Comment vendre un appartement ou une maison sans agence entre particuliers ?

Comment vendre entre particuliers ? sans agence facilement et efficacement


Comment vendre sans agence immobilière ? Comment déterminer son prix de vente ou encore comment diffuser efficacement son annonce ? Immo-pop répond à vos questionnements. ✅


Vendre son bien avec ou sans agent immobilier : telle est la question !

Aujourd’hui 30% des ventes immobilières en France se font entre particuliers. Le but : faire quelques économies et on vous comprend ! Vendre son bien par le biais d’une agence augmente votre prix de vente de 5% à 9% en moyenne et le rend de ce fait moins attractif. Mais vendre seul ne s’improvise pas. Vous allez devoir vous armer de patience, de rigueur et d’un peu de méthodologie. Pour ce faire Immo Pop vous a concocté un article sur mesure pour vous aider à vendre sans agent en prenant le moins de risque possible.

Avant de commencer soyez conscient que vous allez réaliser le travail de l’agent immobilier. À savoir, faire la demande de diagnostics, prise de photos, rédaction et diffusion de l’annonce. De plus, il faudra faire la réception des appels, la qualification des acquéreurs, organisation et réalisation des visites... Ces tâches chronophages vont vous demander du temps mais aussi beaucoup de disponibilité et d’organisation. Alors, prêts ?... Partez !


1 - Déterminer votre prix de vente

Ni trop haut, ni trop bas… le risque est là ! Afin d’estimer au mieux le prix de vote bien immobilier vous avez plusieurs moyens :

  • Faire des demandes d’estimations en ligne (par exemple sur meilleurs agents, Seloger etc…),
  • Regarder le prix des biens en vente dans votre quartier sur le site du bon coin ou aller flâner devant les vitrines des agents immobiliers de votre quartier,
  • Demander une estimation à votre notaire ou à une agence immobilière.

Une bonne estimation de votre bien devra tenir compte de son emplacement, de son environnement et de son état d’entretien. Sachez que s’il y a des travaux à réaliser vous n’avez aucune obligation, mais cela peut impacter votre prix de vente. Donc si vous avez le temps et le budget n’hésitez pas à vous lancer, ou, autre solution, voir avec un artisan. Faites des demandes de devis que vous pourrez présenter aux potentiels acquéreurs pendant leur visite.


2 - Rédiger et publier votre annonce

Gardez toujours en tête votre principal objectif à ce stade : susciter l’intérêt.

Pour vendre sans agence, réalisez un texte pertinent et efficace

Faites le point sur les plus et les moins de votre logement avec le plus d’objectivité possible. Le texte de votre annonce doit répondre aux questions que les acquéreurs se posent, mettez-vous à leur place. Rédigez une annonce claire et attractive (pour se faire vous pouvez vous référer à notre article Comment booster son annonce immobilière) N’oubliez pas que le diagnostic énergétique est à préciser dans votre annonce (obligation légale pour le vendeur).

Pour vendre sans agence, faites de superbes photographies

Pour les photos épurez et rangez au maximum votre bien pour faciliter la projection et donner envie. Faire le vide dans certaines pièces, trier, enlever les objets trop personnels.

Faites en sorte que vos photos soient lumineuses et réalisées avec du matériel de qualité. Une personne qui fait face à des photos non avantageuses n’aura pas envie de considérer votre bien comme pertinent.

Pour vendre sans agence, diffusez votre annonce efficacement

Plusieurs solutions s’offrent à vous :

  • Diffuser l’annonce sur les sites en ligne (le bon coin, pap, paru vendu). Attention pour avoir la possibilité de diffuser un nombre de photos intéressantes et d’avoir une visibilité optimale certains sites sont payants. Préparez-vous à avoir quelques frais malgré tout…
  • Mettre un panneau à vendre sur votre maison. (Le risque : attirer les curieux et agents immobiliers en prospection.)

Pensez à afficher le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Aujourd’hui, en tant que vendeur de bien immobilier, vous devez faire les démarches pour réaliser un DPE (diagnostic de performance énergétique) de votre bien immobilier. Après avoir fait ces démarches, vous devrez bien entendu exposer ce diagnostic au sein même de votre annonce immobilière.

Il s’agit d’un argument qui peut parfois changer la donne. En effet, un logement qui a une mauvaise note à ce diagnostic est source de travaux et de consommation élevée, donc de frais supplémentaires après achat. Cependant, même si votre logement est mal noté, par un souci de transparence, vous devez l’indiquer aux potentiels acquéreurs.

