Comment vendre son appartement en 9 étapes ?

Vendre son appartement est une opération qui requiert une organisation minutieuse car une mise en vente recèle une multitude de détails à régler. S’y préparer permet d’anticiper et de présenter au mieux votre logement. L’objectif est double : vendre au juste prix, le plus vite possible. Vous ignorez par où commencer ? Vous désirez savoir comment réussir votre projet ? Toutes les réponses figurent dans ce guide.

Étape n°1 : définir une stratégie pour mieux vendre son appartement

Contrairement aux idées reçues, vendre son appartement ne s’improvise pas. La stratégie consiste à savoir :

• Quels sont les éléments déterminants dans l’estimation du prix de vente de votre logement ;
• Comment préparer votre appartement à la vente ;
• Analyser votre logement pour en révéler les atouts ;
• Quels sont les documents indispensables à la constitution de votre dossier administratif ;
• À quelle période de l’année votre bien se vendra le mieux ;
• Pourquoi vous devez choisir votre notaire en amont ;
• Si vous souhaitez vendre entre particuliers ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière ;
• Comment choisir l’agence immobilière si vous passez par un professionnel ;
• Pourquoi vous devez soigner votre annonce et les photos présentant votre appartement ;
• Comment vous préparer à la négociation ;
• Promesse ou compromis de vente : lequel est le plus adapté à votre situation ;
• etc.

Comme vous pouvez le constater, les questions ne manquent pas lorsqu’on a décidé de vendre son appartement. En faisant l’impasse sur cette étape essentielle, vous risquez de compromettre la vente de votre logement. Veillez à respecter certaines constantes afin de poser les bases de votre succès.

Pensez en tout premier lieu à la saisonnalité

Sachez que si les biens immobiliers se vendent toute l’année, certains se vendent mieux en fonction des saisons. Par exemple, la vente de logements à la montagne est idéale lors de la pleine saison hivernale. Tout comme les appartements de bord de mer se vendent mieux en été. Les biens familiaux situés dans certaines zones géographiques sont recherchés dès le printemps, en vue de la rentrée scolaire des enfants.

Ce sont des détails, mais une vente réussie repose sur une multitude de détails.

Étape n°2 : soigner les 4 points clés dans la vente d’un logement

Lorsqu’il s’agit de vendre son appartement, 4 points déterminent le succès (ou l’échec) d’un projet. Ce sont des points fondamentaux : la moindre erreur met quasiment fin à l’espoir de vendre dans un délai normal.

Estimer le prix de votre appartement

Estimer le prix de votre logement est la première chose à faire. L’enjeu est capital car il s’agit de déterminer le juste prix par rapport au marché actuel.

Si votre prix de vente est trop élevé, vos chances de vendre sont quasi inexistantes. Vous allez « griller » votre bien sur le marché car il traînera des semaines ou des mois sur les sites d’annonces. Dans l’esprit des acheteurs potentiels, cela enverra le signal d’un logement à problème.

Dans le cas contraire, si le prix de vente est trop bas, vous réduirez d’autant le budget alloué à votre futur achat, travaux inclus.

Afin de réaliser cette estimation dans les meilleures conditions, vous pouvez employer 4 méthodes complémentaires :

• Les estimateurs en ligne (tels que ceux de Meilleurs Agents ou d’Immo Pop par exemple) ;
• Exploiter le baromètre des prix des notaires ;
• Vous informer auprès de la base DVF qui recense les ventes dans votre quartier des 5 dernières années pour comparer ;
• Avoir recours à un agent immobilier pour estimer votre bien.

Estimer le juste prix d’un logement, c’est le proposer au prix du marché en fonction de :

• Sa localisation ;
• Son environnement ;
• Ses caractéristiques ;
• Son état.

Bien évidemment, d’autres facteurs jouent sur le prix de vente final. Pour découvrir tous les éléments entrant dans l’estimation d’un bien, nous vous renvoyons à notre dossier complet sur le sujet.

Le recours à un professionnel est une aide précieuse car il dispose d’une fine expertise du marché local. Sachez qu’Immo Pop vous propose une estimation entièrement gratuite et sans engagement. Cette estimation se fait en deux temps :

• Par téléphone, dans le but de recueillir plus d’informations sur votre logement ;
• Dans votre logement, afin de vous proposer un estimatif précis.

Le classement DPE de votre appartement

Depuis l’entrée en vigueur du nouveau DPE en juillet 2021, le critère énergétique devient de plus en plus déterminant pour les acheteurs. Comme le révèle notre étude sur le sujet, un mauvais classement peut pousser un acheteur à renoncer à l’achat. D’autant plus s’il s’agit d’un investissement locatif concerné par l’interdiction de mise en location sans la réalisation de travaux énergétiques préalables.

Lorsqu’il s’agit de vendre son appartement, la prise en compte du classement DPE est indispensable dans votre stratégie. Pour l’instant, nous n’en sommes qu’aux prémices de grandes difficultés à vendre les biens les plus énergivores. Il est donc sans doute plus prudent de vendre vite, quitte à négocier le prix de vente.

