Étudiez le marché avant de négocier le prix d’une maison
Pour tenter d’obtenir une baisse de prix, encore devez-vous connaître la marge de négociation dont vous disposez. Premier réflexe à adopter : l’étude des prix du marché immobilier local. Particulièrement si l’annonce du bien immobilier à vendre est postée par un particulier.
En effet, nombreux sont les propriétaires à surestimer le prix de vente, parce qu’ils entretiennent un affect particulier avec le logement, et dans le but de réaliser la meilleure plus-value possible. Certains n’hésitent pas non plus à surévaluer le prix au mètre carré, justement pour tenir compte de la marge de négociation.
Pour déterminer si le prix demandé correspond aux prix du marché, vous pouvez :
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Consulter les bases de données Patrim et Demande de valeurs foncières (DVF) : elles recensent les prix des transactions immobilières récentes ;
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Réaliser une estimation sur un outil d’estimation en ligne gratuit ;
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Demander l’avis d’un négociateur immobilier.
Vous pouvez également comparer les biens similaires en vente sur les sites d’annonces immobilières. Il vous faut tenir compte des critères qui font varier le prix d’achat d’une maison, comme
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L’emplacement ;
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La superficie et la typologie ;
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La présence et la surface d’un extérieur, terrasse ou jardin, ainsi que son exposition ;
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La performance énergétique…
Demandez les raisons de la vente
Dans certaines situations, vous savez à l’avance que vous aurez une marge pour négocier le prix de vente. C’est notamment le cas lorsque :
- L’annonce immobilière de vente mentionne expressément que la vente est urgente ;
- Le bien immobilier est en vente depuis plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Une si longue période sans trouver preneur, particulièrement en zone tendue, peut signifier deux choses : soit le prix est surestimé, soit la maison comporte de gros défauts.
Vous pouvez aussi demander au vendeur la raison de la mise en vente. Si elle intervient dans un contexte de séparation, de divorce, de mutation professionnelle ou de succession, alors elle est probablement urgente. Le vendeur se montrera sans doute plus enclin à accepter une réduction du prix pour se débarrasser plus rapidement de sa maison.
Estimez le montant des travaux
Si vous achetez une maison sur le secteur de l’ancien, elle nécessitera sans doute de réaliser des travaux. En fonction de la nature de ces travaux, rafraîchissement, rénovation, voire réfection complète, vous disposez d’un levier de négociation plus ou moins étendu.
L’idéal, si vous le pouvez, c’est de vous faire accompagner par un professionnel du bâtiment le jour de la visite. Il pourra ainsi estimer le budget à intégrer pour effectuer les travaux et vous pourrez faire baisser le prix en fonction.
Enfin, lisez bien le dossier de diagnostics techniques (DDT). Si par exemple, il révèle que des travaux sont nécessaires parce que la maison contient de l’amiante, vous devez prévoir une enveloppe supplémentaire pour les réaliser. Un bon point dans une négociation !
Mettez en avant votre dossier de financement
Lorsqu’un propriétaire décide d’engager le processus de vente avec un acquéreur, il court un risque : que celui-ci n’obtienne pas son prêt immobilier pendant le laps de temps accordé par le compromis de vente . Il devra alors recommencer de zéro la transaction immobilière et aura perdu beaucoup de temps.
Vous avez ainsi tout intérêt, en tant qu’acquéreur, à faire évaluer en amont de l’acquisition vos capacités financières. Les banques estimeront votre capacité de financement au regard d’éléments comme :
- Vos revenus ;
- Vos charges ;
- Votre taux d’endettement ;
- Votre apport personnel.
À l’issue de la simulation, la banque peut vous fournir une attestation de financement. Elle indique au vendeur que vous êtes bien éligible à un crédit immobilier. Vous pouvez mettre en avant ce document pour négocier, en argumentant qu’avec vous, la vente est sûre d’aller à son terme. Ce qui mérite bien un petit rabais !
Faites appel à un agent immobilier
La négociation directement avec le vendeur peut s’avérer compliqué. On l’a vu, il entretient un lien particulier avec la maison qu’il vend. C’est ainsi que l’avis extérieur d’un spécialiste du marché peut vous aider à mieux négocier.
Un agent immobilier donnera son avis sur la fixation du prix et dressera la liste des points qui peuvent mener un vendeur à baisser son prix (une chaudière à changer, un extérieur un peu étriqué…).
Ne soyez pas trop gourmand !
En moyenne, on estime que la marge de négociation pour un bien immobilier est autour de 5 %. On constate des disparités selon la catégorie du logement (le prix des appartements se négocie moins que celui des maisons) et de la région.
En tout état de cause, la négociation doit être adaptée au prix de vente. N’espérez pas obtenir un rabais de 25 % sur une maisonnette affichée à 90 000 euros ! En vous montrant trop gourmand, vous risquez de heurter les sentiments du vendeur et de le fermer. Le but est de trouver un terrain d’entente, pas de rater la vente !
Un dernier conseil pour la route, si la maison est vendue par l’intermédiaire d’un négociateur immobilier sous mandat simple : tentez de négocier les frais d’agence ! L’agent préfère sans doute baisser sa commission plutôt que la perdre si vous ne faites pas d’offre d’achat !
Immo-Pop
le 19 juin 2023