La note de ce diagnostic de performance énergétique va varier de la lettre A à la lettre G. De fait, un logement qui a la note A au DPE est un logement qui ne consomme pas beaucoup en énergie. La consommation d’un bien à la note A a une consommation énergétique au minimum 9 fois inférieure au logement G. Il est ainsi fondamental d’indiquer cela aux potentiels acquéreurs.


3 - Monter votre dossier de vente

Les personnes qui viendront faire les visites, vont vous poser une multitude de questions. Certaines viendront au moment de la visite du bien, d’autres risquent de venir en objection au moment de la signature. De fait, pour éviter les objections de dernière minute des acquéreurs au moment de la signature et pour assurer une vente sérieuse et professionnelle, il vaut mieux préparer un dossier de vente.

Pour ce faire, vous allez donc devoir réunir :

  • Votre titre de propriété,
  • Les plans de votre bien, si vous en avez,
  • Le dossier de diagnostics techniques (pensez à vous tourner vers un professionnel assez tôt pour avoir les documents nécessaires à jour lors de la promesse de vente),
  • Le montant des charges diverses liées à votre bien et documents en attestant (eau, électricité, gaz, taxe foncière…),
  • Si vous avez fait construire la maison, le permis de construire, la déclaration d’achèvement de travaux et de conformité,
  • L’attestation de souscription d’une assurance dommage ouvrage si les travaux sont achevés depuis moins de 10 ans,
  • Les documents relatifs aux travaux et modifications effectués sur votre bien, les contrats d’entretien de vos équipements.

Zoom sur le document de diagnostic technique (DDT) à réaliser pour vendre sans agence

Lorsque vous essayez de vendre seul votre appartement ou votre maison, certains particuliers peuvent être plus réticents et peuvent avoir plus difficilement confiance. Il est alors très important de suivre les procédures à la lettre et de donner un maximum d’informations aux acquéreurs.

Le document de diagnostic technique est un dossier qui doit obligatoirement être réalisé. En effet, chaque logement est unique et a été construit d’une certaine manière. Les maisons et les appartements des années 1930 sont différents des logements construits en 2010. Il faut dès lors montrer aux potentiels acquéreurs l’état du bien immobilier que vous souhaitez vendre. Pour ce faire, voici une liste des diagnostics à prendre en compte pour réussir à vendre votre logement sans agence.

  • Le diagnostic DPE : comme mentionné précédemment. Il s’agit de l’estimation des émissions de gaz à effet de serre ainsi que la consommation en énergie annuelle.

  • Le diagnostic électricité : Il est question de l’analyse de l’état des circuits électriques au sein d’un logement. Il faut s’assurer que tout aille bien, surtout s’ils sont plus vieux que 15 ans.

  • Le diagnostic gaz : Tout comme le diagnostic électricité, il s’agit de l’analyse des installation de gaz. Il faut s’assurer que tout aille bien, surtout si elles ont plus de 15 ans d’ancienneté.

  • Le diagnostic États des risques et des pollutions (ERP) : Son rôle est de comprendre si le logement se situe dans une zone polluée ou à risques naturels, technologiques ou miniers.

  • Le diagnostic Plomb qu’on nomme aussi : constat de risque d’exposition au plomb (CREP). Le rôle de ce diagnostic est de connaître la teneur en plomb dans les logements qui ont été construits avant janvier 1949.

  • Le diagnostic Carre : Il s’agit d’une attestation de superficie, information primordiale pour l’acquéreur.

  • Le diagnostic termites : Peut-être que des termites logent dans votre bien. Avant de le vendre, vous devez faire un repérage de termites.

  • Le diagnostic amiante : Aussi appelé DAAV, ce diagnostic a pour rôle de repérer s’il y a de l’amiante au sein du logement. Cancérigène, l’amiante peut être présent dans les logements construits avant juillet 1997.

En plus pour une vente d’appartement :

  • Une attestation de superficie (loi Carrez),
  • Le règlement de copropriété et son carnet d’entretien,
  • Les 3 derniers procès-verbaux des assemblées générales,
  • Vos 3 derniers relevés et appels de charges,
  • Un pré-état daté pour la signature de la promesse de vente et un état daté pour la vente définitive (voir avec votre syndic).