Choisir entre la vente seul (entre particuliers) ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière

Afin d’afficher une cohérence lors de la publication des annonces, il est préférable de choisir entre :

• La vente entre particuliers qui représente, en moyenne, 1 vente immobilière sur 3. Opter pour ce type de vente demande beaucoup de rigueur, de disponibilité et de réactivité. S’il est tout à fait possible de le faire, nous vous recommandons toutefois de prendre connaissance de notre dossier complet sur le sujet. Il vous donnera un aperçu de la globalité des tâches qui vous attendent et vous permettra de décider en connaissance de cause si ce type de vente est faite pour vous ;
• Vendre son appartement par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Outre le choix de l’agence, vous devrez également choisir le type de mandat qui vous lie à elle. Non exclusif, exclusif, co-exclusif ou semi-exclusif : chacun vous engage différemment et doit s’inscrire dans votre stratégie de vente. Un choix à ne pas prendre à la légère car source de nombreux litiges.

Dans le cas où vous choisissez de solliciter une agence, bien la choisir est primordial. On vous explique dans ce dossier les points importants pour y parvenir.

Vous pouvez aussi confier la vente à Immo-Pop puisque nous regroupons en quelque sorte le meilleur des deux mondes. Moyennant une commission à 1,9% quel que soit la valeur de votre logement, nous nous engageons à :

• Estimer gratuitement votre appartement pour l’afficher au prix du marché ;
• Organiser un shooting de votre logement par un photographe professionnel ;
• Rédiger une annonce percutante et la diffuser sur plus de 30 sites ;
• Gérer les demandes grâce à un secrétariat téléphonique rompu à l’exercice ;
• Qualifier les acheteurs potentiels ;
• Préparer le dossier remis au notaire.

Pour les visites, soit nous vous indiquons précisément comment les gérer vous-même, soit vous nous les confiez. Cette prestation est commissionné à 2,9% au succès.

Mise en vente : bien comprendre l’enjeu de l’annonce immobilière

Même si une vente peut se faire avant la publication d’une annonce grâce à un travail de réseau, cela reste assez rare. L’annonce immobilière symbolise donc dans la quasi-totalité des cas le point de départ de votre mise en vente.

9 fois sur 10, une recherche immobilière commence sur internet. L’annonce en ligne est la vitrine de votre appartement. Son but est de vous démarquer des autres biens, de déclencher un appel dans l’optique d’une visite. Son rôle est donc capital car si vous n’avez pas de visibilité, ou que l’annonce ne donne guère envie de vous contacter, vous ne ferez pas de visite et… vous n’aurez aucune chance de vendre.

Pour vendre son appartement rapidement, l’annonce immobilière doit :

• Adopter un texte clair, descriptif et factuel ;
• Miser sur des photos professionnelles car elles font une réelle différence.

Nous vous expliquons cette méthode dans ce dossier.

Étape numéro 3 : constituer le dossier administratif de votre appartement

Le Dossier de Diagnostic Technique (DTT)

Les diagnostics immobiliers sont obligatoires lors d’une vente et constituent le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Parmi les diagnostics, deux d’entre eux sont particulièrement importants puisque les informations qu’ils véhiculent doivent figurer dans l’annonce immobilière.

Il s’agit du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) et du métrage loi Carrez.

Les documents administratifs

En complément de ces éléments techniques, vous devrez également réunir les documents administratifs concernant votre appartement et la copropriété dont il relève :

• Acte de propriété ;
• Avis d’imposition ;
• 3 derniers PV d’assemblée générale ;
• 3 derniers relevés et appels de charge ;
• Carnet d’entretien de l’immeuble ;
• Règlement de copropriété ;
• Fiche synthétique de copropriété ;
• etc.

La liste est longue. Réunir tous les documents demande du temps, il faut donc s’y prendre tôt. Ce travail fait partie de la préparation. Votre dossier complet doit être prêt avant la publication de l’annonce.

Étape numéro 4 : analyser votre bien

Le logement parfait n’existe pas. Lorsqu’il s’agit de vendre son appartement, il n’y a pas d’exception. C’est pourquoi vous devrez dresser les points forts et les points faibles de votre logement en restant parfaitement objectif.

Grâce aux points positifs, vous saurez comment valoriser la présentation de votre logement. Aussi bien dans l’annonce que lors des visites.

Quant aux points faibles, ils vous permettront d’anticiper les objections des acheteurs potentiels. De la sorte, vous pourrez préparer vos arguments afin de minimiser la négociation.

Étape numéro 5 : rangement, home staging, rafraîchissement ou rénovation ?

