Bail d'habitation : ce qu'il faut vérifier avant de signer

Vérifiez la durée de bail d’habitation avant de signer

Location nue ou location meublée, bail mobilité : à chaque type de location ses règles spécifiques, et notamment celles relatives à la durée de location. Les voici :

•En location nue : vous signez le bail pour une durée minimale de 3 ans, reconductible tacitement. Lorsque vous souhaiterez quitter le logement, vous devrez respecter un délai de préavis de 3 mois ;

•En location meublée classique : vous signez le bail pour une durée minimale d’un an, reconductible tacitement. Avant de rendre l’appartement ou la maison, vous devrez respecter un délai de préavis de 1 mois ;

•En location meublée étudiante : le bail se conclut pour 9 mois maximum, avec un délai de préavis de 1 mois, et il n’est pas reconductible. Il faudra signer un nouveau bail si la location se poursuit ;

•En bail mobilité : la durée de location va de 1 à 10 mois.

Vérifiez que le loyer est correctement fixé avant de signer le bail de location

Le montant du loyer constitue l’un des critères essentiels à vérifier avant de signer le bail. Ce dernier doit mentionner :

•Le montant du loyer et des charges : si le bailleur est en principe libre de fixer le loyer, cette règle ne s’applique pas dans les zones où se pratique l’encadrement des loyers, ni pour les biens loués en dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel. Vérifiez donc que le montant du loyer est bien celui que vous aviez négocié en location libre, ou qu’il respecte les plafonds légaux en location encadrée ;

•Les modalités de paiement du loyer (par exemple, chaque mois, au 15) ;

•Les modalités de paiement des charges (avec provisions et régularisation ou au forfait) ;

•Si le dernier locataire a quitté les lieux depuis moins de 18 mois, le montant du dernier loyer.

Dans certaines zones tendues, comme Paris, le propriétaire bailleur doit inclure dans le bail le montant du loyer de référence, du loyer majoré et les justifications du complément de loyer.

Vérifiez que le montant du dépôt de garantie est légal

Autre point du bail à vérifier, le montant du dépôt de garantie varie en fonction de la nature de la location. Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais les bailleurs l’exigent systématiquement pour se prémunir contre le risque de dégradations immobilières et mobilières.

•En bail de location vide : le dépôt de garantie peut représenter 1 mois de loyer hors charges au maximum ;

•En bail de location meublée : il est au maximum de 2 mois de loyers hors charges ;

•En bail mobilité : il est interdit.

À savoir : si vous optez pour la location saisonnière, le montant du dépôt de garantie est libre.

Contrôlez les clauses du contrat de location avant de signer

La loi Alur impose certaines clauses et en interdit d’autres. Voilà les clauses du bail à vérifier avant de signer.

Les clauses obligatoires d’un contrat de bail

Dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire, le bail doit comporter les mentions suivantes :

•Le nom et l’adresse du propriétaire, ou s’il fait appel à un mandataire de gestion locative, les coordonnées de la société ;

•L’identité du locataire ;

•La date de prise d’effet et la durée du contrat de location ;

•La description du logement ;

•La destination du logement (habitation en l’occurrence) ;

•La nature et le montant des travaux réalisés depuis le dernier bail (notamment pour vérifier si le montant du loyer révisé entre deux locataires est conforme à la réglementation) ;

•La surface habitable ;

•Les informations sur la répartition des frais d’agence immobilière.

Les clauses interdites dans le bail

Le bail ne peut pas contenir de clauses obligeant le locataire à louer certains équipements ou qui autorise le bailleur à réduire ou à supprimer des prestations sans contrepartie. Par ailleurs, le contrat de location ne peut pas prévoir de clause imposant :

• Le prélèvement automatique du loyer chaque mois sur le compte bancaire ou le salaire du preneur ;

• L’application de pénalités ou d’amendes si le locataire ne respecte pas les clauses du bail ou du règlement intérieur de la copropriété ;

• La facturation de l’état des lieux de sortie, sauf si elle s’effectue par le biais d’un commissaire de justice (une profession qui fusionne celles des huissiers de justice et des commissaires-priseurs) ;

• Le versement de somme d’argent en plus du dépôt de garantie ;

• Des frais d’envoi ou de relance des quittances de loyer ;

• De souscrire une assurance habitation auprès d’une compagnie d’assurance choisie par le bailleur ;

• D’exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;

• D’héberger d’autres personnes ;

• D’avoir un animal de compagnie ;

• De faire visiter le logement pendant plus de 2 heures lors des jours ouvrables ou pendant les jours fériés ;

• De résilier le bail pour les cas autres que ceux prévus par la loi (par exemple, le non-paiement des loyers).

Lisez les documents annexés au bail avant de le signer

Le propriétaire doit vous fournir un certain nombre de documents annexés au bail, comme :

•Le dossier de diagnostic technique (DDT) : il comprend a minima le diagnostic de performance énergétique (DPE). Si le logement est concerné, il comprendra également l’état d’amiante, du plomb, l’ERP ou encore l’état des installations électriques et du gaz ;

•La notice informative ;

•L’état des lieux d’entrée ;

•Le cas échéant, la grille de vétusté et la copie de la convention Anah ;

•Un extrait du règlement de copropriété si le logement se situe dans un immeuble collectif.

Soyez vigilant au moment de signer le bail, car vous ne pouvez pas ensuite vous rétracter. Vous devrez impérativement respecter le délai de préavis avant de mettre fin au contrat !