L’offre d’achat – ou « proposition d’achat » – est un acte juridique qui détaille les conditions financières dans lesquelles la transaction immobilière peut se faire. Cet engagement écrit est la première étape du processus de vente. Néanmoins, en tant qu’acheteur, vous êtes en droit de vous rétracter après avoir émis cette offre. Et ce, y compris lorsque le compromis de vente a déjà été signé. Même à ce stade, il vous reste en effet quelques possibilités pour vous rétracter, sans que vous soyez redevable de pénalités.
Quelles sont les différences entre offre d’achat et compromis de vente ?
Lorsque l’acquéreur souhaite se positionner sur un appartement ou une maison “coup de cœur”, son engagement peut être formalisé par une offre d’achat ou par un compromis de vente. Dans le cadre d’une offre d’achat, l’engagement est unilatéral. Ici, seul l’acquéreur s’engage à acheter le bien immobilier au prix qu’il propose. En effet, le prix d’achat proposé, la durée de validité de l’offre (entre 5 et 10 jours généralement) et les modalités de réponse pour le vendeur doivent être clairs et précis. Le délai de rétractation ou encore les moyens de financement (prêt ou apport personnel) doivent aussi être exposés à l’acquéreur. Une réponse favorable de la part du vendeur n’est en aucun cas garantie ! Ce dernier est en effet totalement libre de refuser l’offre reçue. Notamment, si le vendeur estime que le prix proposé est trop bas par rapport au prix de vente.
Le compromis de vente implique quant à lui un engagement à la fois de l'acheteur et du vendeur. C’est donc un document dont la valeur est très forte. Une fois signé, le compromis de vente verrouille la vente. Sauf si l’acquéreur revient finalement sur sa décision, dans un délai légal de 10 jours. [
Au moment de la signature du compromis de vente, l’acheteur doit par ailleurs verser un dépôt de garantie, dont le montant varie en général entre 5 et 10 % du prix de vente.
Vente immobilière : les dispositions légales pour annuler une offre d’achat
Publiée au Journal Officiel le 7 août 2015, la loi Macron n°2015-990 fixe les modalités pour se rétracter, en tant qu’acheteur immobilier non professionnel. Ce texte de loi établit un délai de 10 jours pour se rétracter, au lieu de 7 précédemment. Ce nouveau délai court à partir du lendemain de la signature du compromis de vente.
La rétractation en pratique : quelles démarches ?
Vous avez décidé d’annuler votre offre d’achat ? Les démarches diffèrent selon votre degré d’engagement :
Peut-on annuler une offre d’achat non acceptée par le vendeur ?
Il s’agit d’une situation commune qui n’est pas problématique pour l’acquéreur. En effet, vous venez d’envoyer votre offre d’achat au vendeur d’un bien immobilier, mais vous souhaitez rebrousser chemin pour une raison quelconque ? S’il ne vous a pas encore répondu, il vous suffit d’envoyer une lettre de rétractation en recommandé avec accusé de réception.
Comment annuler une offre d’achat acceptée avant compromis ?
Votre offre d’achat écrite a été acceptée par le vendeur et vous n’avez pas encore signé de compromis ou d’acte de vente. Pour notifier au vendeur que vous avez changé d’avis, vous devez lui envoyer dès que possible une lettre recommandée avec accusé de réception notifiant expressément que vous souhaitez mettre fin à la vente.
Comment annuler une offre d’achat après compromis ?
Vous avez signé un compromis de vente. Dans ce cas, il vous faut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur dans un délai légal de 10 jours à compter du lendemain de la signature du compromis,
Comment annuler une offre d’achat après acte de vente ?
Vous n’avez pas signé de compromis de vente ou de pré-contrat avant l’acte de vente. Alors, le délai de 10 jours s’applique à l’acte de vente.
Si vous respectez ces délais de rétractation, aucun frais ne vous sera demandé. Les indemnités d’immobilisations ayant été versées seront remboursées.
Rétractation offre d’achat : quelles informations sur la lettre recommandée ?
Si vous avez choisi de revenir sur votre offre d’achat, la lettre recommandée avec accusé de réception que vous enverrez au vendeur doit absolument comporter les informations suivantes :
- Les caractéristiques du bien concerné et son adresse,
- Le cas échéant, la date du jour de la signature de l’offre d’achat, du compromis de vente ou du pré-contrat avant l’acte de vente,
- Le souhait explicite d’exercer votre droit de rétractation.
En revanche, à ce stade, il n’est pas nécessaire d’indiquer de motif à la rétractation.
Peut-on annuler la vente après le délai légal de 10 jours ?
En tant qu’acheteur, vous désirez vous rétracter après le délai légal de 10 jours ? Vous pouvez encore le faire, mais uniquement dans certains cas spécifiques. Notamment si les conditions suspensives ne sont pas réalisées.
Lorsqu’un crédit immobilier est nécessaire à l’acquisition, l’obtention du prêt devient l’une de ces conditions suspensives. Dans le compromis de vente les détails du prêt demandé sont notifiés : montant, durée maximale et taux maximal.
Si l’acquéreur n’obtient aucun prêt ou que les offres ne respectent pas ses désidératas, la transaction est annulée.
De manière quasi systématique, les compromis de vente contiennent aussi les trois conditions suspensives suivantes :
- Absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique qui grève le bien,
- Renonciation par une collectivité à son droit de préemption,
- Situation hypothécaire apurée lors de la vente.
La clause pénale
Lorsque l’acheteur renonce à la vente après délai et sans motif précisé dans les clauses suspensives, la clause pénale s’applique. Fixée dès la promesse de vente, la clause pénale représente en général entre 5 et 10 % du prix de vente.