Pour parfaire votre dossier, vous pouvez également faire un point sur votre environnement : il y a-t-il des constructions à venir, avez-vous des servitudes, votre terrain est-il en zone inondable ? N’hésitez pas à vous rendre au service urbanisme de votre commune. Vous serez ainsi paré pour passer à l’étape suivante sereinement : l’organisation et la gestion des visites.


4 - Organiser vos visites

Suite à la diffusion de votre annonce vous allez devoir gérer les mails et les appels des potentiels acquéreurs. Oh joie des tâches chronophages ! Afin de gagner du temps et d’être le plus efficace possible nous vous conseillons (parole d’expert) de :

  • Tâcher d’être réactifs : répondez rapidement aux demandes d’informations, votre bien n’est pas le seul sur le marché,
  • Qualifier au maximum vos contacts afin d’éviter les rendez-vous avec des personnes pas vraiment en recherche ou des curieux du dimanche. Essayez de savoir s’ils sont réellement intéressés par votre bien, où en est leur projet et leur dossier de financement,
  • Proposer un premier contact par mail si vous craignez de laisser vos coordonnées téléphoniques au risque d’être harcelé.
  • Bloquer des créneaux de visites aux heures où votre bien est le plus à son avantage (heure où il est le plus ensoleillé, où il y a moins de circulation…).

5 - Valider vos offres

Vous avez reçu une offre ! Vous y êtes presque ! Mais avant de sortir le champagne vous avez encore un peu de travail :

  • Rédiger votre compromis de vente pour vous engager vous et votre acquéreur. Cela permet également à l’acquéreur de pouvoir déclencher officiellement ses opérations financières (déblocage de fond, mise en place du prêt…). Vous trouverez des modèles de compromis de vente entre particuliers en ligne. Notre conseil : si vous vendez seul, il est préférable de prendre contact avec votre notaire. Réel partenaire, il sera le garant de la sécurité juridique de votre transaction immobilière. Même si pour le compromis de vente ce n’est pas une obligation légale, il pourra en assurer sa rédaction avec professionnalisme et vérifier le dossier de votre futur acquéreur.

  • Signer l’acte définitif chez votre notaire 3 mois après pour l’officialisation de votre vente. Cette étape ne peut néanmoins se faire que lorsque l’acquéreur a reçu son acceptation de prêt. Cette fois tout est bon : champagne !!


Quels sont les différents avantages de vendre un bien sans agence ?

Premièrement, les frais d’agences peuvent être conséquents en fonction du bien et des moyens que l’agence alloue pour la vente de ce bien immobilier. Ainsi, vendre son bien sans agence permet d’économiser ces frais d’agences. Malgré tout, vous devrez impérativement payer pour tous les diagnostics que nous vous avons présentés plus haut, puis vous devrez aussi payer les frais de notaire.

Vendre avec une agence vous impose une organisation particulière qui peut parfois prendre un certain temps. En effet, les agences ont plusieurs dossiers à traiter et ne pourront pas donner la totalité de leur temps au vôtre. Ainsi, vendre votre appartement ou votre maison sans agence vous permet de vous organiser comme bon vous semble et de gagner du temps si vous êtes à l’aise avec cela.

Enfin, lorsque vous vendez votre bien immobilier sans agence, vous fixez le prix comme bon vous semble. Vous avez beaucoup de temps devant vous ? Vous pouvez augmenter les prix. Vous devez faire une vente express, vous pouvez proposer un prix un petit peu plus attractif.

Quels sont les différents inconvénients de vendre un bien sans agence ?

Comme dit précédemment, vous pouvez fixer votre prix vous-même. Il s’agit d’un élément qui parfois peut s’avérer plus compliqué que prévu. En effet, il arrive très souvent que les vendeurs qui agissent sans agence, proposent un prix trop ou pas assez élevé. Nous vous conseillons alors de faire votre propre étude de marché pour comprendre les tarifs des environs. Il existe aujourd’hui des dizaines de sites internets qui proposent des biens autour de vous. Inspirez-vous de ces prix.

Si vous n’avez pas beaucoup de temps et d’énergie à allouer à la vente de votre maison ou de votre appartement, vendre sans agence entre particulier ne sera pas la meilleure option. Cela va vous demander beaucoup plus d’efforts, car vous serez seul à chaque étape du processus de vente.


Vous l’avez compris vendre de particulier à particulier est un process studieux et parfois complexe à suivre, mais pas impossible !! N’hésitez pas à nous faire part de votre expérience à ce sujet ou à nous contacter pour plus de conseils !! Merci à tous pour votre lecture et à très vite. La Pop Family !



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