Vendre son appartement nécessite un travail de préparation pour le présenter sous son meilleur angle. En fonction de ses points forts et de votre stratégie de vente, les choix ne seront pas les mêmes :

• La propreté et le rangement sont nécessaires, quelle que soit votre stratégie. C’est une marque de respect vis-à-vis des acheteurs potentiels. Surtout, cela n’envoie pas de messages négatifs lors de la visite ;
• En ce qui concerne le home staging, le rafraîchissement ou la rénovation, vous devrez étudier la rentabilité et surtout les délais. Si vous êtes dans une optique de vente rapide, ce n’est pas forcément le choix le plus adapté. Présenter une ou plusieurs vues 3D de votre appartement rénové avec un chiffrage des travaux est plus efficace et moins onéreux.

Les travaux demandent réflexion, temps et argent. Les effectuer au moment de vendre vous expose aux aléas de chantier ainsi qu’à un stress inutile. Vous devriez plutôt les envisager lorsque vous résidez encore dans le logement ; vous en profiteriez également.

Étape numéro 6 : organiser les visites

L’étape des visites est une bonne nouvelle. Elle signifie que votre annonce immobilière produit des résultats.

L’organisation des visites commence dès la phase de contact avec les acheteurs potentiels. C’est lors de ces échanges que les acheteurs potentiels doivent être qualifiés. Dit autrement, il faut les sonder afin d’estimer où ils en sont dans leurs projets immobiliers.

Il peut également être judicieux de leur demander une attestation de financement. C’est un document émis par une banque ou un courtier et qui atteste de la capacité d’achat à un instant T. Cela permet d’écarter les profils qui n’en sont qu’aux débuts de leurs recherches et qui risquent de ne pas obtenir de crédit, voire de se rétracter.

Concernant l’organisation des visites :

• Vous devrez établir les meilleures heures en fonction de la luminosité et de la météo. Un appartement lumineux paraît plus grand et un bel ensoleillement permet de mettre en valeur une vue et/ou de profiter d’un atout extérieur comme une terrasse, par exemple ;
• Vous (ou l’agent immobilier) devrez toujours interroger les visiteurs pour leur demander ce qu’ils pensent de votre appartement. Ces informations sont précieuses pour améliorer, au fil des visites, certains points faibles que vous n’auriez pas repérés.

Étape numéro 7 : finaliser la vente

La finalisation de la vente intervient après les visites. Les acheteurs intéressés vous feront des propositions. Il convient de distinguer les types d’avant-contrats :

• L’offre d’achat n’engage que l’acheteur, pendant un laps de temps limité ;
• La promesse de vente engage uniquement le vendeur qui réserve, pendant une période donnée, la vente de son bien à l’acheteur ;
• Le compromis engage les deux parties.

C’est une étape décisive qui ne souffre aucune approximation. Le recours à un agent immobilier et/ou votre notaire est plus que recommandé. La moindre erreur dans la rédaction des documents juridiques peut compromettre la vente.

Étape numéro 8 : l’acte authentique chez le notaire

La signature de l’acte authentique de vente chez le notaire scelle définitivement la vente. Elle marque le transfert de propriété. Cette étape se réalise à l’étude de votre notaire ou à distance. Vous ou l’acheteur pouvez vous faire représenter par une tierce personne désignée dans une procuration.

Dans le cas d’une indivision ou d’une SCI, tous les propriétaires doivent être présents ou représentés.

Sauf mentions contraires, le transfert de propriété est immédiat.

Dans l’immobilier ancien, les frais de notaire représentent 7 à 8% de la valeur du bien. Pour savoir comment ils sont calculés, nous vous invitons à lire l’article dédié à ce sujet.

Étape numéro 9 : prévoir votre déménagement

Ce n’est pas nécessairement l’étape à laquelle on pense de prime abord lorsqu’on décide de mettre en vente son logement. Pourtant, si tout se déroule parfaitement, c’est une question à laquelle vous devrez répondre assez rapidement. La logistique est déterminante. Entre le déménagement et le stockage de vos effets personnels, ce n’est pas le genre de détail dont vous pouvez vous occuper à la dernière minute.

Vous devrez donc solliciter des déménageurs pour obtenir plusieurs propositions chiffrées. Le lieu de stockage a également son importance : un garde-meuble, chez des amis ou de la famille, voire directement dans votre nouveau logement.

Quoi qu’il en soit, cette partie logistique doit être organisée et préparée dès la genèse de votre projet de vente. Pensez également à préparer tous les changements de contrats ou résiliation d’abonnements (énergie, assurance, téléphonie, etc.)

En résumé

Comme vous pouvez le constater, vendre son appartement n’est pas une opération qui s’improvise à la dernière minute. Vous devrez y consacrer du temps même si vous déléguez la vente à un agent immobilier. Cet investissement personnel conditionne la réussite de votre projet de vente.

La valorisation d’un appartement dépend aussi de la copropriété. Dans cette optique, intégrez le conseil syndical pour proposer des projets de valorisation, veiller au bon entretien de la propriété, contrôler la bonne tenue des comptes, etc. Cet engagement est gratuit, il demande juste un peu de temps.

Enfin, n’oubliez jamais que l’élément déterminant pour vendre son appartement, c’est le prix de vente. À fixer en fonction des réalités du marché et non pas de vos projets ultérieurs ou de vos aspirations personnelles.