Dans certains cas de figure, par exemple lorsque l’acheteur fait face à une situation imprévue comme une mutation de dernière minute ou une séparation, des discussions entre les deux parties peuvent ouvrir le champ des négociations.
Les vendeurs peuvent alors consentir à comprendre une situation personnelle compliquée et accepter cette annulation de la vente, sans demander d’indemnité en contrepartie. Mais attention, rien ne les y oblige !
L’acheteur ne se manifeste plus après l’offre d’achat acceptée.
Voici une situation délicate qui n’est pas avantageuse pour le vendeur du bien. En effet, il peut arriver que vous signez ensemble l’offre d’achat puis, que vous n’entendiez plus parler de l’acquéreur pendant un certain temps. Comme il a été énoncé précédemment, il n’est pas encore garantie que l’acquéreur achète le bien. Il peut encore se rétracter.
Or, même dans cette situation, le vendeur ne peut pas se désister de la vente. Il doit rester engagé. Ainsi, il n’est pas possible pour le vendeur de se rétracter de l’offre d’achat pour trouver un nouvel acquéreur. Il est alors fondamental de vous assurer au préalable de la volonté de l’acheteur d’acquérir votre bien.
Vendeur : annuler l’offre d’achat est-il possible ?
Le délai du vendeur pour la rétractation de l’offre d’achat
Après avoir reçu une offre d’achat, le vendeur dispose d’un certain délai pour accepter ou pour refuser la proposition. Ce délai est mentionné dans l’offre écrite. Mais une fois que l’offre d’achat est signée, le vendeur est engagé juridiquement. Autrement dit, le vendeur ne peut plus revenir sur sa décision. Il ne dispose plus de délai de rétractation et il est dans l’obligation de mener la transaction jusqu’à son terme.
Un risque de poursuite judiciaire
Si malgré tout le vendeur souhaite revenir sur sa décision, l’acquéreur est en droit de l’exposer à des poursuites en justice, pour lui demander le versement de dommages et intérêts. Il existe aussi certaines situations où le juge oblige le propriétaire à vendre l’appartement à l’acquéreur au prix qui était convenu. Il est alors fondamental pour le vendeur de ne pas se rétracter trop tardivement de l’offre d’achat.
Dans certains cas, des clauses suspensives peuvent toutefois être mentionnées dans l’offre d’achat, afin d’annuler la vente, sans pénalités.
Modèle de lettre de rétractation d’une offre d’achat immobilier
[Votre Nom et votre Prénom]
[Votre adresse]
[Code Postal de la Ville où vous résidez]
[Nom du vendeur ou du mandataire de la vente]
[Adresse]
[Code Postal de la Ville]
[Votre ville], [Date du jour]
Objet : Souhait de rétractation d’achat immobilier
Madame, Monsieur,
Comme il est prévu grâce au Code de la construction et de l’habitation, je souhaite exercer mon droit de rétractation suite à la promesse d’achat qui a été réalisée pour le logement [appartement / maison] qui se situe à [insérer l’adresse exacte].
[Première variante : Vous avez versé un certain montant dans le but de réserver le bien] : Grâce à l’article L271-2 du Code de la construction et de l’habitation et en cas de rétractation de l’achat de l’appartement [maison] sous 10 jours, j’ai le droit de vous demander le remboursement de l’intégralité de la somme que je vous ai versé en amont [Indiquer le montant]. Je vous demande ainsi un remboursement complet dans un délai de 21 jours suivant la réception de cette lettre de rétractation.
[Seconde variante : Vous n’avez pas versé de somme au vendeur lors de la signature de la promesse de vente] : Je vous demande ainsi de considérer ma demande d’annulation de l’avant-contrat, car je ne souhaite pas poursuivre l’acquisition de votre bien immobilier.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
Comment diminuer les rétractations d’offres d’achat ?
Lorsque vous vendez un bien, il faut s’assurer en amont que l’acquéreur peut prétendre à votre offre d’achat. De l’autre côté, si vous souhaitez acquérir un bien immobilier, assurez-vous que cela soit possible.
Le côté du vendeur du bien immobilier.
Plusieurs questions fondamentales sont à poser à l’acquéreur qui souhaite acheter votre maison ou votre appartement. L’idée est d’éviter le plus possible qu’il y ait une rétractation de l’offre d’achat de la part de l’acquéreur. Posez de nombreuses questions pratiques pour vous assurer que la vente du bien puisse se réaliser sans encombres.
Assurez-vous que le plan de financement du ou des candidats soient pertinents. Demandez-lui comment il souhaiterait payer le bien immobilier, s’il doit faire un grand prêt ou s’il verse directement une grande partie de la somme demandée. Dans le premier cas, demandez lui s’il peut justifier une simulation de prêt. Dans l’autre cas, demandez lui combien serait-il prêt à verser au notaire lors de la signature du compromis.
Le côté de l’acquéreur du bien immobilier
Avant d’aller trop loin dans l’achat du bien immobilier, assurez-vous qu’il soit conforme à vos attentes. Il est fondamental que vous ayez accès aux différents diagnostics obligatoires, aux montants des charges, aux travaux à réaliser, à la taxe foncière et à la date de disponibilité du bien. Ceci vous permettra de connaître parfaitement le dossier et de vous assurer que le bien vous intéresse toujours. Chaque chose en son temps, il ne faut pas se précipiter et devoir se rétracter de l’offre d’achat après signature du compromis / promesse de vente.
Immo-Pop
le 25 janv. 2023
