rester, il peut par contrat conserver l'usufruit de l'habitation ou s'en réserver le droit d'usage et d'habitation. Le viager libre est vendu libre d'occupation, et l'acquéreur a la possibilité de l’occuper à titre personnel, d'y loger ses proches, ou de le mettre en location .

Quelles en sont les règles ?

Personne ne connaît la date du décès du vendeur, proche ou éloignée. Cela présente un risque pour le vendeur puisque si cette dernière survient rapidement après la vente, il ne profitera pas de sa rente. Cela présente également un risque pour l’acquéreur, si le décès du vendeur est plus lointaine qu’estimée, puisqu’il paierait la rente pour une période plus longue que prévue. Juridiquement, ce risque est appelé un « aléa » et il obligatoirement mentionné dans le contrat de vente en viager. La vente en viager est un jeu de hasard qui peut avantager soit le vendeur, soit l'acquéreur, ou alors être neutre. Tout dépendra de la durée de vie du vendeur .

Un conseil avant de mettre en vente son bien en viager :

Les héritiers éventuels du vendeur n'hériteront pas de ce bien parce qu’il est vendu. Si vous avez des enfants, vous pouvez leur expliquer si vous le jugez utile car cette décision, prise pour se mettre à l'abri du besoin, est parfois mal comprise de l'entourage familial. Il vaut mieux donc leur en parler et consulter un notaire qui vous explicitera cette démarche. Immo Pop vous accompagne dans cette démarche en vous recommandant un notaire qui vous mettra au courant des modalités pour mettre un bien en viager ou l'acheter.

Modalités de la vente et de l’achat en viager

En fait, les modalités s’apparentent à une vente classique chez le notaire. Lors de l'estimation de votre bien et de sa commercialisation, Immo-pop vous demandera en tant que vendeurs les mêmes documents que pour une vente classique : les diagnostics immobiliers et les documents attestant de l’entretien du bien. Il vous faudra toujours assumer les dépenses courantes, et payer la taxe d'habitation, comme vous le feriez si vous étiez locataire. En tant qu’acquéreur, vous deviendrez propriétaire du logement dès la signature de l'acte chez le notaire, et pas seulement au moment du décès du vendeur. L'acquéreur s’acquittera des frais de notaire, de la taxe foncière et supportera les grosses réparations si nécessaire.

Qu'est-ce qu'un bouquet et une rente en Viager ?

Le bouquet en viager :

C'est un capital versé le jour de la signature du contrat chez le notaire. Le vendeur fixe librement le montant de cette somme, qui peut atteindre 10, 20, 30 voire 40% du prix global du bien. Il est possible que le bouquet versé soit très peu conséquent. Néanmoins c'est rarement le cas étant donné que le vendeur, d’un âge souvent avancé, préfère demander un bouquet confortable. La rente sera ensuite à verser jusqu’au décès du vendeur.

Le calcul tient compte à la fois de :

• de la valeur du bien vendu
• du fait que le bien est libre ou occupé
• du montant du versement comptant éventuel (le bouquet)
• de l'âge du ou des vendeurs

La rente est révisée chaque année en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction le plus souvent.

La rente :

C'est la somme que l'acheteur s'engage à verser, pendant tout le reste de la vie du vendeur. Le calcul est très complexe : en théorie, c'est la différence entre la valeur réelle du logement et le capital versé, divisée par le nombre d'années qu'il reste à vivre au vendeur. Elle est calculée selon l’espérance de vie. Il n'existe pas de méthode fiable ou légale pour déterminer cette espérance de vie. Il faut se servir d'une table de mortalité (des statistiques) qui sont variables.

La fiscalité et l’achat en viager

Un autre indice peut être retenu sous certaines conditions : la rente perçue chaque année par le vendeur sera soumise à l'impôt sur le revenu mais pas en totalité. La part imposable de la rente viagère dépend de l'âge du vendeur à la signature de l'acte notarié.

Plus le vendeur est âgé, moins sa rente sera imposable :

• si le vendeur a moins de 50 ans au jour de la vente, 70% de la rente sera imposable
• si le vendeur a entre 50 et 59 ans, 50% de la rente sera imposable
• si le vendeur a entre 60 et 69 ans, 40% de la rente sera imposable.
• si le vendeur a 70 ans ou plus, 30% de la rente sera imposable.

Est il intéressant d'acheter en Viager ?

L'achat en viager va vous permettre de constituer sur le long terme un capital immobilier souvent de bien meilleure qualité que celui que vous auriez pu financer en recourant à un achat classique avec crédit immobilier. Vous pourrez acquérir une belle demeure, sans être limité au taux du surendettement.

L’investissement va vous permettre :

• d'avoir un cadre fiscal avantageux
• sécurisé dans la pierre
• de réaliser un placement souple et rentable qui va vous permettre de vous constituer un patrimoine immobilier, sans avoir recours à un crédit bancaire
• d’effectuer une action socialement responsable, utile à la société et aux seniors qui peuvent améliorer leur quotidien et faire plaisir à leurs proches.

Pour le vendeur, l'avantage est l’exonération des charges puisqu’il vend sa résidence principale. Quand la vente est signée chez le notaire, le bien ne fait plus partie du patrimoine du vendeur, et il n'en aura plus la charge totale. Tout sera rédigé chez le notaire afin d'établir qui prend en charge les travaux, et organisera la répartition des taxes.

Nous vous invitions à nous contacter afin d'avoir plus de renseignements si vous voulez vendre votre bien en viager avec Immo-pop ou acheter un bien en viager.